皆さんこんばんは。
不動産投資におけるツールの一つにサブリースというものがありますよね。
賃料保証がついて、空室リスクと無縁になれる、というやつです。
賃貸に不慣れな人にとっては魅力的に聞こえる言葉だと思います。
ただ、そんなサブリースも内容をよく理解せずに契約してしまい、大きなトラブルに巻き込まれます。
今回はそんなサブリースのデメリットについて話していきたいと思います。
【サブリースとは】
直訳すれば転貸のことです。不動産投資においては、転貸を目的とした一括借上げの事を指します。
サブリース会社が物件を一括借上げ、仮に空室があっても契約したリース料をオーナーが受け取れる仕組みになっています。
【サブリースは業者が儲かる仕組みになっている】
サブリースは借主であサブリース会社に有利な契約になっていることが多いです。
後ほど説明しますが、結局家賃保証はしてくれないし、困ったら半強制的に解約してきます。
リスクは契約書で対処しておけば大丈夫じゃないの？と思われがちですが、実はそうではありません。
借地借家法という法律上、オーナーがどうしても弱い立場になってしまうのです。
ですから、そもそもサブリースどうこう言う前に、儲かるかどうか自分でわからない状態で不動産投資を始めてはいけないのです。
【家賃保証に騙されるな】
「家賃保証があるから空室リスクとは無縁です。」という営業トークに気をつけましょう。
サブリース会社は空室が増えたら容赦なく減額請求していきます。
よくあるのは二年ごとに定期的な家賃見直しと言って、どんどん家賃を下げていきます。
泣く泣く減額した挙句、サブリース会社がそれでも採算をとれなくなったら中途解約される事さえあるのです。
【地域の人口流入率、空室率を確認しましょう】
現在日本は少子高齢化社会まっしぐら、人口もどんどん減っていきます。
空き家は既に多く、今後も確実に増加していきます。
なので、今後の賃貸市場もどんどん厳しいことが見込まれ、サブリース契約にも影響していきます。
ただ一方で、都心部の人口はむしろ増えたりもしています。
需要のない都市はどんどん過疎化していき、人口の一極集中が進んでいます。
ここを読み違えると、最初は順調に賃貸がついていたのに、10年したら空室だらけになってしまったなんてこともあるので気をつけましょう。
【収益計算は自分でできるように】
ここまでデメリットを書いてきましたが、家賃収入の安定、入居者とのトラブル回避などのメリットがあるのも事実です。
その分収益計算、市場予測ができないと、サブリース会社にカモにされ、赤字を垂れ流す物件を誕生させてしまいます。
投資する物件の想定賃料は正しいのか、下落率はどれくらいか、地域人口は減っていくのか、増えていくのか。
予測するための指標はたくさんあります。
収益計算ができるための最低限の知識はしっかりつけていきましょう。