おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
まずは、８月２日（水）に開催する
セミナーのご案内です・・
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【不動産投資でいまより一歩前に進むセミナー】
【日時】
８月２日（水） １９：３０から２１：３０
その後時間のある限り懇親会
（翌日にはなりません）
【場所】
東京（都内山手線近隣）
詳細な場所は参加希望者に個別にご案内します。
【費用】
２，０００円
【申し込み方法】
以下のメールアドレス
soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
に、氏名、ふりがな、メールアドレス
を記載の上申込をお願いします。
・・・記載例・・・
【氏名】 林勝好（例）
【ふりがな】 はやしかつよし（例）
【メールアドレス】 soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
・・・・・・・・・
※限定数１０名が満席になり次第受付終了となります。
※投資家向けの内容なので、
不動産会社の方の参加はお断りしています。
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それでは、いつもの本日のコツです！
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■■ 本日のコツ
【札幌でも物件調査をしています！】
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■ 本文
暑い夏の空気の中で
汗を流しながらゴルフの練習を
するは体の痛みが少なく
気持ちがいいですね
さて、札幌で区分所有物件の
現地案内をした後は、
財閥系不動産販売会社のWさん
に資料を持って来たいただいた
中古RC物件の現地調査です
２件の中古RC物件の資料を
持ってきていただいたのですが
首都圏にあったら、すぐに内見者
がどんどん現れて、価格交渉と
銀行融資競争が始まるような
物件でした
もちろん、売出価格でそのまま
買うと数字的にイタい目に
あいそうな物件ですので
現地を見ないで買付証明書を送る
ほどの物件ではないですが
現地調査をする価値は十分にあります
という訳で、まずは北区にある
築２７年経過した８階建ての
２億５千万円、表面利回り８％ほど
最寄りの地下鉄駅から徒歩１３分
入居率の表示の無い
大型物件からチェックです
Wさんが運転するクルマの中で
相続税路線価を確認して
建物の残存価格を計算して
積算価格を出したところ
販売価格よりも少し安めの
２億１千万円くらいになりました
ので、販売価格よりも少し安め
の価格を想定しながら向かいます
最寄りの地下鉄駅から徒歩１３分
というのは、札幌では賃貸付けに
かなり厳しい距離ですので
入居率にはあまり期待をしないで
いましたが、物件に到着して周辺
を見回したところ
人が生活している感が多くあり
賃貸需要も感じることができます
戸建住居とアパート、新しい建物
と古い建物がうまい具合に重なり
合っていて、アパートの入居率も
それなりにありそうです
８階のうち、１階と２階はテナント
になっていて、驚くことに５室
すべて満室です
しかしながら、外観を見る限り
建物の手入れがされておらず
新築後２７年間まったく外部の
修繕はされていないようです
物件の敷地をぐるっとまわり
駐車場の数を確認しながら
クルマの種類、自転車の種類も
見ておきます
クルマの種類や、自転車の種類を
確認しておくことで、入居者さん
の属性（収入レベル、家族構成、
キレイ好きか、ずぼらか）
などを推測することができます
また、反社会的な入居者さんが
いた場合には、だいたいクルマを
見たり、建物を１周する間に把握
することもできます
その後、建物内に突入しようとした
ところ、オートロックがわたしたち
進入者の行く手をさえぎりました
では、ということで、非常階段の
外階段に移動したところ
本来、中からは開けることができて
外からは開けることができない扉が
開いていましたので、そこから
８階まで登っていきました
登っていく間に、どんどんこの物件
の悪いところが出てきます
・外階段の鉄骨のメンテナンスが
されていないので、さびがかなり
出ていて、穴があいている部分
がある
・外壁のあちらこちらで爆裂して
コンクリートが割れているところ
がある
・残置物がいくつか置いてある
非常階段ですので、障害物になる
ような、残置物は撤去した方が
いいと思いますし
８階というと３０mほどの高さです
ので、鉄骨の手すりがくずれて
そこから入居者さんが落下したら
その結果は考えるまでもなく
オーナーは下手したら刑事訴訟
になる可能性があります
また、コンクリートの爆裂は
少しずつ補修しておかないと
この春に同じく札幌で起きた
こんなことにもなりかねません
↓↓↓
https://www.youtube.com/watch?v=3UwAB5G9Dyk
８階まで登ると、屋上は案の定
防水工事の大規模修繕の跡は無く
いつ防水が切れて雨漏りが始まるか
分かりません
悪い点ばかり書いていますが
このマンションは良い点もあります
まずは、眺望
８階から眺める札幌の街は
南に定山渓の山が見えて
西に手稲山、北と東は空が広がり
周囲には高い建物も無く
素晴らしい眺望のマンションです
そして、入居率
こんなに管理が悪く駅から遠いのに
テナントは満室
レジデンスの入居率は、実地調査
の結果、８割を超えています
ということは、共用部を綺麗にして
客付けをしっかりすれば、満室経営
は十分可能と思われます
そんなこんなで、この物件の現地
調査を終了して、次の物件に移動
することになりました
長くなりましたので、次の物件の
レポートは次回！
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■■編集後記
わたしがセミナーを開催する気に
なった理由に興味のある方は
こちらのブログ
↓↓↓↓↓
http://ameblo.jp/sora-no-tobikata/entry-12286299887.html
に長々と記載しておりますので
ぜひ、お読みください
写真は、今日のレポートの８階建てマンションです
非常階段のさびが痛々しいです
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◎知識『 ゼロ 』でもスタートできる不動産投資５２のコツ
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