おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
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【不動産投資でいまより一歩前に進むセミナー】
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詳細な場所は参加希望者に個別にご案内します。
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【申し込み方法】
以下のメールアドレス
soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
に、氏名、ふりがな、メールアドレス
を記載の上申込をお願いします。
・・・記載例・・・
【氏名】 林勝好（例）
【ふりがな】 はやしかつよし（例）
【メールアドレス】 soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
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※限定数１０名が満席になり次第受付終了となります。
※投資家向けの内容なので、
不動産会社の方の参加はお断りしています。
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■■ 本日のコツ
【物件周辺の入居率の調べ方！】
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■ 本文
昨日は、物件の周辺の入居率を
調べることが
不動産賃貸業の事業者として
とても大切であることと
自分以外に実際の入居率を調べる
人はいないこと、をお話ししました
それでは、どうやって入居率を
調べるのでしょう？
調べるポイント（場所）は
・ガスの元栓
・郵便受けの状態
・バルコニーの物干竿＆カーテン
の３点です
以前は、「電気メーターの状態」
を入れていたのですが
最近は、円盤がくるくる回る
電気メーター、正式名称
「アナログ式誘導型電力量計」
が少なくなり、スマートメーター
に変わってきました
※電気メーター（電力量計）の
詳細は下記に載っています
↓↓↓↓↓
https://www.tainavi-switch.com/contents/160/
スマートメーターだと、電気を
使っているかどうか判断するのに
くるくる電気メーターに比べて
すぐに分からないので
最近は、入居率チェックの時に
使っていません
ですので、
ガス栓、郵便受け、バルコニー
の３点セットで調査を進めています
まずは、「ガスの元栓」ですが
アパートの外壁の近くや廊下の
ガスメーターの近くに付いています
これが、ガス管と平行になっている
のか、閉じてあるのかどうか、で
その部屋が入居しているかどうか
判断します
ガスは危険なものですので
ガス会社さんは契約がない部屋の
ガス栓は必ず閉じています
例外は、そのアパート自体が入居者
がいなくて、ガス会社との契約が
ひと部屋も無いという時で
プロパンガス会社がガスを供給する
地域の場合には、プロパンガスの
ボンベが外されていて、ガス栓が
あっち向いたり、こっち向いたり
していることがあります
こういう物件の場合には、わたしは
入居率調査のサンプルから除外します
続いては、「郵便受けの状態」です
郵便受けの状態だけですべての物件
の入居率を判断するのは危険で
そのアパートの管理会社のシステム
がしっかりしていて、担当者さんが
マメな場合に限りますが
空室の部屋の郵便受けに広告チラシ
が大量に投げ込まれて、その始末を
しないようにするために
郵便受けに養生テープなどを貼って
中に広告チラシを入れれないように
しているアパートがあります
養生テープの貼り方がしっかり
している場合には、その数で入居率
を確認することができます
注意する点は、養生テープでも汚く
貼ってあったり、ガムテープを
貼ってあったりする場合には
広告チラシを入れられるのが嫌な
入居者さんが自分の郵便受けに
ガムテープなどを貼る場合が
あることです
管理会社が貼っているか、入居者
さんが貼っているかを見分けるには
その貼り方に統一感があるか、
養生テープに会社やフランチャイズ
の名まえが入っているかで見分けます
そして最後に、
「バルコニーの物干竿とカーテン」
です
ちょっと高級なファミリーマンション
の場合には、ガス栓を見るために
パイプスペースのふたを開けたり
そもそも、どこにガス栓があるか
分からないように巧妙に隠している
場合があります
さらに、郵便受けを見ようにも
オートロック物件だったりすると
そもそも郵便受けに近づくことも
できません
そういう時には、建物の表から
バルコニーの様子を見て確認する
ことがあります
バルコニーのチェックポイントは
「カーテン」と「物干竿」です
両方が付いていれば、ほぼ入居
していると判断していいでしょう
中には、マメでなく、退去後の
清掃や原状回復をしない方針の
オーナーさんや管理会社の場合
に、退去後もカーテンや物干竿
が残置している場合がありますが
その場合でも、調査の誤差の範囲
と考えて進めます
この３点を組み合わせて
アパートやマンションを一件ずつ
まわり、入居状況を調査すると
入居率を把握することだけでなく
大きなメリットがたくさんあります
それは、
・賃貸の管理会社さんよりも
その地域に詳しくなる
・周辺の競合物件を把握すること
ができる
・調査する物件に管理会社の看板が
掲示してあるので、周辺で力の
ある（入居率の高い）管理会社を
把握できる
・周辺の物件のグレード、管理状態
を把握することができる
・周辺に住んでいる人たちの属性、
生活水準、生活スタイルなどが
把握できる
こういうことを把握することで
土地鑑を養うことができますし
こうやって、自分で歩いて、目で
確認して、地図に自分の手で記入
することで手にした知識は
自信につながりますので
購入する物件の運営を自信を
持ってできるようになります！
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■■編集後記
わたしがセミナーを開催する気に
なった理由に興味のある方は
こちらのブログ
↓↓↓↓↓
http://ameblo.jp/sora-no-tobikata/entry-12286299887.html
に長々と記載しておりますので
ぜひ、お読みください
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