こんにちは。
ソラマドスタッフ周藤です。
前回の投稿の最後の文章で
”今まで and これから支払う家賃を
ローンに換算すると、いったいいくらのローンを
払ったことになるのでしょうか？”
と問いかけましたよね！
今日は、まずその答えを
事例でご説明しますね。
現在の家賃 ： 65,000円
過去、3年間賃貸住宅に住んでいる方が
今後、50年間（平均寿命を考えて…）その賃貸住宅に
住み続けると仮定しましょう！
家賃の上昇率は、このご時世ですから
百歩譲って 0％ と設定します。
また、ローンに換算する場合の
金利（年）を 3.0％ としましょう！
その方の年収は、400万円だったとすると…
過去3年間に支払った家賃総額 ： 234万円
今後、50年間に支払う家賃総額 ： 3,900万円
将来支払う家賃総額を
ローンに換算した場合の借入金額 ： 約2,019万円
（金利 3.0％ 、返済期間 50年 の元利金等返済で計算）
また、今後支払う家賃のために、
飲まず食わずで働いたとしても
約9.8年かかります！
結構、リアルじゃないですか？
今の生活に追われちゃって
住まいづくりも”漠然”と
考えている方いませんかぁ～
まぁ～今日すぐ考え始めなくても
これからゆっくり…
なんて方も！
じゃあ、ついでにもう一つ!!!
”もっと自己資金を貯めてから！”
って思っている方のために…
予定物件価格 ：
〔土地〕 12万円（坪単価） × 80坪 ＝ 960万円
〔建物〕 45万円（坪単価） × 40坪 ＝ 1,800万円
建物消費税 ＝ 90万円 総額 2,850万円
年齢 ： 30歳
現在の家賃 ： 65,000円
現在の自己資金 ： 200万円
積立金（月額） ： 30,000円
積立金の運用利率（年） ： 0.15％
計画実行予定時期 ： 5年後
現在のローン金利（年） ： 3.0％
と、設定しましょう！
また、現在、金利は上昇基調です！
5年後のローン金利（年） ： 3.5％
と、想定します！
さらに、返済期間 ： 30年
（現在も、5年後も同じ設定）
とし、
最後に、今回も”百歩譲って”
上記物件価格の上昇率・家賃上昇率は
0％とすると…
今すぐ 5年後
物件価格総額 2,850万円 2,850万円
諸経費（建物消費税以外） 約150万円 約146万円
自己資金 200万円 約202万円
積立総額 0万円 約181万円
自己資金合計 200万円 約382万円
必要借入額 2,800万円 約2,614万円
家賃総額 0万円 390万円
となります。
また、支払う金利も含めて
損得を計算してみると…
今すぐ計画を実行した場合の費用総額 ： 約4,449万円
5年後に計画を実行した場合の費用総額 ： 約4,998万円
⇒ 今すぐ計画を実行した場合との差額 ： 約－548万円!!!
上記の差額は、1日遅れるごとに 約3,005円の損をする計算に
なるんですよねぇ～!!!
さらに問題なのは、前回お話したように、
60歳時のローンの残債！
この事例の場合、今すぐ計画を実行すると
60歳時の残債は0円ですが、
5年後に計画を実行した場合、
645万円も残債が!!!
60歳以降の金利も含めた
ローンの支払総額は
704万円になるんです!!!
やっぱり、できるだけ早い時期から
計画的に”住まいづくり”を進めていくことが
大切です！
分かっていただけたかな？
さてさて、前回お約束した
『契約した住宅ローンの返済期間を意図的に短くするコツ』
を、お話しましょう！
応用できると
”今の年齢” ＋ 返済期間 ≧ お仕事の定年 となる
住宅ローンの契約を返済途中で
”今の年齢” ＋ 返済期間 ≦ お仕事の定年 とできる
お話です！
みなさんは、住宅ローンの
”一部繰り上げ返済”（内入れとも言います。）と
いう言葉を知ってますか？
返済途中に、毎月の返済とは別に
ある程度まとまった金額を
返済することなんです。
その金額が大きいほど
また、その時期が早いほど
メリットが大きくなるもの
なんです。
下の図を見てください。
最近の住宅ローンのほとんどが
”元利均等返済型”です。
毎月、同じ返済額を支払っていますが、
返済開始時期と、返済終了時期では
元金（黄色）と、利息（緑色）の割合が
大きく違いますよね。
そういった仕組みの中で支払う
”一部繰り上げ返済”の金額は、
全額、元金返済にあてられます。
（青色部分です。）
すると、あら不思議！
支払わなくてよくなる利息が
できるだけでなく、
返済期間まで短くなっちゃう!!!
事例でご説明！
当初の借入総額 ： 2,500万円
返済期間 ： 35年
金利（年） ： 3.0％
ボーナスでの返済額 ： 0円
ボーナスが出なくても返済OK！
ボーナスで車やエアコン＆冷蔵庫を購入！
ボーナスで買う物がなければ…
そのお金を貯金しておきましょう！
また、のちほどお話していく
住宅ローン減税で戻ってくるお金を
”こんな制度はなかったものとして”
使わずに貯金しておきましょう！
3年後に、100万円を繰り上げ返済！
6年後に、100万円を繰り上げ返済！
9年後に、100万円を繰り上げ返済！
すると～!!!
毎月の返済額 ： 約96,000円
短縮できる返済期間 ： 約5年8ヶ月
当初の借入条件での支払総額 ： 約4,041万円
繰り上げ返済後の支払総額 ： 約3,682万円
支払わなくてよくなる利息 ： 約359万円
今の年齢、お仕事の定年、
住宅ローンの毎月の
返済額の生活への負担…etc.
残念ながら
”今の年齢” ＋ 返済期間 ≧ お仕事の定年
で、住宅ローンを契約しなければいけない方は、
ぜひ、ボーナスでの返済額を少なくして
繰り上げ返済計画を立ててください。
それでは、今日はここまで。