不動産投資で年収１億円に！！

グアムより帰国しました！

【グアムより帰国しました！】4月1日から6日までのグアムツアーも最終日。行きと帰りで、1日ずつ使ったので、ゆっくり遊べたのは4日間。それでも思い切り遊べました^_^良い疲労感満載で、真っ赤に日焼けしての帰国ですが、また明日より仕事を頑張ります！

グアムに来てます

【グアムに来てます！】4月1日の「令和発表時間」は、飛行機内で、情報が全くなく、グアムに着いてWi-Fiが繋がって、分かりました。今回は親と子供を連れて、親孝行ツアーです。^_^エクスペデアでのツアーですが、空港にお迎えが来ないという、いきなりのトラブル。(ノ_＜)とりあえずは、太陽の光を浴びてきます^_^

これからどのように物件を買っていくか。

こんにちは。NATORIです。今は、融資が厳しいと言われる時期です。一般的に不動産投資向け、収益不動産への融資は厳しい時期です。これは全体的な統計の話であって、私個人的な話をしてしまうと正直、全体の傾向はどうでもいいというのが正直なところです。少し荒っぽい話になりましたが、今までは100人居て、80人がアパートローンを利用して、大家さんデビュー出来ていました。今は、100人中5人だけです。しかも年収2000万円以上の人だけです。さらに頭金もたっぷり入れてくださいというわけです。上記で自分だけという話に戻りますが、一般的なアパートローンではなくて、変化球で行けば良いかと思っています。東京に在住で、東京の物件を、東京の銀行で、借りるからダメなのですよね。東京に在住でも、地方の物件を、地方の銀行で、さらにその地方が地元で自分の強みを出して銀行へPRしていく。自分の強みを出して、チャレンジしていく、ということです。私は実際そうです。アパートローンで物件とセットになっていて、手を上げればマンションオーナーになれる。そんなのが２年前の話です。苦労もせずに、ロジックも分からなくても１棟マンションのオーナーになれた。しかしそんなアパートローンの時代は終わりました。ではどのようにしていったらよいでしょう。上述しました通り、物件は不動産会社経由で探す。銀行融資は自分で開拓して、自分でお金を調達するということです。これからは、このような別々の手配をとって、自分自身でコーディネートして物件を買って行かなくてはなりません。不動産投資をしない理由不動産投資をはじめたい人、やってはみているものの行動自体を起こせない人。融資が厳しいので、やっても無駄だ。時間の無駄だ。仕事が忙しくて、不動産投資なんてやっている暇はない。このように言い訳を言って来てくれる人。私はライバルが減るのでありがたいです。中古物件って、修繕がかかりますよね。入居募集で競争力が弱いですよね。このように言ってくれる人、苦労が嫌なんですね。　苦労してでも高利回り物件のほしい私にはライバルが減って嬉しい限りです。上記のように言い訳をする人は、そもそものところで不動産投資には向いていません。不動産投資は自営業。　自分の責任で何事もできる人、人のせいにしない人、多少の苦労は仕事なので付きもの。そんなの当たり前と思えるか。自分の責任において出来る人だけが、成功することができます。お読みいただき、ありがとうございました。※こちらのコラムは　NATORIのあくまで個人的な見解を書いたものです。考え方には偏りがあり、必ずしも公平なものではありませんのでご了承ください。

ブログ引っ越しします。

ブログ引っ越しします。  PRIVATE "<TEXTAREANAME=\"153,154,157\"></TEXTAREA>" MACROBUTTONHTMLDirect https://ameblo.jp/potetocotto/?frm_id=v.mypage-ameblo--myblog--blog

アメンバー限定記事最近の収益不動産の融資状況について

良い本読みました(^_^)v

久しぶりに素晴らしい本を読みました(^_^)v我々ビジネスMANが私生活をどのようにして取り組むか。不動産投資は趣味と実益を兼ねて、楽しみながら行ってますが、それでもビジネス感はあります。この本は、それより先のプライベートな時間の過ごし方、生き方について書かれており、とても勉強になりました(^_^)v

物件の営業。ちょっとびっくり

先日、少し予算をかけて所有物件２室のリフォームをしました。自分的にはなかなかの出来かと思い、先日現地確認に行ってきました。現物も写真よりも良い仕上がりでした。ちょっと派手にしすぎたかと思いましたが、そんなこともなく、インパクトを与えられる室内と思いました。これをどのようにして、お客様に見てもらおうかと検討しました。ネット初心者の私としては、とりあえずホームページを作成してみました。写真ばかりですが、派手な写真なので、文面少なめのホームページです。一応、どのくらいに人が見てくれるか、アクセス解析をしました。ホームページ作成して１週間ほどで５名程度。おそらく賃貸仲介会社の方が見てくれたと思います。私が賃貸会社に送ったメールにホームページアドレスを掲載したからです。営業マンは見てくれるけど、実際入居希望者にみてほしい。ということで、とある掲示板にも掲載してみました。するとビックリ。掲示板のアクセスは1日で、１００件以上！！ホームページのアクセスも３０件程度に。これはおもしろい、たまに更新してみたいと思います。しかし、本当の目的は入居者にこの部屋を選んでもらうこと。今回の企画が成功しますように。

リフォームしてみました。

所有物件でリフォームを実施してみました。こんなトイレでした。ボロいから写真も横向き。(＞_＜)こんな感じに仕上げてもらいました。台所もこんな感じで。少し費用をかけましたが、その分、空室期間を短縮、家賃アップを目指しました。入居が予定通り決まりますように。

名古屋セミナーのご案内です。

名古屋で満室経営のセミナーがあります。格安料金のようですので、東海エリアの方にはおすすめです。「東海エリアの空室対策事例を通して分かる繁忙期・閑散期にとらわれない満室経営術2015」http://kokucheese.com/event/index/263421/

複数物件の売却時の注意点について

昨年、今年、そして来年と３年連続での売却をもくろんでおります。(^-^)/なぜ来年にしたかと言うと、来年売却予定の物件は所有後５年（１月１日時点での）になり、税金が半分程度におさえられるからです。しかし喜んでいたのもつかの間。о(ж＞▽＜)ｙ ☆３年連続となると消費税課税業者に抜擢されまして、晴れて消費税を払わなくてはならなくなります。しかし短期譲渡税３９％、長期譲渡税２０％。８％の消費税があっても長期譲渡税のほうが安いということで、後者を選ぶしかないのですが。もし同じような状況下の人はご注意を。また５年前というのは平成２１年。ここで購入した場合、土地の譲渡税の軽減処置があるので、このあたりはメリット。いろいろ加算したり、さしひいたり税金が複雑ではありますが、一概に喜べないな、という感じですね。仕方ないです。来年もふるさと納税で楽しみながら納税したいと思います。(^-^)/

ふるさと納税ができそうです。

ふるさと納税は今年脚光を浴びたものの一つだったかなと思います。ふるさと納税の本が出たときに少し試してみました。少し自分へのプレゼントでしたが、今回、不動産を売却して納税額が莫大になったので、ふるさと納税も莫大になりました。ヽ(ﾟ◇ﾟ )ﾉあと２ヶ月なので、思いっきり恩恵を受けたいと思います。妻も大張り切り。基本ベースとなる米は一年分。いただきましょう。o(^▽^)o魚一年分。これもいただきましょう。(°∀°)b なかなか食べれない和牛も。嬉しい。結構頼んでもまだまだ金額に余裕があります。あと２ヶ月はじっくり選定したいと思います。(＝⌒▽⌒＝)今年は不動産バブルだったので、売却した人の特典ですよね。完全ガイド 100%得をする「ふるさと納税」生活/扶桑社￥1,404Amazon.co.jp

賃貸不動産への営業

マンションの入居者募集は通常は管理会社さんへ丸投げして、入居者入れておいて。というのが普通です。管理会社を信用し、管理会社に力があれば、丸投げ方式は使えます。しかしながら、そうもなかなかいきません。そんなときは、近隣の賃貸会社さんへ営業周りします。よく１０社とか２０社まわれ、とか言われますが、１０社でもくたくたです。そこで、今回はとにかく効率を良くして回ることに注視しました。自分の物件を見たり、管理会社さんでお茶なんかしていると時間が足りません。マップでリストアップして、近い不動産会社から順に進んでいこうと思い、計画しました。ところが・・・・・・・大失敗。１件目、カーナビにセットして着いたところはマンション。？？？マンションのオーナーが法人だったのか？？？２件目。カーナビにセットして着いたところは、商店じゃん。しかし○○不動産の看板だけはある。間違ってはいない。３件目。着いたところは、民家。ここも○○不動産の看板はある。きっと昔は繁盛していたのかな。いよいよメゲそうなので、ピタットハウスさんへ飛び込みました。営業しながらもホットしました。その後は、個人の不動産屋さんもボチボチあたり、でしたが、前半戦はめげました。田舎の不動産屋まわりは、地図だけでなく、ストリートビューで、門構えは要確認ですね。勉強になりました。

物件購入で気を付けること

ここのところ売買不動産会社へ面談をしております。数社面談して、お付き合いしたいところは一社です。☝️そんな中、気を付けたい業者さんがあります。物件、融資、管理、すべてパッケージになっている業者さんがあります。🏦自分が、ウン！と言えば、すぐに買えます。でもウン！ととても言えません。😵利回り、キャッシュフロー、出口、何を見ても満足ではないからです。こんな物件買ったら、冗談抜きで破綻だってあり得ます。もし買いそうな方がいたら、ちょっと待って！です。今は不動産価格が上昇しています。本当に見る目を持たないと、取り返しがつきません。間違ってはいけないのは、相談するのは売買不動産会社に絶対してはいけません。結構、相談に乗ってくれる風です。😈しかしセールストークのなにものでもありません。👿相談するなら、同じ立場、経験を積んだ投資家へききましょう！👬

人手不足？

所有物件の管理会社の店長と久しぶりに面談しました。最近、不手際が多く、かなり怒ってあげました。とにかく対応が遅い。半年前に依頼した事すら、やってない。怠慢ですよね。実は、・・・・人手不足です。なんとなく分かってはいましたが。会社は店や営業所を拡大します。しかし人材が育っていない。私の本業でも同じだからです。店の社員に人数は10人くらいです。毎年、新店を10店舗出店します。すると100人人材が必要です。しかし、毎年100人いません。さらに今年に入ってこの傾向は顕著です。景気がいいと、採用は厳しくなる訳ですからね。いい例が、牛丼のす○屋さんですよね。人手不足で店が営業できない。。。。。物件価格もかなり高騰。やはり景気はいいんですね。人材がいないとどうなるか、というと今までよりも戦力ダウンになります。店長の力量はないのに、店長になり、今まで10年選手がやっていた職位を2年目の子が代行。それは、それは現場はボロボロになります。あたりまえです。しかし、経営陣は出店を続けなくてはなりません。・・・・・管理会社の組織もまったく同じようです。まだまだ若い人材に無理して店長をやらせ、それ以下は入社3年以内のもっと若い人材のみ。とてもオーナーの要望には応えられない。もっと悲惨なのが、リフォーム会社。ここは職人不足。安くリフォームを、なんてお願いしても、人がいなくて順番待ちなんだから、値段なんて安くならないようです。今の好景気だけなら良いですが、職人さん自体少なくなっているようです。ここらへんの社会情勢も考えて、賃貸経営していかなくてはなりませんね。

塗装の見積もり額は？

自分の所有物件。ボロボロのサビサビ。ホント、自分で塗っても今よりマシ。業者に依頼で、70万円の見積もり。ではシルバーさんでは？なんとびっくり。10万円です。V(^_^)V速攻注文ですね。出来次第ですが、自分でセルフリフォームするなら、こんな手もありですね。自分の労力、材料費考えただけで十分もとは取れると思いますね。^o^

セルフリフォームの前に

所有物件の収益アップのために、セルフリフォームも考えてみました。本業で、たまたま塗装の仕事をイヤイヤながらやったのが始まりです。やり出すと子供のように夢中になって、ペンキ塗りも楽しい‼︎しかし片付けが面倒くさい（≧∇≦）準備もかなり面倒くさい（≧∇≦）掃除して、塗装面をクリーニング、マスキングして、着替えて完全装備。自分の物件となれば、かなり丁寧にやりそう。ドア一枚でも相当な労力。うーん。便利屋？‥いつもお世話になりますシルバー人材センターがあるじゃない。ここなら。自分の労力、自分より上手ければいいや、いまのボロボロよりましなら、いいかな。いまの塗装の見積もり70万円。どこまで下がるかな～？

法定耐用年数越えの融資の考察

法定耐用年数越えの融資を受けると信用毀損、不動産投資の拡大が出来ないと言われます。本当にそうでしょうか？数年前に金字塔を打ち立てた方の本からしますとダメダメです。融資は法定耐用年数以内。銀行で決まってますから。ですが、あくまで基本です。では法定耐用年数越えの融資のデメリットはなんでしょうか？信用毀損。これはともかく、出口が厳しい。他の銀行で融資がつきにくい。借り換えが難しい。選択肢が減ってしまう点にあるかもしれません。では対応策はというと拡大かと思います。法定耐用年数越えを繰り返してというのはどうかと思いますが、全体として問題なければよいと思います。拡大すれば、ちょっとした問題点も薄まる。ちょっと問題があっても、キチンと運営できる。ということが証明できれば良いと思います。本当はマニュアル通り、基本通りできれば一番いいのは誰でも分かります。しかし現実との乖離があった場合、どのように適応していくか。理想の物件ばかり追い求めて、買えない、では、意味がありませんから。最近もう一つ気になるのが、木造新築が流行っているようですが、謎です。(*_*)

「愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ」

●愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ」愚者は自分が失敗して初めて学ぶけれど、賢者は自分が失敗する前に歴史を見てこうすると失敗するんだということを学ぶので、しなくてもよい失敗を避けられるということでしょう。どうせ経験するなら誰かが既にやっている失敗は避けて、その分、自分しかできない失敗をした方がいいってことでしょうね。●良いことは何でも真似をしよう。っと上記は某私の勤務する会社の教訓です。サラリーマンをしていて、真似する？？現場で働くサラリーマンからすると独創性をもって、夢に満ちた仕事にチャレンジさせてほしい、と思います。しかしトップは、いち従業員のやりがいよりも、会社の成績を重んじるようです。不動産投資において、我々経営者はこのクールさは使えるのかと思っています。簡単にいえば、儲けることに徹する。他人の失敗事例を避けて通り、成功事例を真似することでしょうか。ただし、従業員をかかえて、社会的使命を負った会社は、儲けだけでなく、従業員の仕事のやりがえを与え、人生に責任をもつことが必要なので、この限りではないと思います。会社批判で締めくくりです。o(^▽^)o

初心忘れるべからず

初心忘れるべからずこのことわざは、「物事に慣れてくると、慢心してしまいがちであるが、はじめたときの新鮮で謙虚な気持ち、志を忘れてはいけない」との解釈が一般的だと思います。私もそう思っていました。＾＾このことわざのオリジネーターは、室町時代に能を大成させた世阿弥です。彼の言う「初心」とは「始めた頃の気持ちや志」すなわち「初志」ではなく、「芸の未熟さ」、つまり「初心者の頃のみっともなさ」なのです。「あのみじめな状態には戻りたくない」と思うことでさらに精進できるのだ、と彼は説いています。同じ失敗の繰り返しはしない。肝に銘じておきたいと思います。

売却決済！

今日は売却物件の決済でした。無事、決済完了となりました。今年は不動産投資的には激動の年でしたが、売却がうまく出来て、来年に向けた良い締めが出来ました。来年は、徹底的な収益性のアップを目標にしたいと思います。あと売った分も含めて、2～3棟は購入したいですね。大晦日まで仕事だ～（≧∇≦）頑張ろ。