マンションやアパートなど賃貸住宅には、家賃とは別に共益費なるものが存在します。
共同で使用している階段・廊下・エレベーターや照明などの維持管理や日常清掃業務などの費用として家賃とは別に賃貸人は支払っているところも多いのですが、今どきの大家さんは賃貸人と同じ敷地や建物に住んでいる人は少なくて、賃貸物件の契約手続きや管理を行う不動産会社や管理会社に丸投げで管理業務を行っているので、大家さんにはこれらの家賃外収入に関しては全く手つかず、ほとんど言いなりです。
しかも、建物や設備に損害があれば、火災保険が適用されない損害に対しては大家さんの負担になるのですから、思わぬ出費を強いられることも少なくないようです。
大家さんの収入は家賃部分だけなので、空室が出来ると収入が減りますから、いかに空室を出さずに満室に近い状態を維持するかが賃貸住宅の経営には欠かせません。
ところが、建物の経年劣化や近隣の賃貸住宅の需給状況によって家賃相場は変動するので、建物の建設時に融資を受けて家賃で返済をしている大家さんは、経営に苦労しているところもかなりあるようです。
外壁塗装や防水工事などの改修費用も大きな負担になっています。
個人や家族経営の不動産会社が自社物件を所有・管理する場合は、管理費も収入になるのですが、単なる大家さんは、高齢化や相続で親から受け継いだ物件を管理するのは大変ですから、管理会社に任せるのも仕方ない面があります。
それ故、理に係る経費に無駄な出費があっても、その費用を抑えるのは難しいでしょう。
そんな家賃収入が思うように増やせないのであれば、管理会社から言いなり管理費は年々高くなっているのに家賃は更新ごとに下がっていたりする家賃と管理費の構造を見直すために、固定経費部分の管理費を削減して家賃の比率を上げる事で、賃貸費用は同じか、家賃
相場が下がっても総額で賃貸人の出費は変わらず、大家さんの収入も下がらないように、出来れば増やせる方法を考えるというのも良いのでは？
経費ばかり掛かってしまい、それに耐えられなくなっていよいよ売却するにしても、建築年数が経過した物件は思うような価格で売却することも難しい（中古物件を購入する側はチャンスです）のですから。
とはいえ、イニシャルコスト（初期費用）はなるべく掛けずに、というところが重要ですが。
（２）につづく
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吉田 謙二
スマートビーンズ株式会社
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