どーもシーモです！
昨日は、指値を入れていた物件が買付通ったと連絡ありました！
びっくりする指値です！笑
まだ契約前なんで、詳細は控えますが
市内RC平成築の物件が1.7億⇒1.3億に
物件価額ってあってないようなもんですよね
結局は、自分の中のものさしを作ることが大事だと思います！
それを作るためには、本を読む⇒物件調査の繰り返しです！
それをすることにより、どんどん自分の中の基準が明確になっていきます！
私は、まず買わない理由を述べるのではなく、買う理由を考えます！
・この物件は場所が良いので、将来的に土地にしたら売れるから買う。
・積算評価が高いから銀行受けが良いから買う。
・物件スペックは普通だけど、新規の金融機関と取引できるから買う。
・物件スペックは普通だけど、融資条件が良いから買う。
などなどです。。
【前回のまとめ】
・DIYは時間とお金の両面から、自分でやるところ外注するところを考えて、コスパを意識する！
・最初はDIY大事！リフォームの知識ををつけてリフォーム費用を管理会社に言われるがまま発注してぼられないようにする！
・DIYのコツはとにかく清潔感、こだわりすぎない！入居者の満足度と家賃UPni繋がるかだけを考える！
・鉄のゴミやエアコン、給湯器等お金に換えることができるものは、お金に換える！
【ランチェスター戦略】
難しい横文字ですが、要は「戦力の劣る弱者が、強者に勝つための戦略、どのように戦えば戦局を有利に運べるかを考える戦略」こんな感じでしょうか。
具体的には、「弱者は手広く攻撃するのではなく、攻撃目標を一点集中に絞り、兵力を投下すること。」
一件目に奈良で戸建てを購入したことにより、業者との繋がりが増えて、奈良で割安の戸建てを紹介してもらことが増えました
買うことにより、業者からの信頼が増えて、さらに情報をもらえるという好循環ですね！
「ランチェスター戦略」を意識していたわけではないのですが、この後も立て続けに奈良の同じエリアで物件を買うことができました。
業者の紹介により物件購入
↓
客付け業者との繋がりも増えて、客付けが容易
↓
職人、工務店の繋がりも増えて、修繕費を安く抑えられる
どんどん好循環になります！
まずは自分の得意エリアを見つけて、そのエリアでどんどん買っていきましょう！
このエリアであれば、あの方ですねって覚えてもらえたら勝ちです！！
【戸建て３件目 2017.11】
ここまで区分売却し、戸建てを買い始めて三ヶ月で３戸購入できました。
この時の動きは、まず
①奈良の同じエリアで安い戸建てを見つける
↓
②電話して指値交渉できる可能性がある確認
↓
③現地調査して、指値して希望価額を伝える！
このことを繰り返してました！
場所：奈良県 駅徒歩５分 再建築不可
金額：１００万
リフォーム：５０万
家賃：3.8万
利回り：３０％
この時から、DIYする部分と外注化する部分を分けてやってました！
自分の家から２時間半ぐらいかかるので、通うのが大変でした
この物件、再建築不可だったので、この価額で買えました！
業者さんとかは土地として価値がない物件は買わないので、こういう物件が安く買える可能性がありますね！
もちろん出口も高い利回りでないと売れない可能性が高いですが、この利回りですと３年で資金回収できるので
問題ありません！
事故物件、傾きあり、再建築不可、白アリ、雨漏り、田舎など一般の人が避ける物件こそ、
自分が改善できる方法を見つけることができれば、お宝物件にかわりますね！
【今日のやること】
・ステージングの家具を回収
・物件調査
・子供と遊ぶ
・本読み
・筋トレ
今日も少しでも成長して、人生充実させるぞー！