皆さんこんにちは。
皆さん、一種単価という言葉はご存じですか。
自分は初めて聞いたとき、なんの単価のことかさっぱりわからず、話についていけず、嫌な思いをした言葉というので印象に残っています。
実需不動産では全く無縁の言葉なのですが、不動産投資をするにあたっては、非常に重要な概念になります。
今日はそんな一種単価について、お話していきたいと思います。
【売却時に売れる価格をより正確に把握できるようになる】
そもそも一種単価ってなんだっけ、という人もいると思うので、念のため。
簡単に言うと容積率100％あたりの土地の坪単価（㎡単価）のことです。
やたら難しい書き方しているサイトが多いですが、坪単価に対して、消化できる容積率で割れば出てきます。
例えば、坪単価200万円で容積率200％の土地があったとします。
200万円÷2（200％）＝100
で一種単価は100万円になります。
全然簡単ですね。
では、本題に戻りまして、一種単価がわかると何がいいか
それは収益物件を建てる土地として、価格が高いかどうかが一目でわかることです。
実勢価格でみると割高に見えても、一種単価に均すと割と適正価格だったりします。
お気づきの方もいらっしゃるかと思いますが、実需としての土地と、投資としての土地の価値の出し方、評価の仕方が若干違うのです。
実需のほうは周辺で売れた物件と検討物件の比較をして販売価格を決めます。いわゆる取引事例価格というやつです。
投資用の収益用地では、収益還元法を使って価値を算出していくのです。
この土地からいくら収益が生み出されるのか、そこに価値を見出して計算されていくのです。
その際に一種単価がどれくらいになるかで、適正な価格かを知ることができるのです。
【適正単価を知っていることで、騙されずに済む】
実際、我々ワンルームデベロッパーも、まずは一種単価をみてその土地が高いか安いかを判断します。
十分収支のとれる土地であれば検討します。
その後、普通の坪単価としても検討し、最悪土地売りでも赤字にならないか検討、というふうにしています。
もちろん、一種単価でみるより、坪単価でみた方が高く売れることも全然あるので、どちらで検討したほうが利益がでるか、という判断はその地域の特性によります。
以前出口戦略が大事だと以前に話しましたが、土地で売るにしても、上記のようにどういった評価方法で土地の値段を決めるかを知らないと、騙されて安い値段で売る羽目になります。
そんな金額で買ってくれるの？と驚かれることがありますが、収益力をもとに土地を評価すると、従来の土地評価では考えられない数字が出ることもあります。
知っているか知っていないかだけでかなり損することがありますので、ぜひ押さえておきましょう。
再三お伝えしていますが、賃料収入と同列で売却価格の把握が不動産投資を成功させるカギとなります。
自分の地域での坪単価と一種単価の適正値はしっかり押さえておきましょう。