どーもシーモです！
昨日は、大家仲間達とゴルフだったんですが、途中から猛吹雪で一気にゴルフ場が真っ白に！
これが、、、数時間でこうなりました！
カートも滑るので動けなくなったので、みんなでゲストハウスまで歩くことに。
前が見えないくらい吹雪いていたので、道分からなくなって遭難するかと思いました。
その後カフェでまったりと不動産談義しました
物件紹介したり、情報交換したりで、遊びながら仕事に繋がっていくというのが、経営者の良いところかもしれないですね！
【物件グリップの仕方】
これは、結構難しいですし、特に初期の頃はハードルが高いですよね！私もかなりの数、惨敗してきています。
ただ、やっぱり何度も買付いれて、購入までに至らないということは、何か自分の中で課題があると思います！
そこをなぜ購入できなかったのかを分析し、次に活かしていかないといつまでたっても買えないのかなーと思います！
まず大事なのが買える人になること！
買える人とはどんな人なのか、、
①キャッシュを豊富に持っている人
⇒
・極力フルローンでキャッシュを残しながら買いすすめる。
・運転資金は、借りれる時に借りておく
・売却をする。（高めでいいので、常に商品棚に自分の物件を並べる）
②複数の金融機関と取引している人
⇒
・金融機関によって、好きな物件の種類が異なるため、取引先が多いほど、購入できる物件の幅が広がる！
・物件と金融機関をパズルのように組み合わせながら買っていく。
（良い物件というのは、物件×融資条件で決まる！）
・プロパー融資を検討してもらい、難しそうであれば、オリックス保証やセゾン保証、信用保証協会など金融機関のリスクが少ない商品からでも良いので取引をする。
・金融機関は常に融資情勢は変化しているので、しっかりアンテナを張って、融資を出している金融機関・支店にはすぐに紹介で面談して、取引を始める！
③無担保物件を沢山持っている人
⇒担保に入れる物件があるというのは、物件融資の際にフルローンにできる可能性が高くなるので、当然物件買える可能性も高くなりますね！
なので、初期に戸建をキャッシュ買いで進めていた人は、いつでも規模拡大できる土台が仕上がっている状態です。
続いて、物件グリップするために大事なこと
①ローン特約なし＆キャッシュ買い、満額買付
⇒こちら関しては当然ですよね、、
でもこれをできるように、キャッシュと複数の金融機関の取引が大事になってきます。
このステージにくると、特約なしでいくので指値してくださいと交渉もしやすくなります。
※初期のころは、相場程度の物件を先に融資を通しておけば、同じように指値交渉しやすくなりますね！
②ローン特約あり、満額買付
⇒特約ありで勝てる要素は、満額買付しかないんですよね、、
どうしても欲がでてしまい、指値を入れたくなりますが、グッと我慢して満額買付いれましょう！
買えないと意味がないです。。
１年後、２年後には指値入れた分ぐらい、家賃で十分回収できます！
③業者と仲良くなる。
⇒完全な水面下案件ですと、ライバルが少ないので価額交渉できたり、ゆっくり融資打診できたり、かなり優位な状態に持っていけます。
ただ、やっぱり自分自身が買える状態にならないと、意味ないんですよね、、
では、少しでもグリップできる可能性を高めるためにはどうしたらいいか。。
①仲介の人に、私に売りたいと思わせる！
⇒
・「複数の金融機関と取引があり、金融資産はこれだけあるので融資はある程度いけると思っています」と買える人アピール！
・可能な限り自分の情報から提供して、仲良くなる。
・今どこの金融機関に物件を当てて、現在の審査状況を細かく報告。
・「今まで複数の物件を購入してきて、問題が発生しても自分で解決したので、購入後のクレームとかは一切言わないですよ」とややこしい人じゃないですよアピール！
・「どんどん買い進めているいるので、今回の件に限らず、他案件もあれば是非お願いします！」とアピール！
いや、どんだけアピールするねん！（笑）
っていう感じですが、こうやって繋がりを増やして、今回の物件買えなくても、次また案件がもらえるように種をまいています。
②仲介会社と売主にアタック！
⇒このやり方は、結構ハードル高いですが、ライバルが複数おり、どうしてもほしい物件の時にトライしてます。
これは、一般媒介案件でライバルが複数いる場合、仲介会社と仲良くなって協力してもらって、手土産持って売主にアタックして、この物件への熱い想いを伝えて、売主からグリップします！
会ってもらえない場合は手紙を送る場合もあります！
いや、なんか女性にアプローチするみたいですね。。（笑）
実際に私はこのやり方でグリップして、購入しました！再現性あるかは不明です。
③金融機関の担当者から仲介会社へ連絡してもらう
⇒これもちょっとハードル高いですが、金融機関がやる気満々で、仲良い場合に協力してもらいます！
「内諾はまだ審査中で出せないですが、支店としてかなり前向きに取り組んでいます」的な感じで仲介の人に本気度、融資内諾の可能性が高いことをアピール！
もうちょっと、色々とありますが、長くなってしまったので、ここまでにします。
【今日やること】
・朝事務処理
・昼から物件見学会
今日も一日楽しみましょー！