資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
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■■ 本日のコツ
『収益不動産を売却するタイミング その４』
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■ 本文
「収益不動産を売却するタイミング」
として
前々々回は
「譲渡税が４０％→２０％」
前々回は
「借入金利が減少するタイミング」
前回は
「減価償却が終了したタイミング」
をお話ししました
そして、最後の今回は
「大規模修繕が発生するタイミング」
で売却をする場合が
あることをお話しします
すでに物件を所有している方は
「大規模修繕」というものを
なんとなくどの程度の工事か
分かっていらっしゃると思いますが
物件を所有していない方は
ぴんと来ないかもしれませんので
簡単に「大規模修繕」工事の
説明をします
「大規模修繕」の定義は
建築基準法では「主要構造物」
の一種類以上の修繕を
「過半以上」することとなります
ちなみに「主要構造部」の定義は
「壁・柱・床・梁・屋根・階段」です
ですので、古くなって人気
のなくなった和室の洋室化工事や
ユニットバスやキッチンや
洗面化粧台などの設備の交換は
いくらお金がかかっても
建築基準法では大規模修繕に
なりません
しかし、賃貸経営をしていくうえ
で物件の人気を維持してゆく
修繕や設備のグレードアップ
はかかせないものです
そう言う訳で、賃貸経営の際に
意識するべき「大規模修繕」には
建築基準法で規定されている
「物件の機能を維持する大規模修繕」
と
収益を上げて行くゆくために行う
「物件の人気を維持する大規模修繕」
のふたつがあるということになります
そしてそれぞれの大規模修繕が到来
する時期が違っていて
「物件の機能を維持する大規模修繕」
は建物の法定耐用年数が過ぎた頃
木造で２２年 重量鉄骨で３４年
RCで４７年となります
「物件の人気を維持する大規模修繕」
は建築後１０−１５年前後の頃
機械や設備が古くなって壊れてきたり
流行遅れになり飽きが来た時です
この時期に所有者は大きなお金を
投資して大規模修繕をする
必要が出てきます
イメージとしてはひと部屋あたり
５０−１００万円かかる感じです
さて、あなたが物件を所有する
オーナーさんであればどうしますか？
大規模修繕で数百万円、数千万円
のお金を出して（または借入して）
年間数十万円から数百万円の
キャッシュフローでその後も何年も
かけて回収してゆくか
大規模修繕をする前の
「設備が陳腐化して人気の無くなった状態」
「主要構造物にそろそろ痛みが出ている状態」
で売却するか
このタイミングが今回の
「収益不動産を売却するタイミング」
シリーズの最後のタイミングです
このタイミングで売却に出る物件が
世の中には一番多い気もしますが
その物件を買主が購入後
「人気を取り戻すため」
「建物としての機能を維持するため」
どの程度の修繕を必要としているのか
見定めることができて
その分よりも安く購入できるので
あればお買い得物件を手に入れる
ことができる可能性があります
ちょっと楽しみですよね
これで、五つ目の売却タイミング
の話しは終わります
今回はどんな売主にも起こる
売却したくなる五つのタイミング
を説明しましたが
この他にも売主には
「金融機関から返済を迫られ売却」
「子どもの学費のため売却」
「商売の赤字の穴埋めのため売却」
などのやむにやまれぬ売却理由が
あります
売却の理由は、仲介の不動産会社
に問い合わせしてもほとんどの場合
「資産整理（組み替え）のための売却」
という返事が返ってきます
物件の資料を取寄せ
建築年月日、購入年月日
金融機関の担保設定状況
差し押さえ履歴
などを確認しながら
物件の現地調査をして
外部の手入れの状況
修繕の有無
内部設備の更新の状況
などをたくさん見て売主さん
の売却の理由を推測し見抜いて
購入の検討をしましょう
売主の状況を理解できれば
売主の許容できる範囲で物件価格
を安くすることができたり
購入する際になにを調べると
良いのかを想像することが
できるようになり
良い購入をすることができる
ようになると思います
がんばりましょう！
写真はバリの住居には法律上設置が義務づけられている祠です。
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