どーもシーモです！
昨日は、子供のサッカーを見て、その後、友人が購入検討している物件の調査に行ってきました！
物件内覧中にそこの業者の方に色々と質問して教えて頂きました。
①自社で職人を雇って、リフォームをしているので、リフォーム費用を抑えることができる。
②資材置き場用の土地を安くで買って、整地し、土木関係の人に貸したり、売ったりしている。
戸建を沢山買って、直す、客付け、売却という流れをするのであれば、たしかに職人を雇うのも一つだなと思いました！
そして、資材置き場の利活用は聞いたことがなかったので、かなり勉強になりました！
不動産会社といっても、かなり奥が深くて、それぞれ得意にしていることが違いますね！
ただ、物件を内覧するだけでなく、不動産会社としての動きもどんどん吸収していきたいと思います！
【リフォーム・入居付け編】
リフォームをどこまでするか問題ありますよね。。
戸建を最大限に活かす方法を考えるべきだと思います！
①とにかくリフォーム費用を抑えて、安く住みたいという需要に応える物件づくり。
②フルリノベーションして、家賃が高くてもキレイでオシャレなところに住みたい！でも転勤もあるので賃貸で住みたい層の需要に応える物件づくり。
③民泊、シェアハウス、レンタルスペース、グループホームなど特殊な貸し方をする場合の物件づくり。
④DIY可能物件や倉庫貸しなど、リフォームが不要な物件。
⇒ターゲット、出口を意識してからの物件づくりが大事だと思っています。
基本的にはフルリノベーションをしたい！という思いはありますが、常にこのリフォームは入居者満足に繋がるのか、家賃UPに繋がるのかを意識しています！
・１００万ぐらいの地方戸建ての場合
⇒
とくに初期は、お金がない状況です！
分離発注したり、施主支給したり、簡単なDIYしたり、とにかく費用を抑えましょう！
何か月も拘ってDIYを続けるのは、個人的には良くないと思います！
時間的なコスト意識も持ちましょう！
半年間DIYしてコスト抑えるのと、業者に１ヶ月でリフォーム終わらして、すぐに入居付けするのを考えた場合、すぐに入居付けして家賃回収したら、DIYのコスト削減分をすぐに家賃回収できる場合があります。
たまにプロ並みのスピードでDIYする人がいるので、その方々は別ですけどね。笑
ポイントは
①清潔感
②コストを極力抑えて、必要最低限
③ステージングして雰囲気づくり
④少しでも早く貸し出す！
これを意識することが大事だと思っています！
物件購入後の流れとしては、
①リフォーム前に先に入居募集依頼
②リフォームをどこまですべきか客付け会社にヒアリング
③リフォーム依頼
④物件周辺の客付け会社を全て回る！
とにかく早く入居募集に出すことが大事です！
リフォーム中に入居が決まることがあります！
あと大事なのは客付け会社との関係性！
仲介業者の方の気持ちを考えてみることが大事かなと思います。
①広告料をたくさんほしい。
⇒広告料は相場を聞いて、＋１ヶ月出す！
②手土産もってきてくれたり、良くしてくれる大家さんの物件を入居付けしてあげよう。
⇒カップ焼きそばや甘いお菓子などの手土産を持って、定期的に訪問する。
仲良くなったら、担当者のラインを聞き出す！
③管理物件から物件から入居付けしないと。
⇒決めてもらったら、広告料を多くだすなどして、自分の物件を入居付けするメリットをだす。
④初期費用を柔軟に対応してくれる大家さんの物件が決めやすいな。
⇒敷金、礼金は無料。フリーレントも柔軟に対応しますと伝える！※極力家賃は下げない。売却時の利回りが下がるので。
⑤この物件は入居付けしやすそうだな。
⇒ステージングしたり、家具家電付きの部屋を用意して、営業マンが入居付けしやすい部屋づくり。
長くなってしまったので、ここまでにしときます！
まとめると、
初期のお金のない時はリフォームをやりすぎない！
早く貸し出す！
入居付けする営業マンと仲良くなる！
【今日やること】
・銀行３つ訪問
・業者さん打合せ
・大家仲間と新年会
今日も成長するぞー！