今回の都知事選挙は「既存権益(組織票)」と「無党派層」の戦い

明日は、東京都知事選挙ですね。

選挙でいつも不思議に思うのは、

開票前に「当選確実」と発表が出ること。

組織票があって出口調査で票数が読めるからですが、

有権者が誰に投票したかは、わかりませんよね。

今回の都知事選も都内の不動産団体から

しつこく「現都知事に投票してください」とハガキと電話が

ありましたが、同業の経営者仲間たちも、

「今回は現都知事に投票したことにして、

　実際は他候補に投票するよ」というのがほぼ全員の回答でした。

今回の都知事選挙の組織票はマスコミ電通さんの思惑通りには

ならないかと思います。(僕の肌感覚ではありますが・・・)

なぜかというと立候補者が既存権益の有権者の期待を裏切り続けたから。

組織票が盤石な組織票ではなく何割かが他の候補者に投票する可能性がある。

また今の有権者はマスコミのウソ報道、歪曲･捏造した報道、報道しない自由を

理解している。テレビや新聞を信用していない。

騙され続け、なめられ続けた有権者が、ネットで真実を把握し行動始めました。

今回の都知事選は今まで政治に諦めていた有権者が

「今回は初めて投票する」、「初めて期日前投票してきた」無党派層の上乗せと

上記の隠れ無党派層の票が相まって大きな動きとなるかもしれません。

結果は変わらないかもしれませんが、

今までマスコミと一部権益に踊らされてきた有権者は

今後の選挙では大きな力に変化していくと思います。

都民の有権者の皆さん、

明日7/7は、都知事選挙に行きましょう！

昨年度の反省と６期目に向けて

（株）ニコニコ住宅ローンは2024/5/1に6期目となりました。

昨年度は不要な業務の見直しの一環で純新規先への

営業活動を一切しないという試みを実施、

結果として売上高は10%以上減少となりました。

一方で業務に余裕が生まれ、労働分配率は20%以上増加しました。

純新規先への営業をしなかった理由はもう一つあります。

ベンチャー企業ということでカッコつけて効率性（コスパ、タイパ・・・等）を重視、

規模拡大とともに取引先や協力企業との関係性が希薄化が顕著となっていたことも要因でした。地道に泥臭く対面でのコミュニケーションに努めたところ、

人間関係構築だけでなくトラブルやミスなどヒューマンエラーも激減しました。

先日の取締役会と株主総会では

創業以来からの『100％縁故採用と終身雇用（一生涯雇用：本人が辞めるというまで

働ける仕組みづくり）』は堅守していく方針で閉会となりました。

令和6年がスタートしました！

昭和生まれのオッサンが、

正月に令和になったな、と感じることは、

年賀状を出す人が少なくなっていることです！

不動産業界は１月の半ばになってから

ようやく動き出す企業が多かった感がありますが、

この数年は、1/4から電話やメールが送られてきて、

それも新年の挨拶ではなく、案件･物件の打診が殆どで

時代が変わった感があります。

新年会は業界団体や本当に懇意にしている仲間での催しに

限られてきているように感じます。

中身のない事務的な虚礼は廃止すべきですが、

「人と会うのが商売」なビジネスには、

ひと工夫が必要な時代になったと感じます。

応接をリニューアルしました！

弊社にご相談にご来店するお客様は、

平均すると１時間前後ですが、

快適にお過ごしいただくべく、

リニューアルいたしました！

お客様は全国各地からご来店頂きますが、

特に関西地方のお客様からは

『阪急電車の室内に似ている！』と好評です。

ちなみに阪急電車室内は下記の通り

営業用車輛を入れ替えました

今まで暑い日も寒い日も文句を言わずに

働いてくれました！

一緒に仕事で駆けずり回った思い出は

決して忘れないよ、赤コペン君！

働いてきた相棒が泣く泣く引退となりました・・・。

本当にお疲れさまでした。
 

※ﾌﾟﾚｰﾄﾅﾝﾊﾞｰは会社名のニコニコ住宅ローンにちなんで、2525でした。

今日からは、2代目 ニコニコ号の登場です。

プレートナンバーはもちろん、2525（ニコニコ)　(*^_^*)

とはいえ、この2代目も初度登録が1994年で約30年が経過してます

2代目クン、ヨロシクね！

【ご注意】ﾌﾗｯﾄ35は旧耐震ﾏﾝｼｮﾝもご融資可能ですが・・・

最近、ﾌﾗｯﾄ35で旧耐震基準ﾏﾝｼｮﾝのご相談が増えておりますが、

全ての旧耐震基準(※1)ﾏﾝｼｮﾝが融資可能ではありません。

銀行や信金等の住宅ﾛｰﾝでも5年前から徐々に旧耐震ﾏﾝｼｮﾝに対して厳しくなってきています。

一般的に、融資最長期間＝竣工後70年－経過年数　ルールを採用している金融機関や

保証会社が多く、例えば竣工後40年経過した物件の場合、お客様が30歳で35年以上

借入可能でも物件の竣工年数の制限で原則として最長融資期間が30年までとなります。

ただし銀行や信用金庫の住宅ﾛｰﾝはお客様の属性や自己資金で保全が図られれば、

上記ルールを柔軟に緩和する場合もあります。

とはいうものの、新耐震基準となってから既に42年が経過しているため、

旧耐震ﾏﾝｼｮﾝで30年以上の借入を希望の場合は顧客属性に依るところが大きくなります。

ﾌﾗｯﾄ35の場合、ﾏﾝｼｮﾝ物件は明確なルールが存在します。

専有面積が30㎡以上(1Rは不可)で、

融資対象ﾏﾝｼｮﾝ物件が旧耐震、新耐震に関係なく以下①②は必須です。

①管理規約があること

②長期修繕計画があること

更に旧耐震基準マンションの場合は以下の③④が必要です。

③ﾏﾝｼｮﾝ全体の立面図を取得して縦横高さのバランスが取れていること

④１階部分のマンション全体の間取り図を取得して以下をチェックします

　構造上1階部分の柱や壁が不足してないこと（1階部分が駐車場、ピロティ、店舗等）で

　柱や壁が少ないとﾌﾗｯﾄ35適合証明が取得できません。

【旧耐震ﾏﾝｼｮﾝでﾌﾗｯﾄ35利用可否の判別方法】

厳密には上記①②③④の資料を用意して、適合証明発行機関に書面審査と現地調査で

判断することとなります。一般的には上記①～④資料に建物謄本、販売ﾁﾗｼをもとに、

適合判断資格を有する建築士に書面を見てもらい、

凡その旧耐震ﾏﾝｼｮﾝがﾌﾗｯﾄ35利用できるか可否判断が可能です。

※1【旧耐震基準とは】

建築確認が完了した日が1981年5月31日(昭和56年)以前であれば旧耐震基準、

1981年6月1日以降であれば新耐震基準の家となります。

1978年の宮城県沖地震の甚大な被害を受けて、建築基準法を1981年6月、

耐震基準を含め大幅に改正されました。

シンガポール0泊3日出張の巻

4年ぶりにシンガポールに出張してきました。

お盆の時期でしたが日本人は少なかったです。

成田空港で腹ごしらえ。

JALのカレーは有名ですがANAカレーも美味でした。

成田空港はお盆初日でしたが、成田発シンガポール行きは

なぜか空席が半分以上ありました。

夕方出発でしたが成田空港は離陸まで時間がかかり・・・

離陸する頃は日没前になりました。

約7時間、5,400㎞のフライトです。

離陸後すぐに機内食が配られました。

シンガポール到着！

経済発展の著しい国で４年前と殆ど変化はありませんでしたが、

シンガポールの経済発展と円安が相まって4年前より2割以上、

対日本円で物価上昇を感じました！

日本の経済力が衰えているのが肌身に感じました。

ホーカーズで地元の方々に交じって食事

帰国の飛行機が到着。1.5時間で給油を済ませ出発！

成田行きの便も空席が半分以上でガラガラでした。

シリコンバレー銀行の倒産原因は・・・住宅ローン債券下落が原因

アメリカで2つの銀行が相次いで破綻しました。

カリフォルニア州にある、シリコンバレー銀行（SVB）と

ニューヨーク州にある、シグネチャー銀行です。

シグネチャー銀行の破綻原因は不明ですが、

シリコンバレー銀行の倒産原因は、

急速な金利上昇に伴う運用MBS債権（資産）価格の下落です。

銀行はお客様から預金を預かり、預かったお金を

貸出したり債券を運用（投資）して利ざやを稼いでいます。

シリコンバレー銀行の主要顧客はスタートアップ企業という

投資家から資金を供給される企業のため、

主要な顧客は銀行からの借入れが不要な企業が殆どです。

そのためSVB銀行は預かった預金を貸出ではなく債券の運用比率が

高いのが特徴でした。債券の中でも住宅ローン担保証券（

Mortgage Backed Securities:MBS）の割合が高かったようです。

アメリカでは政策金利が昨年3月は0.5%でしたが今年3月は4.75%と

1年で4.25％も上昇（日本は±0%）しており、金利上昇に伴って

債券価格が下落、シリコンバレー銀行も所有していた長期MBSを

売却して3/8に売却損18億ドル（日本円で2,500億円）を公表しました。

ところがシリコンバレー銀行の株価は一気に▲65%下落し、

経営危機と感じたシリコンバレー銀行の預金者が引き出しに殺到、

3/10にあっけなく経営破綻となりました。

思い起こすと、

1980年代にアメリカでS&L危機がありました。

S&L（貯蓄組合）は銀行から低利で借入（調達）して、

高い金利で住宅ローンを貸出する金融機関でした。

多くのアメリカ人が住宅購入で利用してましたが、

急激な政策金利引上げで、調達金利が貸出金利を超える

「逆ザヤ」が発生してS&Lの倒産が社会問題となりました。

これを教訓として、短期資金は短期で運用、

長期資金は長期運用という、ALMという考え方が

（Asset Liability Managemet）が普及、

日本でも都銀、地銀、信金など猫も杓子も

ALMと言ってましたが、2023年に、

アメリカのシリコンバレー銀行がALMを

蔑ろにして破綻したというのは驚きでしかありません。

コロナ禍の異常な低金利で運用益を得るべく

長短見境なく運用資産を買い漁ったのかもしれませんが、

アメリカのシリコンバレー銀行だけと願うばかりです。

皆様に助けられて 起業して4年が経過しました

早いもので、起業して4年が経過・・・。

皆様に感謝でございます。

起業して貴重な経験も味わうことが出来ました。

皆様に助けられ、支えて頂いて、仕事ができている、

と日々実感しています。

アラフィフのおっさんですが、

これからも宜しくお願い申し上げます！

令和5年4月から銀行や信金は中小企業融資で経営者個人を連帯保証人に取りづらくなります

令和5年4月から金融庁は、銀行や信用金庫が中小企業へ融資する際に

経営者個人への連帯保証人「いわゆる経営者保証」を実質的に制限することを公表しました。

令和5年4月以降、銀行•信用金庫や信用組合などの預金金融機関は、

保証の必要性など理由を具体的に説明しない限り、

経営者個人を保証人として要求できなくなります。
金融庁の目的は個人が起業しやすい環境を醸成するためです。



具体的には、金融機関が融資する際に

経営者を保証人に求める場合は根拠や理由の説明義務を課して、

その内容を記録、金融機関は金融庁に件数を報告することも義務化されます。

更に制度が適正に運用出来るよう金融庁はヒアリングや検査を実施、

手続きに違反行為が発覚したり企業とトラブルが重なり、

業務改善が見込めない場合には行政処分となるようです。

経営者保証に依存しない融資をどう進めるか取り組み方針を公表するよう要請します。
経営者保証は経営規律を保つほか、

信用補完の観点で金融機関が中小企業融資に付ける商慣習です。
倒産した時に会社資金で融資を返済できなければ経営者の私財で返済します。

できなければ、会社とともに経営者個人が破産します。
個人破産すれば再起しようとしても新規融資を受けにくくなり、

起業が進まないことになります。

経営者保証については平成２５年に、全国銀行協会と日本商工会議所が

事務局を務める研究会が策定した「経営者保証に関するガイドライン」に沿って、

金融庁が金融機関に経営者保証に依存しないよう要請していました。
しかし、現状では経営者保証を付けない中小企業向け融資件数は

全体の約３割にとどまっています。

今回、規制の一部に組み込むことで、

金融機関の保証依存体質の解消を図ることにしたという経緯です。

しかしこの制度改正は個人的には無責任な感じがします。
破産した会社の債権者は、経営者は個人的な責任をとらないでも良いことになります。

私財を提供するかしないかは破産した経営者のモラルに委ねることになります。
極端な場合、破産しても経営者は以前と変わらず、

いい家に住み、高級車に乗り続けるのも可能です。
債権者にとっては腹立たしいですよね。

個人的には破産した会社の経営者の連帯保証は求めるべきで

社会復帰に必要な最低限度の資産保有を許した上で、

個人の財産は債権者に分配するという制度になって欲しいと思います。

そうしないと、銀行や信用金庫は、ますます不確実性の高い

リスクの高い融資はしないようになるからです。