新年になって3週間が経過しました。

早いですね~。 Σ(・□・;)

 

毎年この時期になると、筆者には

アパートローンや資産形成のお話が持ち込まれます。

 

筆者に相談されるのは、

『融資が通らない、下りない、なんとかしてほしい!』

という切実な悩みがほぼ100%です。

 

 

お客様(収益物件を扱う業者様)は、

昨年の夏頃まではどの金融機関でも融資がおりたのに、

昨年10月以降に急速に厳しくなった!と仰られます。

 

実は2018年10月からその予兆はあって、

継続的に金融機関と情報交換していれば、

徐々に引き締めている傾向が分かるのですが

金融機関と数か月ご無沙汰ですと、急激に厳しくなったと

錯覚してしまいますね。

また、金融機関は毎年4月と10月に商品改訂や審査基準改定を

行うので急に厳しくなったと感じるのです。

 

簡単な例をお話しますと、

地方銀行は2018年3月末頃までは、

年収600万円~800万円程度のお客様にも

アパートローンを積極的に融資していました。

自己資金がほぼゼロでも『属性が良ければ!喜んで!』というスタンスでした。

(たぶん、(((uдu*)ゥンゥン と頷いている読者も多いと思います)

 

状況が一変したので2018年4月と10月のそれぞれ1日から。

担保評価方法を「収益還元法」と「積算法(路線価評価)」のうち、

「収益還元法」の担保評価を殆どの地方銀行が採用しない・出来なくなったこと。

 

そのため、収益還元法で不動産評価していた物件は

積算評価まで融資額が減額された(≒差額は自己資金での用意が必須となった)、

この時期から、収益物件を購入できるプレーヤーが

手元キャッシュを持つ人だけに限定されました。

 

一部金融機関でアパートローンのデフォルトなどが表面化して

属性引き締めに入ったのもちょうどこの時期で

『自己資金があって属性が良い人』がプレーヤーの条件となって

今に至っています。

現在は地方銀行がターゲットとしているのは年収が1,000万円以上で

積算評価までの融資が一般的になっています。

(信用金庫、ノンバンクは上記基準以下で取扱い可能な場合もあります)

 

 

とはいうものの、積極的な金融機関もありますので

望みを持って夢を実現させましょう!

 

 

 

シンガポール出張2日目の続きです。

 

マックスウェル・フードセンターには

他にも有名なお店がありますが、

筆者のお勧めは、サトウキビジュース!

サトウキビを絞っただけですが自然の甘さでGood!

1.5シンガポールドル、120円也

暑いシンガポールではとても美味しく感じるのです!

 

チャイニーズタウンは赤色だらけ!

 

 

キティさん、ちょっと赤すぎませんか?

 

チャイナタウン界隈は建物も奇想天外なんですね。

日本ではお目にかかれない高層アパートや・・・、

 

整然とした国には珍しく、チャイニーズタウンは街並みに統一感がない

 

突如として現れる巨大な寺院

 

お腹をこわさないか心配になる、オレンジの生絞りジュースの自販機!

 

シンガポールでもチャイナタウンは意外性に富んだエリアで

楽しい時間を過ごせました。

気が付くと帰国便の時刻にも迫ってきたので、チャンギ空港に戻ります。

 

 

出国手続きを済ませてラウンジでシャワーを浴びようと思ったら、

カンタス航空のラウンジがオープンしてました。

カンタスラウンジではフルコースの料理を提供してました!

 

フルーツ盛り合わせも赤道に近いためかトロピカル💛

 

 

今回のシンガポール出張で感じたことは、

シンガポールは経済の基礎体力があるため他の東南アジア諸国と比較して

米中貿易や中国マネーの満ち引きの影響は比較的軽微に感じたこと。

とかくシンガポールは「明るい北朝鮮」と揶揄されるほど国家のコミットメントが強い

一面があるも世界のマネーや人材・人財を集める施策が機能しているようです。

チャンギ空港隣接のショッピングモール「JEWEL」も日本のゼネコン主導で

開発されましたがテナントは日本国内の企業が多く出店してますが

すが裏をかえせば日本のゼネコンが世界の魅力あるテナントを誘致するチカラが

脆弱であるとも感じました。日本の影響力の衰えを垣間見た出張でもありました・・・。

 

 

 

シンガポール出張の2日目であります!

 

 

JEWELの外観はこんな感じ

 

チャンギ空港に併設するショッピングモール『JEWEL』にて朝食🥞

シンガポールといえば、カヤトースト!

 

カヤトーストは薄くスライスしたトーストに

カヤジャムとバターをサンドしたもの

シンプルだけどシンガポールに来るたびに食べてしまう

 

これだけじゃ物足りないので、パクテーも!

骨付き豚肉を煮込んだもの。漢字では「肉骨茶」と書くとおり

生薬と中国醤油で煮込んであり、見た目と違ってさっぱりしている

生薬スープは店員さんが勝手に注いでくれるので👍

 

さてジョホールバルで仕事したあとに、

シンガポールへ戻って、イーシュンというエリアで不動産を物色する

駅前は広場になっていて綺麗・・・?

イーシュンはシンガポールで治安が良くないというので来てみたけど

猥雑なゲイランエリアよりも静かで物騒な感じはないな。

だけど夜はひとり歩きたくないね。

 

イーシュンにはブログでは掲載できないような未開発のエリアも

存在している。もちろん観光客は殆どいないエリアである。

 

お腹もすいてきたので、チャイニーズタウンに移動、

「マックスウェル・フードセンター」というホーカーズで昼食

 

地元の食堂で値段もシンガポールとは思えないほど安い!

このホーカーズは観光客もたくさん来ていた

 

お目当ては、「天天」というチキンライス専門店❣

中華系の人々で行列になっているが、大人しく並んでいるではないか(驚き)

 

10分ほど並んでチキンライスをゲット!

 

チキンライスが3.5シンガポール$、日本円で280円也。

安くてうまい!行列ができるのも頷ける!

 

次回は2日目後編

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マレーシアのジョホールバルの不動産を見るために

シンガポールへ行ってきました〜。

 

日本からマレーシアのジョホールバルへ行くには、

マレーシアのクアラルンプールを経由するよりも

シンガポール経由で行くのが距離的にも時間的にも

圧倒的に近いのです❗️

何故ならば、シンガポールとマレーシアは約1キロの橋で

繋がっており、シンガポールと国境に面しているのは

マレーシアのジョホールバルだからなのです。

 

今回のブログは成田空港✈️シンガポールのチャンギ空港までの報告です。

 

まずは、恒例の空港ラウンジで日本食を欲張ります!

 

まずは、寿司から。。。

板前さんの話では一日にマグロだけで60サク使用するとのこと

 

欲張って、カレーとラーメンも!

 

と気づいたらイタリアンまで食べてるではないか!

 

あっという間に搭乗時刻になってました!

機内は3連休初日とあって満席🤭

 

 

シンガポールへは深夜に到着!

チャンギ空港に併設されたホテルで1泊!

ホテル名『YOTEL AIR』❣️

チャンギ空港併設の『JEWEL』というショッピングモール内に

あるので便利!

 

しかし、深夜なのでホテル入り口も薄暗く・・・

チェックインもタッチパネル対応。

日本にも『変なホテル』ってあるけど、雰囲気は似ている

 

お掃除ロボットが入口でお出迎え(充電中・就寝中)

 

近寄ったら、笑顔になりました!(起こしてゴメンね!)

 

廊下は普通だけど床が紫色なのは日本人には違和感あるかな?

 

鍵を開けて部屋に入ると、

部屋全体が紫色ではないか‼

不覚にも一瞬、日本の如何わしい‘〇〇ホテル‘を想起してしまいましたよ!

【☝昭和生まれのおやじ丸出し‼ 】

 

部屋の灯りをつけると、こんな感じ。

しかし、宿泊するのに、このカラーは落ち着かないなぁ

 

部屋の中にはシャワーブースはあるけどバスタブなし

 

ということで、シンガポール出張の1日目が無事に終わるのでした・・・。

 

( ^ω^)・・・

 

今週も大阪で研修でした。

 

年末の多忙な時期に半日研修をすべく

大阪の某金融機関に向かったのでした。

大阪もアパートローン住宅ローンも引き締めが続いています。

 

 

銀座三越のライオン君、行ってくるよ💛

 

年末の銀座は、寒空だけど活気がありんす!

 

新幹線も家族連れが多いので賑やかでした

 

大阪での仕事を終えて・・・。

南海電車で関空へ✈✈✈ 🛩

 

独特で斬新なデザインのラピート号!

 

空からの関空!第2ターミナルは開発途上なり‼

 

今日も雲の上は晴天なり!

 

 

 

 

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昨日、街中でクリスマスケーキが大幅値引きで売ってました!

しかし買う人もまばらで売れ残ったケーキは廃棄されたのでしょうか。

コンビニのファミリーマートではクリスマスケーキは予約制にしたそうで、

利益率は良いかもしれませんが、チャンス逃している気がします。

 

先日、不動産にもバーゲンがあるのか?という質問を頂きました。

結論から申し上げると、

業者が売主の割安な不動産は以下の3点にほぼ集約されるかと思います。

 

①値付けの失敗

②仕入れの失敗

③資金回収を急ぐ場合(会社存続に関わる財務的な問題発生時)

 

一般的に不動産業者が値付けを失敗することはあまりないので、

値付け失敗によるバーゲン価格は有り得ないでしょう。

仕入れの失敗はよくお話を聞きます。

不動産業者が安く仕入れ出来たと思ったら、

銀行の融資がつかない(担保不適格物件だっだ)など、

出口(販売する際)で難渋するケーキ🍰 ケースです。

先日ブログで紹介した旧耐震マンションが

良い例かと思います。

とはいうものの、驚くほど割安にはなりません。

では不動産のバーゲンは本当にないかというと、

あるんです、というか、ありました❗️

 

それは10年前のリーマンショックが騒がれた時!

筆者が新築マンションの投げ売り(バーゲン)を見たのは。

 

某マンションデベロッパーは資金を一刻も早く回収するために、その時期だけ、

3〜4千万円台のマンションを一声で1千万円以上の値引きで販売処分しました。

某マンションデベロッパーの販売部門は本社財務部から、

出来るだけ早く販売在庫を減らすよう指示が出されました。

販売現場では購入希望のお客様が買い渋る状況になると

販売現場の担当者が本部財務部に電話を入れ、

その場で財務担当役員が1千万円以上の値引き決裁を即決していました。

採算は合わなくても債務を圧縮するために処分していたのです。

マンションデベロッパーが企業として生き残るために

時を争うように泣く泣く投げ売りをしたのでした。

 

 

ケーキには賞味期限でバーゲンされますが、

不動産は景気(ケイキ)でバーゲンされます

 

それでは。

 

 

 

 

 

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筆者の講演は不動産業界か銀行や信用金庫などがメイン。

年末はどの業界も忙しいはずですが

書き入れ時の貴重な時期に大阪でセミナーをしてきました。

 

講演内容30分、質問2時間30分。講演テキストは事前に配布済み。

講演内容のうち20分は事前アンケートでの回答のため、

講演時間のほぼ全時間が質問タイムという

同業者からはいつも不思議がられる講演内容です。

初対面の受講者と一緒に講演を即興でつくるので、

同じテーマでも毎回違う内容となるのが特徴です。

大阪での講演は受講者の反応が良すぎるので毎回大成功しますが、

名古屋や東北の福島県などではリアクションが薄いので講師としては

ちょっと工夫が必要です。

 

 

 

早朝に銀座のオフィスを出発、往路は新幹線、復路は飛行機。

オフィスから東京駅まではタクシーではなく、テクシー(徒歩)で15分。

 

土曜日早朝の銀座4丁目交差点は人もクルマも少ないのだ!

 

 

銀座三越のライオンよ、お出かけして来ま~す!

 

銀座1丁目(MELSA前)を通過して・・・

 

京橋から東京駅八重洲口へ。早朝は夜行バスが多い。

 

もうすぐ東京駅八重洲口。八重洲口駅前は再開発中なのだ!

 

新幹線に乗り、新大阪へ。 🚅 🚅 🚅

 

新大阪駅に到着! 御堂筋線の新大阪駅からJR新大阪駅を臨む

 

新大阪駅前はビルだらけ。🏢

 

講演を終えて、日帰りで伊丹空港から羽田空港へ・・・。

 

今回はANAを利用。食事は紙製の弁当箱なり。

食事は美味しいけど、JALと比べると安っぽい感じがする。

 

羽田空港に到着!

 

 

 

 

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令和3年から国外所有不動産の減価償却による

損益通算が出来なくなる見込みです。

 

令和2年度 税制改正大綱にその旨記述があります。

(詳しくは前回ブログを参照くださいね)

 

このブログを昨日リリースしたところ、なんでアメリカ不動産なの?

という問合せが殺到しましたので今日は解説します。

 

日本国内不動産投資ではインカムゲインだけで、

キャピタルゲインが望めない、ということで海外不動産を

販売する業者がにわかに増加しています。

何故アメリカ不動産なのかというと、

新興国の方がキャピタルゲインはハイリターンですが、

景気循環、為替リスク、地政学的リスクなどを考えると

アメリカ不動産は着実値上がり続けておりリスクを抑えることができるため。

更にアメリカ不動産は耐用年数を経過した不動産は4年で償却出来ますので

購入当初4年間は日本国内の所得税を損益通算で圧縮出来るメリットあります。

 

アメリカ不動産は日本国内の不動産と違って土地と建物の価格割合が違います。

アメリカ不動産は不動産に占める建物割合が多いのです。

例えば日本では4,000万円の一戸建不動産を都心部で購入した場合、

土地が3,000万円、建物1,000万円かもしれませんが、

投資対象となるアメリカ不動産は土地1,000万円、建物3,000万円という割合で

建物割合が多い不動産がターゲットとなりますので、日本と対照的ですね。

そのため建物部分の償却による妙味があるのです。

 

いいこと尽くめのアメリカ不動産ですが、リーマンショック後不動産価格が

上昇しており今後購入してもキャピタルゲインは今までのようにハイリターンは

見込めない状況です。そうなると税法を活用した節税のみとなりますが、

令和3年から国外不動産による節税が封じられます。

 

国外不動産を所有している人とそうでない人との税の公平性を欠く

ということが税制改正の理由です。

 

儲け話にはくれぐれもご注意を!

騙されちゃ、いか〜ん!

なのだ❣️

 

令和3年からアメリカ不動産投資の節税妙味がなくなります。

 

令和2年度の税制改正大綱を読んでたら、

以下の条項が新設されているではないか!

 

(難しければ、以下条項文を飛ばして、太字の簡単に言うと…から読んでください)

以下、原文のまま

『国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例を次のとおり創設する。

令和3年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得 を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の 損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建 物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす。 』

 

 

簡単に言うと以下の通り。

海外で所有している不動産の減価償却費は損益通算出来なくなるよ。

令和3年から。

 

実は11月に新聞記事にもなっており、

アメリカ不動産投資に積極的なオー○ンハウ○の株価が

下がったので注視していましたが、税制改正大綱に記載されたので

節税妙味がなくなるのが現実となりそうです。

 

アメリカ不動産投資(その他海外不動産投資も)には

ご注意下さいませ。

 

 

昨年の10月から大手地方銀行が

住宅ローンの審査基準を厳しく(改悪というべき)しました。

 

提携業者以外から持ち込まれた住宅ローンで

マンションで登記面積50㎡未満の物件は

原則として取扱不可とするものでした。

 

このルールは住宅ローンを利用して

収益物件(投資不動産)を購入するという、

資金使途違反を封じるための措置で、

都心に住むシングル層がコンパクトマンションを

購入できないといった悲劇が生まれたのでした・・・!

ちなみに、フラット35ならば、専有面積30㎡以上で取扱可能です❣

ということで、筆者にフラット35の案件相談が持ち込まれるように

なったのでした   ( ^ω^)・・・ ❕

 

最近、不動産業者から寄せられる相談に、

『旧耐震基準のマンション』どうにかならないか!!!という話が増えています。

 

旧耐震基準とは、1981年(昭和56)5月31までの建築確認において

適用されていた基準をいいます。

この基準は38年以上も前になるのですが、都市部では旧耐震基準のマンションも

多数流通しております。

 

しかし銀行・信金などで旧耐震基準物件を原則として取扱不可にしている

金融機関が殆どです(一部ノンバンクはOKですが金利が4%前後)。

 

以前はRC(鉄筋コンクリート)構造マンションは、

『70年-経過年数=住宅ローン返済期間』

で計算をしてくれたり、更には

マンション管理会社が上場やそれに準ずる企業ならば、返済期間35年OK!

という太っ腹な銀行もありましたが、

現在は適用可能な購入属性が限定されている状況です。

 

 

旧耐震基準(1981年5月以前に建築確認済)物件でも

その後に耐震診断をして新耐震基準を満たした物件や耐震補強工事で

新耐震基準を満たせば取扱可能としたり、緩和措置がある金融機関もありますが、

 

旧耐震基準マンションを購入する場合は売却の際『売るに売れない』場合も多いので

ご注意ください。