不動産投資で年収１億円に！！ -5ページ目

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11Dec
- ３年連続？？
  ３年連続、年末決済となりそうです。２年前は、３棟目の決済を１２月２７日に行っています。昨年も12下旬に4棟目の決済。で、今年も年末決済になりそうですが、・・・今年は売る方です。2棟目の11室RC。一番小さな物件の売却です。売却しても体制に影響がありません。物件が小振りなのもありますが、キャッシュフローとしても貢献していなかった、というのがあります。売却も高値で売れればいいかな、ということでしたが、高値で売れそうです。銀行手続きもひと段落して、あとはゆっくりと売却まで上手く行くよう対応していきます。売却って、なんかさみしい気持ちにもなりますが、利益確定ができますので大切ですね。ひとつの出口を経験できるのは今後の投資経験のプラスとなると思います。
30Oct
- セミナーＤＶＤの紹介
  セミナーＤＶＤが発売されましたので、ご紹介いたします。奥深い部分には触れてないかもしれませんが、不動産投資をされている人は一度見られることをお勧めします。初公開！１年でCF1000万円を可能にする不動産投資ロケット戦略http://www.infotop.jp/click.php?aid=258482&iid=56311
19Oct
- 投資方法の変更？？
  不動産投資をしていると投資方法の変更ということも出てきます。先日指値について、書きましたが、投資初期のころは指値などありえませんでした。基本的にＲＣの物件1棟を融資を受けて購入するという大きな投資方法は変更はありませんが、指値をしたり、相違工夫をして、物件を取得していく。多少の苦労やアレンジをして購入していくというマイナーチェンジは必要です。仕事でも何でも時代や周りの環境に柔軟に対応していくことが生き残るためには必要ですから、現在の不動産市場のように買う値しない物件しかない場合は、指値して、物件を作ることが必要です。投資方法は変更ということはありえませんが、柔軟に対応していく、そして世間一般の常識に合わせた行動が必要だと感じています。
17Oct
- 大きな指値
  物件購入にあたり、大きな指値をしたいと思います。ここまで大きな指値は初めてのことです。なんといっても売り出し価格の半額です。通常こんな価格では、怒られます。しかし、古いし、入居率も悪いし、そもそもの売り出し価格が問題ですが。ダメ元覚悟、だめならいいや、そんな思いの取り組みです。ダメ元ではありますが、なにも考えずに、作戦もなく、ただやるのはバカバカしいので、自分なりのロジックを持って行います。まずなぜ半額かというと、とても古い物件です。入居率も悪いです。収支が合うのは本当にこの金額だったからです。ただ、物件の状況次第では少しは上乗せは可能です。指値は、交渉ですから、まずはかなりわがままなところからスタートします。少しはこちらも譲歩できる余力を持っていないと交渉ですから、お互いが譲歩をすることになるので、譲歩枠がないと交渉にならないわけです。そして、不動産屋さんにはまだ希望価格は伝えていません。指値します。とだけ宣言しています。物件の状態やら、リフォーム情報など聞き出します。売主、不動産屋さんが、時間を使って、売るぞ！！となってから、価格交渉に入ります。不動産屋さんも売主も簡単に引き下がらないタイミングで指値します。とても性格が悪い人のようですが、ビジネスですし、交渉テクニックも必要ですから。相手は本業で、私はサラリーマン投資家。時間も限りがあります。有利な交渉をすすめるためには、知恵も必要です。
10Oct
- 不動産会社へ物件の状況を聞く。
  今日は売買の不動産会社さんから連絡があった。(*^o^*)物件の状況と指値状況の2点を調査依頼していました。元売り業者さんと会ったとのことで、2点質問しておきました。とのこと。回答にはなってませんが、想定内の回答。物件の修繕の状況は、以前、外壁など数か所修繕をしている。他はもちかえりの宿題とした。物件の価格についても、1～2割程度は指値が入ることは想定。だって古すぎる物件なんだから、それでも虫が良すぎる。こちらの指値はズバリ半額！！！(^_^)vしかし、これは遊びでもなくて、私のリスクヘッジ。古い物件を検討しているので、数字上のリスクと想定外のリスク、修繕も考えるとこちらからすると、本当にこの価格が適正なんです。ですから、この半額指値。通らなければ、それで終わりでいいです。次に行くだけです。古い物件を買おうとすると怖いことが多いです。ですから、最大のリスクヘッジをしておきたいということです。昨日書いた、相手の思考を考える行動ですが、不動産仲介会社にも当てはまります。1億からの物件を買いたいです～～～。また来たか。1億なら300万円の仲介手数料だ。またやるか。半額指値！！そんなの通るわけないだろ！だから、いきなり指値で、半額で！！と言ってはいけません。タイミングですね。o(^-^)o
09Oct
- 答えを知って、行動する。
  とある、優秀な投資家さんから、相手の立場になって、相手の思考を把握し、自分の行動をせよ！！と何回か言われています。つまりは、答えを知ってから行動せよということ。銀行員は、私が融資を持ち込んだ際、どのような思考になるか。物件買いたいので融資お願いします！！う～ん、金額。1億か！！金額はいいね。ただ安全な融資でないとなぁ。上司にキチンと説明できる融資でないとなぁ。やりたいけど、行内をキチンと納得できる書類を作らなければ。融資の申請用の書類を出して。この時は通常の融資セットと呼ばれているものを提出します。が、ス銀行さんのように、収益物件の融資件数も多くて、なれている所はそれだけでいいのでしょうが、なれていないところ。なるべく事業計画書、購入時のシュミレーションなども必要かもと思い始めています。それは、相手の立場に立つと少しでも行内で、稟議を通過させて、億単位の融資を獲得するためのサポートとなるからです。また初めて物件を購入する場合は、物件の評価、個人の属性だけで評価できるので比較的簡単と思いますが、数棟を所有し、数年の賃貸経営をしており、サラリーマン収入もあったりすると総合評価は複雑になると思います。地方の信金さんなどの場合は、単純に物件と属性だけの評価だけでなく、人物像も評価されそうです。そこでプラスαの融資も可能になると思いますので、少しでも銀行の担当者がプラスになる書類の添付というのも今後必要と考えています。そもそもこのような私のロジックは、サラリーマン業に左右されているのかもしれません。以前は、お客様のために仕事をしており、上司は二の次でしたが、残念ながら今は上司の為だけに仕事をしていると思います。ただ、社内稟議を通すのも、仕事のうちというふうに代わってきたのかもしれませんが・・・・
08Oct
- 税理士さんと打ち合わせ
  税理士さんと3度目の打ち合わせでした。毎回、充実した内容になりますが、具体策を検討しました。毎回、たくさん宿題をいただきますが、すぐに行動したいと思います。心強い税理士さんなので、これから物件購入に力を入れて行きます。物件購入については、いくつか候補を見つけてます。前回、前々回と購入した、何でもやってくれる業者さんへ価格交渉の打診をしました。ここでＮＯなら、そこで終わりです。やはり物件購入は購入した時に全てが決まります。今回は入念に資金計画を立て、購入する予定です。物件自体にはこだわりません。まずは価格交渉。ここからスタートです。
29Sep
- 自分のポジションを知る
  所有物件の家賃収入などは分かっていても、実際どの程度キャッシュフローがあり、また会社、個人として利益ご出ているか、自分のポジションを知ることは大切ですね。今年は、たっぷり納税してしまいました。計画的なら良いですが、無計画でしたので、残念な結果でした。今年の取り組みでキチンと計画的に納税を考えています。自分のポジションを知らないのは、海図を見ずに航海に出るようなものです。経営者が経営をキチンとする、当たり前のことを当たり前にやりたいと考えています。実は所有物件が少ない時は、このようなことは全く気にしてませんでしたので、まだ始めたばかりで、所有物件が少ない方は、今のうちに信頼おける税理士さんとの顧問契約をしておくことをお勧めします。例えば、税理士さんに年間30万円払って、納税額が100万円削減できるのでしたら、費用対効果はとても高いですから。
28Sep
- 物件を買い進めよう
  物件をまだまだ買い進めたいと思います。なかなか購入出来る体制にならないのですが、このまま待ち続けても理想の体制にはならないと思います。それよりも上手に購入を進めた方が、自分の財務基盤も安定すると判断しました。例えば、キャッシュが不足していたとします。待っていれば、コツコツと物件が稼いでくれるものもありますが、大きな修繕費など入るとまた振り出しに戻ります。購入出来る体制は、なかなかならないんですね。であれば、キチンと利益が出て、自分で予算を立てて、慌てずに、妥協せずに、予算通り買うことをじっくりしたいと思います。なかなか見合う物がないのも事実ですが。だから、じっくり探して行きたいと思います。^o^
25Sep
- 感謝
  不動産投資には、たくさんのサポート部隊が必要です。まずは管理会社。ワンルーム物件ですが、この時期にまとめて退去が出ました。その連絡を管理会社からいただきました。が、同じメールにもうあと1室になってまーす。との内容。ありがたいですね。^o^じつは、この物件、今年に入ってから行ってないんですね。^^;でもここまでしてもらえるのは、少し信頼関係が出来てきているのかなぁ。とにかく満室一番！という方針を理解してもらえてると思います。^_^感謝感謝です。管理会社の選定基準は、客付がいい事。確かに。しかし、それだけではダメです。管理をしっかりしてくれる、コンプライアンスも守ってくれる、常識を守り、誠意ある対応が大切ですね。客付がいい、イケイケはいいですが、やはり長い目でみて、安定して管理をしてくれる会社が良いと改めて思いました。^_^
14Sep
- 自己啓発
  不動産投資は知識が必要です。ですので、自己啓発は欠かせません。と言いながら、なかなか出来ないのも事実です。仕事が忙しい、体調がすぐれない、などなど言い訳は簡単です。（≧∇≦）知らず知らずにやっているのが、読書でしょうか。Amazonなどで買いまくってます。不動産投資してなければこんなに買わないでしょ。^^;書棚にぎっしり。つまらない物は廃棄。読書はけっこう中途半端になってしまことが多いです。今はマインドマップをつけて、読み終わった本が思い出せるようにしています。
12Sep
- 税理士さんと個別面談
  今日は顧問税理士さんと個別面談でした。税理士事務所に向かうはずでしたが、体調不良でしたので、税理士先生が近所まで来てくれての面談となりました。やはり面談は良いとつくづく感じました。個別に説明を受けて、問題点について、いろいろと検討しました。話しているうちにドンドンとアイデアが湧いてきました。(*^ー^)ノうん、これは大量の納税を回避できる案が見つかりました。やはり雑談は大切です。p(^-^)qしかしある程度の収入になると本当に税金との戦いになるとつくづく感じました。不動産投資は税金との戦いと言われますが、本当その通りです。私もそのような教えをたくさん聞いて来ましたがなめてました。。・ﾟﾟ･(≧д≦)･ﾟﾟ･｡まだまだと思っている人もすぐにやってきますので、お気をつけて。o(^▽^)oちょっと待った!! 大家さん! 不動産投資では賢い節税がたんまりお金を残す秘訣です!! ~今.../すばる舎￥1,680Amazon.co.jp
10Sep
- 不動産会社さんと打ち合わせ
  今日は不動産会社さんと打ち合わせしました。売却についての打ち合わせです。売却については、どうしても売らないと困るわけでもありません。個々の諸事情はありますが。^o^満室ですし、それなりに儲かります。今は売り時。市場に合わせただけです。所有物件は出口をいつかは考えなくてはなりません。ここは気長に待ってね～との事でした。^o^今は勉強の時期です～ね
08Sep
- 日曜日の電話
  銀行は普通土日休みですから、まず週末電話はありえません。しかし今日、電話がかかって来ました。😅折り返し電話すると、、、、、、、もちろん営業してません。😝まぁ、日曜日に休日出勤して仕事を片付ける、なんてのは、よくある事と思いますが、客に電話は？ですね。何れにしても融資してもらい、いい方向にむかうのなら全く問題なし。😊不動産投資は、物件の購入というのが花形の業務ですが、他にも利益を出すための仕事はあります。来週は、業者さんと打ち合わせ。税理士さんと打ち合わせがあります。どちらも大切な打ち合わせです。不動産投資は購入が花形ですが、本当は利益を出すことが最重要です。売上規模ではありません。利益ですね。😉
07Sep
- 毎回思う事
  サラリーマンをしているとこの時期は半期決算があり、社長始め取締役から経営方針の、とてもありがたいお話があります。眠るには最高の薬と言われています。外部環境の話。社内数字の話です。今期の売上、粗利、経費、経常利益。今期の想定と中・長期計画。素晴らしい！自分の不動産投資の数値もこのように明確にしたい！毎回思う事です。私も今期からキチンと税理士さんと顧問契約し、キッチリと数値を出したいと考えてます。自分の立ち位置をキッチリ把握しなくてはなりませんね。。無知は怖い、、何で今迄疑問に思わなかったのだろう。
06Sep
- 物件の売却！？
  今は物件の購入は厳しい市況です。😥確かに物件価格が高騰しているため、利回りの良い、キャッシュフローの残る物件がない、という状況かと思います。そうは言っても物件を購入出来ている人は居ますし、買う方法はあります。✌しかし市況がそうならば売却も検討すべきと思います。この場合、諸費用は物件価格の3・5パーセントと言われています。👀その他には、銀行融資のペナルティが2パーセント。短期での売却の場合、40パーセントの譲渡税がかかります。👊譲渡税は、売却益にかかりますが、売却益は売却額から残債を引いた物ではありません。売却額から簿価を引いた額になります。ここは注意しないとならない点ですね。😬購入時もシュミレーションしますが、売却もキチンとシュミレーションが必要です。売却を決めたら税理士さんに相談が必要ですね。売却して儲かった！と思っても、税金払ったら、マイナスなんてことにならないようにしたいですね。さらにひとつ。。。。。売却益に対する譲渡税。支払いは、確定申告時です。つまり、そこまではキャッシュ確保ができます。😊やはり本を読んで勉強はしておきたい。前に学習しましたが、復習で読みたい本。[新版]あなたもいままでの10倍速く本が読める/フォレスト出版￥1,470Amazon.co.jp
02Sep
- 新規銀行開拓 2
  前回のつづき。ガードが固い銀行。1年以上の定期を続け、融資相談をすると、かなり積極的！！前向きです！！確かに時間はかかった、つまらない定期預金だった。しかし、たったこれだけが、取り引き実績のある顧客としての取り扱い条件だったのです！ここまで最初の入口が狭い銀行は初めてでしたが、上手くいけば、とんでもなくいい銀行になるかもしれません。なぜここにこだわったのか？？？私の住んでいる埼玉県。銀行が乏しいのですそれは、ある程度はありますが、スーパーネガティブ銀行が多いんです。またこの銀行は、規模が小さい割にエリアが広いんです。関東甲信越をほぼカバーします。ここまで書いて期待ハズレなんてことも有りがちですが、それでも期待して、取り組みたいと思います。
31Aug
- 新規金融機関の開拓 1
  前回のブログで少しふれた新規金融機関の開拓についてです。通常金融機関に融資依頼をする場合は物件購入などの用件を伝え、融資の相談をしたい旨を伝えます。イチイチ面談というもの面倒なので、ある程度は電話で情報を聞くようにします。(^O^)中古の物件で、物件のエリアはこのあたりで、私はどこに住んでいて、・・・・・軽く話しただけで、ダメダメダメ・・・と連呼してくる銀行もあります。そんなところには面談ですら時間の無駄ですからこちらからお断りです。今回開拓できた銀行は、そのダメな部類の中でもさらにダメな銀行。とても門がせまく、入れてくれない。融資の相談を電話で言おうものなら、聞く耳持たず、定期から、預金取引から。なんという厳しいことをいうのかなぁ・・・じゃ、どうしたら、取引を開始できるの？？定期をすればよいのですか？？？まずは定期。そんな話で定期を1年以上。やっと話を聞いてくれました。しかも、かなり積極的！！なぜここにこだわったのか？？？つづく‥心屋仁之助の今ある「悩み」をズバリ解決します!: 不安・イライラがなくなる本 (王様文庫)/三笠書房￥600Amazon.co.jp
- 不動産交流会ナビ
  最近、こちらのサイトにお世話になってます。^o^まだまだこれからの所もありそうですが、期待してます。不動産交流会ナビhttp://www.f-kouryukai.com/不動産投資は、知的な投資です。情報はとても大切です。是非、活用していただきます。交流会など是非参加させていただきます。
23Aug
- 少し上向きになってきた。
  今年はいろいろとあり、なかなか調子に乗れなかったが、少し上向きになってきた。(＝⌒▽⌒＝)銀行から良い連絡が入りました。また昨年より開拓中の銀行がやっとこっちを向いてくれました。ありとあらゆる銀行に電話しまくったことのある私でもかた～～～いガードの銀行でした。融資についての問い合わせをするとまずは預金の付き合いからということで定期預金をすることなった銀行です。3か月くらいしてから融資関連の電話をしましたが、まだまだとんでもない、という回答でした。その銀行へ、定期を始めて1年以上。融資のご相談をしたいのだけど、・・・・と電話をすると二つ返事でいいですよ。いついつ、来てください！！！！お～融資相談の面談をするだけなのに、1年以上かかる銀行に来週乗り込んでみます。扉が固い銀行だから、一度入れば、ドシドシ融資、青天井なんて夢をみてますが、扉が固く、中も硬かったら泣きたくなります。こんな銀行始めてなので、ある意味楽しみです。なおこの銀行が使えるとなると、かなり広いエリアをカバーできることになります。地方の大型物件ねらいの私にとっては楽しみな銀行です。