おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
岐阜に帰省するついでに
プライベートメンターシステムの
メンバーと面談してきました・・
続きは編集後記で
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■■ 本日のコツ
【融資に必要なこと その２２】
◆金融機関ごとの特色◆
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■ 本文
「ざっくりと全体的に融資の知識を得る」
ことが、不動産投資にとってとても
大切だシリーズ その２２ です
・金融機関の種類（政府系金融機関
都銀、地銀、第二地銀、信用金庫
ノンバンク）
・アパートローン
（パッケージローン）
・プロパーローン
（オーダーメード融資）
・不動産会社に紹介してもらう融資
・自分で金融機関に融資の依頼をする
・融資が先か？物件が先か？
・自分をプラスの人に引き上げる
・融資はルール通りのRPGのようなもの
・個人銀行セットを用意しておこう
・金融機関を使うのに順番がある？
・たくさんの金融機関と取引しよう
・金融資産がとても大切です
・銀行の好みと自分の好みを合わせる
・融資をするエリアは金融機関によって違う
そして前回は、同じ銀行から
継続して融資を受けてゆくことが
できるように
「確定申告書と決算書を提出する」
ということをお話ししました
さて、今回は個別の金融機関の
ちょっと具体的な話しとして
「金融機関ごとの特色」
です
＜政府系金融機関＞
・日本政策金融公庫
金利は２％前後
融資期間は１０年前後
属性はサラリーマン、事業主
無職もあり
エリアは全国
上記は国民生活事業の話しで
中小事業事業は条件は別もの
・商工中金
金利は２％前後
融資期間は法定耐用年数内
属性は事業主
エリアは全国
住居系はあまり手がけず商業ビル
＜都銀＞
・三井住友銀行
金利は１％を切ることが多い
融資期間は法定耐用年数内
属性は高年収サラリーマン
エリアは全国
所有物件すべての評価を行う
・りそな銀行
金利は１％前後
融資期間は法定耐用年数内
属性は金融資産重視
エリアは全国
収益評価が主体
＜アパートローン＞
・スルガ銀行
金利は４．５％（３．５％もあり）
融資期間は最長３５年
属性は高年収サラリーマン個人
エリアは全国
年収の２０（３０）倍が融資の上限
・静岡銀行
金利は３．３から３．６％
融資期間は最長３５年
属性は高年収サラリーマン個人
（法人もあり）
エリアは首都圏、愛知県
スルガ銀行に対抗して
アパートローンに参入
・オリックス銀行
金利は２％から３％台
融資期間は最長３５年
属性は高年収サラリーマン
エリアは政令指定都市
新築木造の提携ローンが多い
・SBJ銀行
金利は２．５から３％台
融資期間は耐用年数＋２０年まで
属性はサラリーマン
エリアは支店がある首都圏
名古屋、大阪、福岡主体
・三井住友トラストローン＆ファイナンス
ノンバンク
金利は３．９から４．３％
融資期間は最長３５年
属性はなんでもあり
エリアは大都市近隣
容積率オーバー、再建築不可物件
でも共同担保によっては融資あり
・セゾンファンデックス
ノンバンク
金利は３％台以上
融資期間は最長３５年
属性はなんでもあり
エリアは全国
耐用年数を気にしない
その他の地銀や信金はそれぞれの
プロパーローンを行っているので
金利、融資期間、属性、エリアは
それぞれのルールがあり千差万別
で一覧にはできないのですが
どの地銀、信金でも
「建物構造」「法定耐用年数」
「担保力」「収益性」「遵法性」
「再建築の可否」「エリア」
などには、それぞれ行内ルールが
あるので、自分が購入しようと
考えている収益物件の条件を正確
に把握し
その条件を意識して融資の依頼と
交渉をしてゆくことが事業者として
とても大切なことです！
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■■編集後記
名古屋にはわたしが大学生の頃から
大好物だった「味仙」という中華
料理屋がありまして、そこで激辛
「台湾ラーメン」を食べながら
面談することにしました
メンバーが気になっている物件
の概要書をいくつか見ながら
その物件の良さそうな点
悪そうな点などのチェック点を
あげてゆき
インターネットで確認できる点が
あれば、その場で確認していきます
こうすることによって物件概要書
やネットの物件情報を見ながら
「この物件いいかも」
とぼんやり思っている段階から
「明日にでも、物件の現地に見に
行って、インターネットだけでは
確認できない部分を確認しよう」
という気持ちになります
今回は、「味仙」で台湾ラーメン
と青菜炒めとチャーハンを食べ
ながら２時間ほど話しをすることで
ひとつの物件が
「気になる物件」
から
「現地調査する物件」
に格上げになりました
こうしてメンバーとじっくり
面談することによって
メンバーの気持ちに火をつける
ことができるのは
メンバーにとってもわたしに
とっても、エキサイティング
で楽しい時間です！
写真は、ミャンマーの庶民の足「サイカー」と発音する自転車の「サイドカー」です。
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