おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
まずは、８月２日（水）に開催する
セミナーのご案内です・・
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【不動産投資でいまより一歩前に進むセミナー】
【日時】
８月２日（水） １９：３０から２１：３０
その後時間のある限り懇親会
（翌日にはなりません）
【場所】
東京（都内山手線近隣）
詳細な場所は参加希望者に個別にご案内します。
【費用】
２，０００円
【申し込み方法】
以下のメールアドレス
soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
に、氏名、ふりがな、メールアドレス
を記載の上申込をお願いします。
・・・記載例・・・
【氏名】 林勝好（例）
【ふりがな】 はやしかつよし（例）
【メールアドレス】 soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
・・・・・・・・・
※限定数１０名が満席になり次第受付終了となります。
※投資家向けの内容なので、
不動産会社の方の参加はお断りしています。
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それでは、いつもの本日のコツです！
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■■ 本日のコツ
【札幌の物件調査第２弾レポート！】
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■ 本文
梅雨が明けたような暑さの中
全日本ミッドアマチュアゴルファーズ選手権
東日本A地区予選 に出場してきました
いまは、ゴルフ場のレストランで
かき氷を食べて体を冷やしながら
メルマガを書いてます
さて昨日は、札幌で今週始めに
おこなった物件調査の話しを
しましたが
本日は、その２棟目の話しです
１棟目は、北区の築２７年、
８階建て、２億５千万円、
表面利回り８％ほど
現在１３室満室
２棟目は、豊平区地下鉄駅から
徒歩３分、築４年、１億３千万円
表面利回り７％ほど
財閥系不動産会社のWさんが
運転するクルマで
１棟目から２棟目まで移動する
間に、相続税路線価を確認して
建物の残存価格を計算して
積算価格を出します
積算価格は
土地２０００万円
建物９０００万円
合計１１０００万円
となり販売価格とは
約２０００万円の乖離があります
謄本には、売主の当初の借入額
が９０００万円という記載があり
現在の残債は８０００万円を
切っていると推定されますので
価格交渉を１億円くらいまで
したいところです
現地に到着したところ、周囲は
戸建と賃貸用のアパートや
マンションが混在する地域で
賃貸需要もしっかりしている
様子です
築４年だけあって、タイル貼りの
外観と相まって、新築と言われて
も分からないほどの良い外観を
しています
駐車場が、敷地に３台ほどあり
ロードヒーティングの設備が
駐車場の真ん中に作られています
札幌は、ロードヒーティングで
冬の間の駐車場や玄関の融雪を
行うか、除雪業務を地域の
土建会社に依頼して定期的に
除雪をしてもらう必要があるので
その費用や設備費用を収支に
入れておく必要があります
周囲の状況を確認したあと
建物の共用部を見てみたいと思い
玄関に入っていったのですが
この物件も１棟目と同様
オートロックに行く手を阻まれて
建物に入れません
どこか、内部に入れるところが
無いか周囲をぐるりと回りましたが
目に入るのは、窓からこちらを
見ている、マルチーズだけでした
この物件はペット可のようです
築浅の１LDKマンションで
ペットを飼っているとは
まるで絵に描いたような
都会生活の独身セレブな感じです
もしかしたら、水商売の綺麗な
お姉さんが住んでるかと考えながら
物件調査はこれで終わりました
この物件は、
敷地は少し狭目ですが、築年数が
浅いので、１０年保有しても、
残る耐用年数が３３年あり、
出口も予想しやすいです
２割引の１億円くらいの価格に
なれば、積算も出て、表面利回り
もあがりますので、購入に値する
のではないでしょうか
世の中には、どこにお宝物件が
隠れているか分かりませんので
どこに行っても時間を作って
物件情報を入手して、これはと
思う物件の調査をしたいですね！
写真は、駐車場に設置されているロードヒーティング設備です。
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■■編集後記
わたしがセミナーを開催する気に
なった理由に興味のある方は
こちらのブログ
↓↓↓↓↓
http://ameblo.jp/sora-no-tobikata/entry-12286299887.html
に長々と記載しておりますので
ぜひ、お読みください
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◎知識『 ゼロ 』でもスタートできる不動産投資５２のコツ
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