不動産投資で年収１億円に！！ -7ページ目

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24Apr
- 数値は思い通りになる
  数値は思い通りになります。店の売上を伸ばしたければ、売上を伸ばす為の施策をします。利益をとりたければ、それなりの施策をします。大きく、圧倒的に行動をすれば、数値は思い通りに変化させられます。店はお客さんが来店してもらわなくてはならないので受け身的なイメージかと思いますが、実際は違います。広告を入れたり、ネットで集客したり、能動的な活動をしています。店に来れば、売上を伸ばすための施策がされているので、お客は自然とその施策におちいってしまいます。店の思うとおりの数値になるように、買わされてしまいます。賃貸業についても同様です。入居希望者が部屋を決めるので、受け身的なイメージですが、これもオーナーや仲介業者の思うようにコントロールできます。空室を埋めようとすると、それなりの行動をおこせば必ず埋まります。家賃を下げる、設備を良くする、仲介業者にたくさん案内してもらう、など、こちらの積極的な行動しだいで埋まっていきます。つまりは本気で取り組み、行動を起こせば、数値は変わるということです。変わらないのは、何かが不足しているからですね。
21Apr
- 銀行正常化活動
  銀行正常化活動をしようと思います。融資を受けさせていただいている銀行から2回目の融資というのが未だありません。よく聞くのは、一度融資取引をしていると次も借りやすいということも聞きます。2回目の融資を受けさせてもらえるよう、準備をしようと思います。確定申告を提出したり、ちょっとした相談なんかしたことはあります。ただ一件、もめたことがある銀行があります。そことは仲良くしたいのですが、準備してから、再度顔を出したいと思います。銀行さんとは仲良くお付き合いしたいところです。(^_-)iPhoneからの投稿
18Apr
- ガンガン決まって来た！
  4棟目の物件は、任意売却ということもあり、汚い、ボロい、暗い、です。3月のシーズンに10室の空室が全く埋まりませんでした。(－_－＃)そこでガンガン埋まる作戦に出ました。何と‥‥10室の空室があと４室になりました。管理会社の思考を考えた作戦に出たからです。このまま行けば、所有してから数か月で満室になります。と言いたいところですが、ハードルがありました。4室中、2室はリフォームがされていません。しかもとてもすごいことになっています。1室は、カビだらけで、フローリングは抜け落ち、畳も真っ黒。ここはキノコハウスと名付けました。(-^□^-)<a もう1室は新築当初から住んでいた弁護士さんが退去した部屋です。経年劣化と言い残し、とてつもなくひどい状況で去っていきました。まだまだ満室にはハードルがありますが、この経験を今後生かせるような、取り組みをしていきたいと思います。
17Apr
- 相手の身になって考える
  相手の身になって考える。子供の教育としては、思いやりのある心を持って欲しい、そんな感じですね。人の気持ちが分かるというのは、大切なことです。ビジネスや不動産投資に置き換えると、強力な武器となります。銀行はどんな思考でいるか、だから我々はどんな行動を起こすべきか。管理会社はどんな思考か？我々のとる行動が決まってきます。そんなことを最近学びました。今は直接購入活動をしていない理由です。iPhoneからの投稿
16Apr
- コンサルを変えて良かったこと。3
  人気ブログランキングへ不動産投資歴だけは6～7年と長いことやって来ましたので、ある程度本などは読んできました。今回入会した会もマニュアルがありますので、読んでみました。今まで私が目指してきた投資方針と基本同じなので、きっと同じだろ～、復習かな～と思って読みました。ところがとてもすごい^_^各項目がキチンと落とし込まれています。例えば、不動産投資で年収1000万円になろうというお題目が結構、書かれているものがありますね。じゃあ実際、生活費として1000万円使った場合どうなの？不動産投資で得たキャッシュフローを全て生活費で利用しちゃうの？これじゃ、意味がない。じぁ、1500万円を目指すの？どこを目指すの？なんてことも。物件の評価方法、見極め方、今まで自分がしてきたものより正確に、詳しく書かれています。再度、自分の物件評価方法、投資方法の見直しが出来るものと思います。以前も書きましたが、おすすめ本です。人気ブログランキングへiPhoneからの投稿アパート投資で成功したいなら誰も買わない空室ボロ物件を狙いなさい～競争せずに利回り20％を実現.../ぱる出版￥1,575Amazon.co.jp
13Apr
- コンサルを変えて良かったこと。2
  人気ブログランキングへ先月からコンサルを変えました。沢山、良かったことがあります。会員サービスの中にあるコンテンツが多いです。これは数があればいいというものではなく、もちろん質が重要です。が、量も多いです。お腹いっぱいです。消化出来ずに困ってますが、以前はなにも刺激がなかったので、贅沢ですね。不動産投資活動は、受身ではなく、みずから積極的に考え、行動すべきです。コンサルへの質問も、積極的に問題点、疑問をぶつけるべきです。しかし、新たな手法、情報などはヒントをいただかないと無知な私などは質問も浮かばない、なんていう事もあります。つまり、コンサル側も積極的に考え、一つのアドバイスをいただかないと成り立たないと思います。今は、このあたりのバランスが非常にとれてます。そして何よりも良かったこと。レスポンスが早い！質問してもすぐに的確な返答が来ます。先方の顧客の数などによるのかもしれませんが、生徒からするとレスポンスの良さは重要です。聞きたい事があり質問しました。今すぐ、どのように行動すべきか、聞きたいわけです。以前入っていた会では、メールして半月後に返答がありましたが、これではもう解決した後なので、役に立ちませんでした。今はとても早いので、本当ありがたいです。^_^逆に我々、生徒はこのレスポンスを邪魔してはなりません。無駄な質問はしないこと、余計な仕事はさせないこと、誠意ある行動と敬意を持つこと。金払っているから何でも聞こう、俺は客だ、など横柄な態度はダメです。とても大切なパートナーですから！人気ブログランキングへiPhoneからの投稿
12Apr
- ダイエットをしよう
  不動産投資活動が忙しい時や決済時期になったりするとついつい運動不足になってしまいます。やは運動不足はダメです。とても苦労して絞っても、太るのはカンタンです。という事で、地道にトレーニングをしたいと思います。iPhoneからの投稿
- 今、借りている銀行へ
  人気ブログランキングへ3棟目の物件の融資先に行ってきました。確定申告を持って来て欲しいとの事。この支店は自宅から車で5分です。なにをするにも遠方にある事が多いのですが、珍しくこの支店だけは近くてありがたいです昨年、物件購入後、半年くらいでうかがった時に担当者が転勤になり、現在の担当者は面識もありませんでした。今回はご挨拶も兼ねての訪問でした。次の融資について聞くと、是非持って来て欲しいとの事。リップサービスでも嬉しいです。こちらの準備が出来たら、相談に行こうと思います。まだまだ候補銀行はありますが、いろいろな事情があり、訪問出来ておりません。事情を整理して、訪問出来るように準備したいと思います。なんと言っても、今、融資してくれてる銀行はやはり貴重なパートナーになるわけですので。何事も自分側がキチンと準備しないとなりませんね。反省です。iPhoneからの投稿
11Apr
- 本日のコンサルでは。
  本日、コンサルタントの先生と相談を。今やるべきことは？？？物件をすぐに購入するためには？？答え。今自分の所有物件を満室にすること。なんとしても5月中までには安定させることです。次購入予定の物件はガラ空き物件です。今所有物件が満室近くで稼働していないとガラ空き物件を2棟持つことになるからです。物件を10棟以上もっていれば2棟くらいガラ空きがあっても何も問題ないと思います。しかし、3棟や4棟持っている程度で2棟ガラ空きだと本当に精神的にきついと思います。ということで、今、空きのある物件を埋めることが最優先です。でさらに、この物件は任意売却で準ボロ物件といった感じです。入居も悪い。これを、そこそこ綺麗にして、満室にすると・・・・当然、自分の利益も大きく改善されるわけですが、それ以上に銀行などに物件を上手く経営できる手腕、実績を見てもらえることができると思います。大量の空室を、短期間で埋めた、という実績をPRしていきたいと考えてます。賃貸経営の実績というのは、一定期間、満室や高稼働にすること、継続して運営することなど割と地味な実績な感じがします。今回の取り組みが上手くいけば、ちょっと派手目な実績になるかなぁと考えてます。久しぶりに本を読んでおきたいと思います。タイムデザイン/泉正人￥1,365Amazon.co.jp
- ドンドン決まる状態に。
  4棟目の空室状況は相変わらず多いです。が、ちょっとずつ埋まり始めました。もともと10室空きですから、それなりに埋まる条件にして、まずは半分埋めようと思います。最初は適性価格で、広告料などのバランスで様子を見ました。が、全く埋まりません。（≧∇≦）現地に何度か行くと、やはりボロい、汚いです。修繕はそのうちするとして、今はそれなりに埋まる家賃にしました。やはりドンドン埋まり始めました。案内に行けば決まる状態にしました。今後、空室が多い物件を購入した際の練習にもなります。(^_-)修繕も何度か経験する事で、修繕の必要な物件を購入した際の練習にもなります。やはり何事も経験が必要ですね。^_^ドンドン決まる状態。まだまだですが、楽しみになって来ました！(^_-)iPhoneからの投稿
- 感覚の違い
  サラリーマンの職場内では時々パチンコの話になります。私、全くついていけません。^^;学生時代に暇を持て余しやっていた時期もありますが、結局、儲からないのです。^^;やり出すとそれなりに面白いし、全否定するわけではないですが、最終的にお金が欲しいという観点だとやる気も出ません。いま、不動産投資をしていると入ってくる金額が桁違いなので、興味すらありません。周りの人で不動産投資をしている人がいないので話せないのですが、パチンコはもったいない。^_^そんな時間を不動産投資に費やしたらいいのに。と、思います。iPhoneからの投稿
08Apr
- もうひとつのサラリーマンリタイア
  サラリーマンリタイアというと自分がサラリーマンを辞めて、悠々自適な生活を送ることを意味することですが、今回はちょっと違います。リタイアというより転職ですね。管理会社の店長さんが転職することになりました。今年の繁忙期に、とても決まりが悪く、いいかげんお怒りの連絡をしました。すると・・・・・私、今週で会社辞めるんです。なに～～～まぁ、辞めるのはいいけど、辞めるということは通常少し前には会社へ辞表をだして意思表示してますね。そのかなり前から本人の心の中では辞めてやるという思いがある訳です。そのような状況の人に、空室を埋めろ、なんとかしろと言ってみたところで決まる訳がありません。聞くところによると賃貸の会社も結構な離職率と聞きます。するとこのようなリスクがあるのだな～～と改めて思いました。やる気のある管理会社でしたら、それなりに埋めてくれる、仕事をしてくれると思いますが、今回のようなことは十分どこでもありうることです。また新たに店長さんと打ち合わせが必要です。がんばろ～～
- サラリーマンリタイア
  知人の大先輩、優秀な投資家さんがいよいよサラリーマンをリタイアされたとのこと。おめでとうございます！！！このようなことは私にとって、非常に励みになります！！よかったです。いままでさまざまな方のリタイア報告というのを聞いたことがありますが、うらやましいと思うばかりでしたが、今回は何故か嬉しいです。^_^ホント身近で、良い方が目標に達成したからでしょう。励みになり、これからの自分の活動にも力が入ります。自分も続きたいと思います。おめでとうございました。*\(^o^)/*
26Mar
- コンサルタントを変えてよかったこと。
  不動産投資ブログランキングへ今月より、コンサルタントを変更しました。いままで5年以上にわたりお世話になってきたコンサルタントですが、新しいコンサルタントの先生との偶然の再会ということもあり、思い切って変更しました。もちろん両先生とも長所短所ともありますが、新コンサルの先生は頼もしいです。新しいアイデアがあり、常に勉強している、パワーがある、人間的にも魅力的な方です。今回変更して良かったこと、一番は自分に変化があったことです。まずは現在の投資状況の棚卸ができたこと。自分の物件のキャッシュフローはどうなの？？返済比率は？稼働状況は？？自分の現在の状況をしっかりと確認しています。現況を確認したうえで、問題点を洗い出します。するとどこが問題だからどういうアクションが必要というのが良く見えてきました。今回見えてきたのは、返済比率がとても高いことでした。これでは儲からないです。。・ﾟﾟ･(≧д≦)･ﾟﾟ･｡これからどのようなアクションをしていくか、そして次の物件入手もしっかりと作戦を立てたうえで、行動していきたいと思います。図解入門よくわかる最新建築設備の基本と仕組み (How‐nual Visual Guide.../秀和システム￥1,890Amazon.co.jp
21Mar
- 5年ぶりに話しました。
  5年前にお世話になったコンサルの先生と5年ぶりに話しました。嬉しかったですね。(^O^)嬉しさのあまり話がまとまらず。^^;プレッシャーに弱いですね。^^;今後の投資の方向性についてもだんだんまとまってきましたし、あとは疑問点をクリアにして、実行するだけです。しかし今までは後先考えずに、猪突猛進すすめてきましたので、よく作戦を練って、タイミング良く行動したいと思います。*\(^o^)/*iPhoneからの投稿
20Mar
- 面白そうな物件が
  面白ろそうな物件がありました。今は勉強中ですが、勉強も実践的にというのが、自分スタイルです。RC、築33年。ボロボロな感じ。利回り18%です。築30年越えは、今までトライしてなかったのですが、汚い、ボロ物件は慣れています。しかし入居が90%越えてます。レントロールを取り寄せました。確かに埋まっています。しかし、家賃が。。。(^▽^;)3DKで、2万円！しかも、一年フリーレント⁈通常、この間取りなら5万円くらいが適性です。つまりなんでもいいから、売るために埋めた。そんな感じです。買うか買わないかは別として、購入対象にはなりそうです。また勉強するにはもってこいの物件です。私の所有物件の近所なので、現地も見ちゃうかもしれません。普通、現地は購入まで見ませんが、勉強なので、見たいと思います。何事も実践が大切です。☆-( ^-ﾟ)viPhoneからの投稿
16Mar
- 銀行面談
  年明け１月に某メガバンクさんへ所有物件３棟の借り換えの依頼をしました。遠方ということで、担保評価、査定に時間がかかります、とのことで、２ヶ月半かかりました。先日、そのあたりをうかがいに、上司の方を交え、面談しました。総額で２億円オーバーの借り換えですので、少しは前向きに検討してもらえるといいのですが。結果‥‥撃沈です。いつもの事です。ホント、貸したくないのかなぁ。近所の支店はやる気あるのか？と思ってしまいます。さらに人の投資方法にお説教をし、融資不可ですね。不可ならわざわざ呼びつけないで欲しい。交通費もかかるわけでしょ。失礼な人たちですね。と、いう事で、地銀さんたちとは、まだまだ仲良くお付き合いとなりました。
15Mar
- すぐに満室にする作戦へ
  不動産投資ブログランキングへ空室が大量にあります。(￣へ￣凸一気に満室にしたいです。(^人^)そこで作戦を。結論から言いますと、ドーンと値下げです。なんの工夫もありません。(*^.^*)まずは管理会社を動かすこと。ここに焦点をしぼります。案内に行くのが嫌になるのは悪循環です。ぜーんぶ埋まる事はまずないので、まずは一室埋まることが必要です。突破口を開いてね、と伝えました。その上での、ドーンと値下げです。(＃⌒∇⌒＃)ゞ良く良くみると、まぁ汚い部屋だらけです。数ヶ月かけて、ある程度手直しする予定ですが、同時に埋める必要があります。結果、単純、なんの工夫もない、値下げです。良い報告を期待です。^_^
14Mar
- ４棟目、客付け状況
  不動産投資ブログランキングへこの３月。最大のピーク時に１室も決まらない状況。今日、管理会社および外部客付け会社へ営業に行き、家賃設定、広告料ほか条件について、再度打ち合わせいたしました。が、その後の状況。管理会社からやっと１室決まりました。なんと内見なしで決めますとのこと。ラッキー！！東北の遠方からの入居希望でということで、決まったようです。良かった！！でもまだまだ満室までの道のりは長いです。一気に行きたいところですが、少しずつでも頑張って埋めます。「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法/ごま書房新社￥1,575Amazon.co.jp
08Mar
- サラリーマンを参考に
  不動産投資ブログランキングへ不動産投資の最終目標は、キャッシュフローを得ることです。棟数や部屋数は、問題ありません。かといって、私のように融資を受けて買う人はどうしても部屋数をある程度増やすしかありません。ある程度増やしたあとはどのようにして収益率を上げるかということに重点を置けば、自然に利益は生まれてくると思います。先日、私の本業の会社の経営発表会がありました。流通業ですので、内容的にはしょぼいのですが、とにかく業界内でも注目の的です。先日は私も業界紙にあやうく載りそうになってしまいました。(￣_￣ i)何が注目かと言いますと、売上昨年比、利益率、利益の昨年比、が、業界内ダントツ。ここ十数年ずっと増収増益です。業界内はほとんどの企業が伸び悩む中、一人勝ち状態です。なぜかと言いますと、とにかく従業員がいません。他の同業者の３分の２でやってます。本当に大変です。(￣へ￣凸とことん利益だけにこだわります。将来的に、種をまいておく必要とか、従業員に嫌われない企業にしておくことも必要なんじゃ、ないでしょうか？？？まぁ、勤めていても自分の会社じゃないから、言われるままにやりますが。(;^_^Aただここで参考になるのは、とことん利益にこだわり続けることです。かっこつけたり、している暇があれば、利益を出すことが大切。従業員のわずかなやる気ややりがいは犠牲にしても、給与がでない、ボーナスがでない、ことがないようにしたい。やりがい、生きがいよりも、給与、ボーナスを大切にする。利益を大切にする。この精神です。(｀ε´)本当にこれでよいのか、分かりませんが、不動産投資の自分の会社には、本気で、とことん利益にこだわり、自分自身に還元する必要はあるのかもしれません。自分に甘えをもたせないこと。全身全霊で、利益にこだわること。このあたりは参考にしてもよいかもしれませんね。空室？？？たくさんありますが、死に物狂いで埋めなくてはなりませんね。そんなふうに思わされました。