念願の新築一棟アパートを購入、これから始まる不動産投資生活にわくわく。
賃貸管理会社から提案された賃料、相場もよくわからないしプロが提案するのだから間違いないだろう。
実際順調に空室も埋まって安心、想定賃料より若干さげられて利回りも下がったけど、空室が出るよりはいいや、と満足。
順調に進んでいると思いつつ、近くに自分の物件と似たような物件が賃貸に出されていたから気になってみてみる。
うちより全然賃料高いのにほとんど埋まっている、これじゃ損したようなものじゃないか！
きちんと賃料相場を確認せずに管理会社に投げっぱなしにしておくと、こんな事態が起きかねません。
管理会社は必ず賃貸がつく、無難な相場賃料にしたがります。
駅距離や間取りにもよりますが、相場賃料よりも高めで設定しても賃貸つく物件でそういったことをしてしまうのは勿体ないです。
機会損失をしないように、最低限賃料の決め方はどうなっているのかくらいは知っておきましょう。
不動産投資における賃料が形成される要素を理解して、正しい賃料を決めよう
賃料設定に大きく関わる2大要素
・駅距離
・築年数
皆さんも借りる側に立って考えてみると、納得いくかと思います。
（電車通勤、通学が前提ですが）駅距離ってすごく大事ですよね。
あんまり古いアパートにはできれば住みたくないですよね。
同じエリアにある物件で賃料に大きく差がつくポイントは、主にこの二つです。
賃料の形成はこの二つでほとんど決まります。
そこから
・物件供給数
・物件種類（アパートかマンションか）
・間取り
・設備
などの細かい要素から、若干金額が変わってきます。
ここら辺は賃料に大きく影響する、というよりも、賃貸のつきやすさ、に影響してきます。
特に需要に対して、物件の供給数が過大かどうか、というのは大事です。
供給過多になってしまうと、どんなに適正賃料で出していても、借りてくれる人がいないのでどうしようもありません。
家賃を下げて、割安にするか、設備に独自性を出して、唯一無二にしないとなかなか賃貸は埋まりません。
ただ、逆に供給が足りていなければ高い金額で貸せるかというとそうでもなくて、近隣でより条件のいいエリアの同じ賃料にしてしまうと、今度はそっちに負けてしまうので、安易に高くしてもいけないです。
あと、物件の賃料が適正かどうか、わかりやすく比較する方法として、坪単価で賃料を見る、というのがあります。
やり方は簡単で、賃料に対し、物件の坪数で割ってでた金額がその物件の坪当たりの賃料単価となります。
例えば、7万円の物件に対して6坪の大きさの部屋であれば、
7万円÷6坪＝1.16万円
という感じです。
ちなみに普通部屋は平米数で表されます。
平米数から坪数への直し方
平米数×0.3025
坪から平米数
坪数×3.30578
になります。
なんでわざわざ坪単価かというと、不動産業界では慣習で、坪単価で話すからです。笑
これができれば、㎡数が違う部屋でも比較することが可能になります。
あと、ワンルームか、ファミリータイプかでも相場の坪単価は違うので注意しましょう。
まとめると
価格形成の2大要素ブラスαで似た物件の成約賃料を比較して、自分の物件の賃料が適正化どうかよく調べるのが大事
というところです。
きちんと調べられるようにして、投資で損しないようにしましょう。
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