どーもシーモです！
昨日は、戸建て購入⇒解体⇒更地売却した土地の近所の方から、自分の土地も処分したいと連絡があり、お話をしてきました！
解体をするときに、近所の方に挨拶して回って、困っておられることを一つ一つ話を聞いて対応してきたので、信頼してもらえたからなのかなーと少しうれしかったです！
内容としては、８００㎡ぐらいの大きな畑があって処分したいとのことです。
ただ現状としては、前道が狭く私道のため、土地の価値としては、微妙かなーという状況ですが、別の場所も譲ってもらえれば、国道に接道するのでおもしろくなりそうな案件でした！
周辺はほとんど空家ということで、色々とお話を聞いていきたいなーと思います。
【税金のお話】
このあたりは、税理士の先生に聞くのが一番ですが、私がやっていることを参考にしていければと思います。
《役員報酬》
これは、金融機関からの目線では、少しでも取った方がいいです。
どうしても、規模が小さい間は、法人を育てたいので役員報酬を取りたくないという気持ちもわかりますが、金融機関からはしっかりと役員報酬を払っても経営ができている（黒字ができている）会社であると判断されます。
※公務員属性などで、奥さんを会社の代表にし、扶養にいれている方は１円でも役員報酬をとると、扶養から外れる可能性があるので注意してください。
もちろん、公務員の方が役員報酬もらるのも副業にあたるのでダメです。
脱サラ後は、逆に多く役員報酬を取りすぎると、その分個人の税金が上がり、社会保険や住民税が上がるので、極力役員報酬は減らします。
《個人にお金を渡す方法》
①役員貸付していた分から利息という形で、毎月会社から分割して払ってもらいます。
②役員報酬（ボーナス）という形で渡します。個人の所得は増えるのですが、社会保険等は抑えれます。
③出張手当
⇒払った法人は経費になり、それをもらった個人は収入しなくてよいです。
出張規定を作成します。
相場は、日帰り５０００円、泊りは1.5万ぐらい。
※税理士の先生と相談してください。
しっかりと証拠を残しておくことが大事です。
物件写真、セミナー資料など。
④自宅の電気代や部屋の一部を法人に貸付
⇒自宅で事務作業をしている部屋、ステージングやリフォーム資材を置いている部屋を按分して、経費に可能です。
⑤自宅の車を法人に貸付orリース
私の場合は、平日５日間を法人に貸付しております。
車代、ガソリン代、車に関わる費用を全て、按分して法人から個人に支払っています。
個人所有で減価償却を使いきった後は、法人に売却する。そうすると中古車扱いで、さらに法人でも減価償却をするということができそうですね。
《小規模企業共済》
退職金積立制度として活用されています。
所得として控除することができ、退職金として一括で受け取るか、年金として受け取ることが可能です。
いわゆるお金が出ていかない節税などで利用しておきたいですね。
個人事業主、従業員２０人以下の会社で利用可能です。
《倒産防止共済（経営セーフティ共済）》
法人の場合のみ節税効果がある分になります。
取引事業者が倒産した際に、連鎖倒産や経営難を防ぐための制度です。
掛け金は損金、経費扱いが可能で、いざというときは掛け金の最大１０倍まで無担保で借りることが可能です！
最終は、解約して解約手当金としてもらいます。
全額所得となるので、退職時や大きな修繕時に解約するのがいいと思います。
繰り延べと同じ考えですね。
☆決算書の仕分けは「保険料」ではなく、「保険積立金」にして下さい！
法人税申告のときは、保険料と同じく経費として減算処理をし、決算書上では、保険積立金として資産科目として記載します。
これにより、実際は経費として節税しているにも関わらず、決算書上は資産が増えている形になるので、ベストな形ですね！
《デッドクロスについて》
減価償却という大きな経費がなくなることにより、税金が重くのしかかり、決算上は黒字であるけど、手元のお金が無くなるような状態ですかね。
正直私は気にしたことがありません。
高利回りの物件を中心に購入してきたこと、毎年購入するので、影響はないと考えております。
節税目的でワンルームを購入されている場合は、この現象の影響を受けると思いますが、、
【個人は節税、法人は納税】
色々と、節税の話をしてきましたが、基本的に不動産はどれだけ純資産を積み上げることができるかが大事であると考えております。
なぜなら不動産賃貸業において融資は必須のためです！
そのため、特に初期は法人の経費は極力個人に落としていった方がいいです！
・ガソリン代
・手土産代
・接待交際費など
例えば、個人所有物件の自社でサブリースして、管理料を取る。
そうすると個人は節税できて、法人は売上をつくることができる。
※サブリース契約書はネットにあるひな形を参考にして、作成すれば良いと思います。
【不動産購入時・売却時】
基本的に契約書の金額のところは、建物価額と土地価額のところは敢えて記載せずに作成して頂いております。
※インボイス制度が始まってからこれが通用するかは税理士の先生にご確認下さい。
購入時は、極力建物価額を高くする。
⇒減価償却を大きくとる。
売却時は、極力建物価額を低くする。
⇒課税時事業者の場合は、消費税が絡んでくるのでかなり大きい金額が変わってきます。
《建物価額算出方法》
①固定資産税評価額で算出する方法
⇒物件価額の総額×（建物の固定資産税評価額÷（建物の固定資産税評価額＋土地の固定資産税評価額））
②公示価額で算出する方法
⇒路線価から土地値段を算出し、全体の価額を差し引くことにより、建物価額を算出
③建物の標準的な建築価額表で算出
⇒国税庁のHPに算出方法が記載されています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2021/pdf/O/O13.pdf
④不動産鑑定評価額から算出
⇒仲の良い不動産鑑定士がいれば、うまく調整して作成してくれますね。
※これらに関しても税理士の先生と相談してくださいね！
長くなったので、ここまでにしておきます
あと良ければ、アメンバー申請してきてくださいね！
少し個人的な内容やディープな話は、アメンバーのみの投稿とさせて頂いておりますので。
【今日やること】
・管理会社と打ち合わせ
・宅建の研修
・筋トレ
今日も一日楽しみましょー！