皆さんこんばんは。
不動産投資は絶対に失敗するからやめておけ！
借金地獄に陥るぞ！
と友人から大反対。
さて、友人は実際に不動産投資、アパート経営をしたことはあるのでしょうか。
確かに、誤った方法で投資してしまえば、借金地獄により破産してしまうことは事実です。
ただ、それは不動産のことを正しく理解せずに投資をしてしまうから失敗してしまうのです。
今回はそんな不動産投資で失敗してしまう原因とその対策についてお話したいと思います。
アパート経営が地獄になる原因
賃貸需要のない場所の物件を買ってしまう
特に地方都市でアパート経営しようとする際、そもそも住む人がいない場合があります。
人口の多い都市でも油断してはいけません。
その地域での供給過多により、物件が飽和している場合があります。
どちらかというと、この罠に引っかかって失敗するケースが多いような気がします。
人がいるからそのうち埋まるでしょ、という楽観が身を滅ぼします。
サブリースの罠を知らない
家賃保証があるから安心ですよ、という営業トークにすっかり騙されて地獄へ叩き落されます。
物件の空室状況に関わらず、賃料収入を固定化できる家賃保証型サブリースの事ですが、これは罠です。
というのも、最初に契約した内容が永遠に続くのではなく、大体二年に一回くらい、賃料の見直しが入り、ここでガクッと保証金額を下げられてしまうのです。
なので、サブリースがある＝収支が安定する、というのは間違った考え方です。
どんどん収益が小さくなっていき、ローンの返済もままならなくなってしまうのです。
物件の空室状況に関わらず、賃料収入を固定化できる家賃保証型サブリースの事ですが、これは罠です。
というのも、最初に契約した内容が永遠に続くのではなく、大体二年に一回くらい、賃料の見直しが入り、ここでガクッと保証金額を下げられてしまうのです。
なので、サブリースがある＝収支が安定する、というのは間違った考え方です。
どんどん収益が小さくなっていき、ローンの返済もままならなくなってしまうのです。
表面利回りの仕組みを理解していない
表面利回りとは、一年を通して満室だった場合、さらに経費が全く掛からなかった場合の利回りの事を指します。
この利回りはリスクを加味していない非常に危険な指標なのです。
利回り10％を超える物件もいざ運営してみると、空室で思ったように収益が上がらなかったり、思わぬ経費が出たりして、実際は赤字だった、というのはざらにあります。
そしてそういったことを指摘してくれない業者は世の中に沢山います。
それを知らずに表面利回りを鵜呑みにして買ってしまい、地獄を見るのです。
アパート経営の地獄を避けるための対策
物件調査をきちんと行う
この地域は賃貸需要があるのか、10年後には賃料がどれくらい下がりそうか、建物に欠陥はないか、修繕はどれくらいの頻度でどれくらいの費用が掛かるのか、税金はどれくらいか、を念頭に自分でシミュレーションをすることが大事です。
逆にそれがきちんとできるようになれば、他の人が価値に気づかないお宝物件の存在に気づく事さえできるようになります。
自己資金を多めにしておく
不動産投資は時に我慢をしなければならないことがあります。
投資期間のトータルでみると、黒字でも、年によっては赤字になってしまうことがあります。
そこでの出費に耐え切れずに物件を放出してしまい、結局赤字になってしまうケースが多々あります。
しかも、そういった切羽詰まった状態での売却は、足元を見られ安く買いたたかれてしまいます。
来るべき時にしっかり高値で売れるよう、何かあった際の資金をきちんと確保しておくことが大事です。
いかがだったでしょうか。
簡単にまとめてみましたが、大きくはこんな感じです。
他にも入居者の選定など細かい項目は多くありますが、そういったものは買った後にいくらでも修正できます。
今回書いたことは、気をつける事項の中でも、収益に与える要素の大きいクリティカルな項目になります。
ちなみにですが、今回のアパート経営の気を付けるべきことについてはこちら、「アパート経営で借金地獄にならない為の方法」で実例付きで更に詳しく解説しています。
しっかり調べて、失敗のない不動産投資に役立てていただきたいです。
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