おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
バリ島から出稼ぎに日本に帰国
している大工さんと、わたしの
共同事業主の友人と一緒に
今年の春に無料でもらった戸建
のリノベーション打合せに
行ってきました・・
続きは編集後記で
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■■ 本日のコツ
【管理会社とオーナーの意識の違い】
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■ 本文
昨日、栃木のアパートで入居者さん
から家賃の値下げの要請があり
「家賃の値下げは受けられないが
長期入居のお礼に
エアコンクリーニングをします」
という提案をした話しをしました
このアパートの管理をお願いして
いる管理会社さんは、チェーン店
の客付け営業をしていた人たちが
独立して開業した管理会社で
客付けも強く、業界経験も長い
方たちですが、リフォーム工事
や修繕や清掃等の作業系の仕事
が苦手で、色々な作業の費用が
ちょっと高めです
わたしたちオーナーが工事を
お願いする時の希望は
「安く早く丁寧な良い仕事」
管理会社さんが工事をお願い
する時の希望は
「時間を使わず手間をかけず
早くて丁寧な良い仕事」
利益が相反する訳ではないけれど
希望を突き詰めると
オーナーは「安く」
管理会社さんは「手間無く」
と方向が違いますので
作業系の仕事の価格の話しのとき
「えっ」と思うことが起きます
今回のエアコンクリーニングに
関しては、管理会社の社長さん
にエアコンクリーニングの提案
を電話でお話しした際に
「ところでエアコンクリーニング
は、１台いくらくらいですか？」
と聞いたところ
「いつも頼んでいるところは
１台１万円ですね」
という答えが返ってきました
１台１万円は、相当高いので
その価格はちょっと高いことと
わたしが普段いくらぐらいで
エアコンクリーニングを頼んで
いるか伝えると
「そんなに安いんですか！」
という反応が返ってきました
ですので、電話の話しが終わった
あと、管理会社さんのエリア
でネットで発注できる安値の
エアコンクリーニングの会社さん
を紹介してみました
その際には
「いままで発注していた業者さん
と比較して、作業品質が低いのが
心配であれば、とりあえずわたし
の物件で使ってみて作業品質を
確認してもらって良いですよ」
とその安い会社に発注した業務
の善し悪しの責任は
わたしが負担することを伝えます
こうすることで、管理会社さんは
品質の責任を持つこと無く安い
クリーニング業者さんのテスト
をすることができ、発注先の幅
が広がります
わたしもエアコンクリーニングを
安く頼むことができてハッピーです
「工事が高いな」
「清掃費用が高いな」
そう感じた時には
管理会社さんがその高い価格に
なにを求めて発注しているのか
考えてみましょう
オーナーと管理会社さんは
「利益相反」ではなく
「利益と感じる方向が違う」
と考えることができれば
その方向を同じ方向に向ける
ように微調整して
そこで享受する利益を分け合う
ことができるようになります
ちなみに、今回のエアコンの件
では１万円から６千円くらいに
なりそうです
４割コスト減は嬉しいですね
賃貸経営で収益力をあげるため
にできることはいろいろあります
がんばりましょう！
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■■編集後記
半年ぶりに訪問した空き家の戸建は
想像を大きく上回る荒れ方でした
庭には、草どころか「木」と言って
いいような、手の親指の太さくらい
の草？木？が至る所に生えて
つる草が庭から２階のバルコニー
までつたい始めていて
草をかき分けて玄関に近づこうと
すると、これまで人に遭遇した
ことがない「血に飢えた蚊」が
ぶんぶん飛び回り始めました
蚊がたかることを想定して
虫よけスプレーを用意していき
それを腕にも顔にも首回りにも
かけまくって家の中に進入した
のですが
それでも、家の中で大工さんと
友人とリフォームプランの計画
を３０分ほど話しをしている間に
３人ともどんどん蚊に刺され
腕をぽりぽり掻きながらの
打合せになってしまいました
この大工さんは、型通りに原状
回復をする大工さんではなく
・その街の雰囲気
・建物の周囲の雰囲気
・建物が持つ空気
・その建物を使う（だろう）人
そういうことを現地で感じながら
どんな建物・内装に仕上げるか
イメージを膨らませてプランを
作る方で
部屋の中で蚊に刺されながら
床・天井・壁を
外に出てからも庭や外観を
見続けていらっしゃいました
現地調査を終わって
帰り道の高速を走りながら
現地で感じたこと
人が住むようにするために
どんなことが必要で
どんなことはしなくていいのか
大工さんと友人とそんな話しを
続けて、この戸建をどうするか
色々な考えを出してみました
その中から方向性を決めて
少しずつでも進めていきたい
と思います
写真は、タイのアマタスプリングスというゴルフ場の名物ホールでティショットを打つわたしです。
さて、浮き島のグリーンにワンオンしたでしょうか？
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