おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
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■■ 本日のコツ
【管理が良い割高な物件か？管理が悪い割安な物件か？】
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■ 本文
一般的に、自宅として
マンションを購入する際には
「マンションは管理（の良さ）を買え」
と言われることを聞くことがあると
思います
しかし、収益物件をオーナー
チェンジで購入する際には
「収益物件は管理（の悪さ）を買え」
と言いたいと思います
それは、資産価値が「管理」
の善し悪しによって変わり
裏を返せば、管理の良い物件は
資産価値が維持されて高く売買され
管理の悪い物件は、資産価値が
毀損されて安く売買される
可能性が高いからです
わたしがこれまでに購入してきた
物件でも、前のオーナーさんが
ずさんな管理をしていた物件が
多くあり
・賃貸契約書が無い
・賃貸契約書の期間が終了してる
・家賃の滞納がある
・家賃滞納の額が把握できていない
・そもそも入居者が夜逃げしている
・エレベーターの法定点検をしてない
・法定の消防点検をしてない
などなど、建物が汚かったり
残置物がたくさんあるくらいは
かわいいレベルの無法地帯の
物件もありました
もちろん、このような管理状態が
悪い物件を好んで買いたいと
思っている訳ではなく
できれば、管理状態が良く行き
届いている、ちゃんとした物件
の方が購入する時に安心できます
しかし、一方で、管理がしっかり
している物件が、市場の中で割安
に売られることは、まずありません
ということは、賃貸事業を含めた
不動産の利益が、買った時の価格
によって、かなり決まってしまう
ことを理解しているならば
「管理が良い割高な物件」
か
「管理が悪い割安な物件」
のどちらが良いのか判断する
ことは難しくないと思います
もちろん、
「管理が良い割安な物件」
があればそれにこしたことは
無いのですが
そういう物件はなかなか市場
に出回らないのが現状で
わたしも、そういう物件を
これまでに見つけたことが
ありません
ですので、自分が努力して
管理状態を良くしたり
しっかりした管理ができる
管理会社に業務を委託することで
「管理が悪い割安な物件」
を
「管理が良い割安な物件」
に変えてゆくことができるならば
それは、あなたがあなたの商品
であるアパートに付けることが
できた「付加価値」として
その価値に対する対価を、手に
する事ができるようになるのです
「管理が良い割高な物件」を購入
して、なかなかキャッシュフロー
が上がらないと嘆くのではなく
「管理が悪い割安な物件」を購入
して、管理状況を良くすることで
「管理が良い割安な物件」
に変えてゆきましょう
そうすることで、大きな収益を
手にすることができるようになり
経験値を積み上げて賃貸経営の
事業家として一歩一歩階段を
登ってゆくことができるようになります！
写真は、購入時にすでに夜逃げされていたけれど入居中とされていた部屋です。
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