不動産投資の是非
外国為替市場で円安・ドル高が急速に進んでいます。
先日まで、120円だったドルが今では140円を超えました。
ドル円相場で利潤を得ようと、一時下落したドルを130円で購入し135円で売却した。
その時は、利益が出たので売却したが、まさか140円を超えるとは思っていないので、
いまもドルを保有していれば更に儲かったと言える。
ドル円相場の天井は、誰も知るよしも無いが150円を超えることは無いと専門家は言っている。
しかし日銀総裁のゼロ金利政策は年内継続する様でドル相場は170円を超えるかもしれない。
来年は日銀総裁が代わるためドル安円高に相場が向かうと思われるが、日本政府は1,000兆円以上の債務が減少しない限り円の価値が上昇することは無い。
ハイパーインフレの金融危機が起これば、日本経済だけで無く世界経済も恐慌となるだろう。
政府関係者や総理大臣、日銀総裁は日本の借金を返済する様子は無く、インフレとゼロ金利で円の価値を相殺しようとしている。
よって輸入品の価格は上昇しているが、消費者物価が高騰していても円安を放置している。
日本の借金を増税で返済するには、100年以上を要するので子孫に借金を残すことになるだろう。
また、円の新通貨が2024年に発行されるので、その時に預貯金封鎖の危険性もある。
過去1946年に預金封鎖の事例があり、その事態が2024年に起こるかもしれない。
https://www.mag2.com/p/money/1174799
給料が少ない。正社員になることも容易でない。パートや派遣社員が増えている。
そのため、若年層の間で投資がブームになっています。
バイトや本業では給料が少ないので、副業を投資で儲けようする人が増加しています。
投資には積立型と資本投入型があります。
積立型は、毎月給料の10～20％を貯蓄しNISAを利用すれば、長期的に資産を増やすことができます。
しかし資本投入型を選択する人は、短期で利益を得ようとするため借金をする傾向があります。
若年層は資本金が無いため、高額の借金をすると失敗する確率が高いと言えます。
なぜなら若年層は投資経験が少ない為、金融機関や悪徳業者の餌食になるからです。
ネット上には多くの美味い話の勧誘情報が溢れている。
カリスマ投資家や投資講座ではFXや仮想通貨、不動産投資すれば儲かる様に言っている。
しかし儲け話を信用すれば、高額借金で大損したり、自己破産します。
例えば、投資マンションの美味い話を検証してみよう。
業者の勧めで４０００万円でマンションを購入する。
４０００万円を３０年ローンで購入すると（住居が前提）
https://kakaku.com/housing-loan/rate/
頭金なしでは、借金４０００万＋利息0.5％×３０年＋諸費用＝4350万円
ローンとして毎月約12万円の支払額となる。
マンションを住居から賃貸にすれば、家賃収入約12万円以上で利益がでます。
物件（都市、築年数、間取り、階）によるが、都心で駅に近いマンションなら空き部屋無く貸すことが可能で、12万円以上なら利益が出ます。
しかし付近の相場が10万円なら毎月2万円の赤字が発生します。
また賃貸費の内、管理会社の手数料や修繕積立費が発生すれば赤字が拡大します。
新築当時は12万円でも、10年20年30年後には老朽化し10～12万円で貸すことは容易でない。
将来、物価が上がり家賃が12万円から20万円超えもあり得るが、見込みは少ないでしょう。
もし空き部屋になり長期化すると、収入は無くなり、売却を検討することになります。
将来マンション需要が増加し、4000万円以上で売却できる可能性もありますが、
少子高齢化でスラム化すれば価値を失います。
物件の価値は高層階、南東角部屋、日当たり、内外装や備品の劣化、地域の発展衰退、空室の有無などで
売却価格は2000万円から6000万円の50％増減幅で、相場の変動を読むことは容易ではありません。
できるだけ将来売却する際に高値で売れる物件を購入する必要があります。
言葉巧みに売れ残り物件を高値で売るなど悪質業者から購入すると、ひどい目に会います。
不動産投資は高額なため、物件選びは慎重にしないと後戻り出ません。
利益を得るのは、不動産業者、建設業者、仲介業者、管理業者とカリスマ投資家だけです。
また、リート投資として「みんなで大家さん１口100万円から想定利回り７％」は成田空港周辺開発プロジェクト用地で
満了2027年11月30日ですが、元金保証ではないので購入した方は5年後に泣くかもしれません。
美味い話に乗らない様にしましょう。
Pros and cons of real estate investment
The yen depreciates and the dollar appreciates rapidly in the foreign exchange market.
The dollar, which was 120 yen until the other day, has now exceeded 140 yen.
In order to make a profit in the dollar-yen market, he bought the dollar, which had fallen temporarily,
at 130 yen and sold it at 135 yen.
At that time, I made a profit, so I sold it, but I don't think it will exceed 140 yen, so I can say that if I still had dollars,
I would have made more money.
Experts say that the dollar-yen exchange rate ceiling will not exceed 150 yen, although no one knows.
However, the zero interest rate policy of the Governor of the Bank of Japan is likely to continue for the rest of the year, and the dollar exchange rate may exceed 170 yen.
Next year, the change of governor of the Bank of Japan will likely lead to a weaker yen against the dollar, but the yen will not rise in value unless the Japanese government's debt of more than 1,000 trillion yen is reduced.
If a hyperinflationary financial crisis were to occur, not only the Japanese economy but also the world economy would fall into a depression.
Government officials, the prime minister, and the governor of the Bank of Japan have shown no signs of paying back Japan's debt, trying to offset the value of the yen with inflation and zero interest rates.
As a result, the prices of imported goods are rising, but the yen remains weak even as consumer prices are soaring.
It will take more than 100 years to repay Japan's debt with tax hikes, so we will leave the debt to our descendants.
Also, since the new yen currency will be issued in 2024, there is a risk of deposits and savings being blocked at that time.
https://www.mag2.com/p/money/1174799
pay is low. Becoming a full-time employee is not easy. The number of part-time and temporary workers is increasing.
Therefore, there is a boom in investment among the younger generation.
Since salaries are low in part-time jobs and main jobs, more and more people are looking to make money by investing in side jobs.
There are two types of investment: funded type and capital investment type.
With the funded type, if you save 10 to 20% of your monthly salary and use NISA, you can increase your assets over the long term.
However, those who choose the capital investment type tend to borrow money to make profits in the short term.
Young people do not have capital, so it can be said that there is a high probability of failure if they take out a large amount of debt.
Because young people have little investment experience, they are prey to financial institutions and unscrupulous traders.
The internet is full of solicitation information for many delicious stories.
Charismatic investors and investment courses tell us to make money by investing in FX, virtual currency, and real estate.
However, if you trust the profit story, you will lose a lot of money with a large amount of debt, or you will go bankrupt.
For example, let's examine the delicious stories of investment condominiums.
Buy a condominium for 40 million yen on the recommendation of a trader.
If you buy 40 million yen with a 30-year loan (assuming your address)
https://kakaku.com/housing-loan/rate/
Without down payment, debt 40 million + interest 0.5% x 30 years + miscellaneous expenses = 43.5 million yen
The monthly payment will be about 120,000 yen as a loan.
If you rent an apartment from your residence, you can make a profit with rental income of about 120,000 yen or more.
Depending on the property (city, age of building, floor plan, floor), it is possible to rent a condominium close to the station in the city center without any vacant rooms, and you can make a profit if it is 120,000 yen or more.
However, if the nearby market price is 100,000 yen, a deficit of 20,000 yen will occur every month.
In addition, the deficit will increase if the management company's commission and repair reserve costs occur among the rent expenses.
Even if it was 120,000 yen at the time of new construction, it will not be easy to rent it for 100,000 to 120,000 yen after 10, 20, 30 years because it will be outdated.
In the future, prices will rise and the rent may exceed 120,000 yen to 200,000 yen, but it is unlikely.
If it becomes an empty room for a long time, there will be no income and you will consider selling it.
Demand for condominiums will increase in the future, and there is a possibility that they can be sold for 40 million yen or more
There is, but if it becomes a slum due to the declining birthrate and aging population, it will lose its value.
The value of the property is high floor, southeast corner room, sunshine, deterioration of interior and exterior and fixtures, declining development of the area,
Availability of rooms, etc.
The sale price fluctuates 50% from 20 million yen to 60 million yen, making it difficult to predict market fluctuations.
It is necessary to purchase a property that can be sold at a high price when it is sold in the future as much as possible.
If you buy from a vicious trader who skillfully sells unsold properties at a high price, you will have a terrible experience.
Real estate investment is expensive, so if you don't choose your property carefully, you won't be able to turn back.
Only realtors, builders, brokers, managers and charismatic investors will benefit.
In addition, as a REIT investment, “Everybody is a landlord with an estimated yield of 7% from 1 million yen per unit” is a development project site around Narita Airport.
The expiration date is November 30, 2027, but the purchaser may cry in 5 years because it is not a principal guarantee.
Let's not get on the delicious story.
終活術
私は、退職金と貯金を合わせ約3000万円を株投資している。
残りの財産は、土地家屋と現金と預金と金地金で保有している。
約3分の１を投資に回し、残りはリスクヘッジしていることになる。
月の利益は、約10万円で年間にすると120万円位。
配当等は10万円位。
投資利潤は約年４％なので、大儲けしている訳ではない。
収入は
年金約170万円。
投資利益配当は約130万円。
総収入は約300万円となる。
支出は
生活費、光熱費は約月20万円で年240万円。
固定資産税、地方税、車両保険等で約50万円。
車両購入費で約100万円（下取り差額昨年50、今年100万円）。
外食、娯楽費50万円
医療費、他で約10万円。
総支出は約450万円となる。
よって収支は年間約150万円の赤字です。
この赤字150万円をどう見るか？
私の年齢は64歳なので84歳の寿命を想定すれば、
毎年150万円の赤字が20年続くと3000万円の赤字。
でもまだ財産は充分残っている。
94歳の寿命でも4500万円の赤字。
まだ財産は充分残っている。
自分で築いた財産は残さず死ぬまでに使い切るという選択肢が
主流になりつつあります。
ビル・パーキンス
『DIE WITH ZERO 人生が豊かになりすぎる究極のルール』という本
https://life.saisoncard.co.jp/money/wisemoney/post/c121/
妻、子供に財産を残す必要の無い私は、年間支出約450万円よりもっと多く使うことができます。
よって年金生活の私は、節約する必要は無く贅沢三昧の日々を過ごすことが出来ます。
しかし問題は、災害、病気、事故など想定外の支出です。
病気になれば、介護が必要になると思われます。
そのリスクヘッジとして、約1000万円を担保する必要があります。
また15年後には、屋敷を売り老人ホームへ行く算段をする必要があります。
その時に約2000～3000万円は必要となります。
終活術は、株式デイトレードで一喜一憂することはもちろんですが、
年齢に応じたお金の使い方をする必要があります。
体力が有るうちに旅行に行って思い出をつくる。
それはコロナの終息をみて外出を多くし、ドライブをする。
日本全国４７都道府県の探索旅行に行く。
80歳になったら、「よぼよぼ」で旅行に行くことはできませんから。
end of life technique
I have invested about 30 million yen in stocks, including my retirement allowance and savings.
The remaining assets are held in land and houses, cash, deposits and gold bullion.
Approximately one-third is invested and the rest is hedged.
The monthly profit is about 100,000 yen, which is about 1,200,000 yen per year.
Dividends, etc. are around 100,000 yen.
Since the investment profit is about 4% a year, it is not a big profit.
Income is
Pension about 1.7 million yen.
Investment profit dividend is about 1.3 million yen.
The total revenue will be about 3 million yen.
spending is
Living expenses and utility costs are about 200,000 yen a month and 2.4 million yen a year.
About 500,000 yen including property tax, local tax, vehicle insurance, etc.
The vehicle purchase cost is about 1 million yen (the trade-in difference was 50 last year and 1 million yen this year).
Eating out, entertainment expenses 500,000 yen
About 100,000 yen for medical expenses and others.
The total expenditure will be approximately 4.5 million yen.
Therefore, the balance is a deficit of about 1.5 million yen per year.
How do you see this deficit of 1.5 million yen?
Since I am 64 years old, assuming an 84-year life expectancy,
If the annual deficit of 1.5 million yen continues for 20 years, the deficit will be 30 million yen.
But we still have a lot of assets left.
Even at the age of 94, the deficit is 45 million yen.
We still have a lot of assets left.
There is an option to use up the property you built yourself before you die
It's becoming mainstream.
Bill Perkins
The book "DIE WITH ZERO The ultimate rule that makes life too rich"
https://life.saisoncard.co.jp/money/wisemoney/post/c121/
I don't need to leave property to my wife and children, so I can spend more than my annual expenditure of about 4.5 million yen.
Therefore, as a pensioner, I can spend my days in luxury without having to save money.
However, the problem is unexpected expenses such as disasters, illnesses, and accidents.
If you get sick, you may need care.
As a risk hedge, it is necessary to secure about 10 million yen.
Also, after 15 years, it is necessary to sell the mansion and go to a nursing home.
At that time, about 20 to 30 million yen will be required.
Of course, it is necessary to use money according to your age.
Go on a trip and make memories while you have physical strength.
It's going to go out a lot and drive after seeing the end of corona.
Go on a trip to explore all 47 prefectures of Japan.
When I turn 80, I can't go on a trip with "yoboyobo".
資産所得倍増プラン
岸田政権は、資産所得倍増プランを発表しました。
現預金で滞留する2000兆円超の個人金融資産を投資に向かう流れをつくるのが狙いです。
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/kaigi/dai9/gijisidai.html
しかし、この方針には欠点がある。
２０００兆円の資産を分布して見ると、約1000兆円が預金。
現金・預金……1072兆円（53.8％）
保険・年金・定型保険……538兆円（27.0％）
債務証券……27兆円（1.3％）
投資信託……89兆円（4.5％）
株式等……210兆円（10.5％）
その他……56兆円（2.8％）
層別すればおそらく高齢者と富裕層が独占していると思われる。
若年層や現役労働者世帯は、貯蓄率が低く、住宅ローンを払い貯蓄は少ない。
高齢者の貯蓄は、相続で親族に受け継がれるので、リスクを冒して増やす必要は無い。
年金を多くもらう高齢者は、投資で増やす必要はないのです。
まれに、私の様にファイアした高齢者が、デイトレで株式や投資信託、為替売買をする人もいる。
しかし高齢者が欲を出せば、詐欺師に全財産を騙し取られるのが落ちである。
詐欺的な投資勧誘等にご注意
https://www.fsa.go.jp/ordinary/chuui/attention.html
だから、1000兆円超の個人金融資産を投資に向かう流れは、政府の思惑道理に行くことは難しいのです。
しかし、何もしないでは日本経済は停滞するので、対策案をひねり出す必要がある。
年収の少ない若年層や派遣社員、住宅ローンを抱えた家庭に投資を考えさせる必要があります。
例えば、NISAやiDeCoを知らない若者が多くいます。
最近、高校で投資について授業が組み込まれたと聞きました。
遅きに失した感はありますが、投資の知識を勉強することは良いことです。
投資すれば必ず儲かるとは言えませんが、投資は不労所得です。
ハイリスク、ローリターンも有りますが長期投資すれば複利効果で10年20年後にはほぼ倍増します。
しかし若年層の人達は、5年も経つと車や結婚など資金が必要になり、つい解約することになるかもしれません。
途中解約すると効果は半減し投資額を下回ることを注意しなければなりません。
結局、資産所得倍増とはいかないのです。
注）iDeCoは60歳まで原則的に途中解約できない
https://news.yahoo.co.jp/articles/f2c6024359833fd5bdbc8cf7dd677b2d969a5d6a
私が思うに、資金が必要な時に低利息で借金できるシステムが必要と思います。
例えば、NISAやiDeCoを担保にして低利で100％融資してもらえる。
それなら、NISAやiDeCoを解約せずに済むので、分割返済すれば継続できます。
普通の積み立て生命保険などは、それを担保で融資できる様です。
1000兆円超の個人金融資産は、銀行に預けたままで動かないことが問題で、1000兆円が担保で
流動するなら投資と同じ効果が見込まれます。
高齢者や富裕層の資産を投資に向かわせるには、資産保有税を導入するのが一番です。
貯金に税金を掛ければ、誰でも引き出します。
それでは銀行が破綻する恐れがあるので、非課税の投資先の逃げ道を造っておく。
NISAやiDeCo以外の非課税投資先を考案する必要があります。
例えば、地方テレワーク投資財団(仮名)、中小企業活力向上投資財団(仮名)、観光立国復活投資財団(仮名)、
文化芸術・スポーツ振興投資財団(仮名)、科学技術・イノベーション投資財団(仮名)など
投資先をオープンにし国内投資先を政府主導で勧めることです。
但し、毎年赤字経営するような事が無い様、天下り先にしない財団にすることが必要です。
また、経営不振の場合は出資金を政府が保証する必要があります。
日本財団一覧
https://www.nippon-foundation.or.jp/who/disclosure/grant_recipients
このままでは、日本財団（1200団体以上）に怖くて投資できません。
投資先として相応しい経営ができているか疑わしい。
また国内株以外の投資信託は少ないので、アメリカなど海外に投資することになる。
よって投資に向かう流れは、国内には資金が流通しなくなる。
と言う訳で、1000兆円の個人金融資産が投資に回っても、経済効果は期待が薄いと思われる。
資産所得倍増プランは専門家と良く検討する必要があります。
今後も岸田政権に期待します。
Asset income doubling plan
The Kishida administration has announced a plan to double asset income.
The aim is to create a flow toward investing personal financial assets of over 2000 trillion yen that are accumulated in cash and deposits.
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/kaigi/dai9/gijisidai.html
However, this policy has its drawbacks.
Looking at the distribution of assets of 2000 trillion yen, about 1000 trillion yen is deposits.
Cash / Deposit …… 1072 trillion yen (53.8%)
Insurance / Pension / Standard insurance …… 538 trillion yen (27.0%)
Debt securities …… 27 trillion yen (1.3%)
Investment trust …… 89 trillion yen (4.5%)
Stocks, etc .... 210 trillion yen (10.5%)
Others …… 56 trillion yen (2.8%)
By stratification, the elderly and the wealthy are probably monopolized.
Young people and active worker households have low savings rates, pay mortgages and save less.
Elderly people's savings are passed on to their relatives by inheritance, so there is no need to take risks and increase them.
Elderly people who get a lot of pensions don't need to invest more.
On rare occasions, a fired elderly person like me buys and sells stocks, investment trusts, and foreign exchange in day trading.
However, if the elderly are greedy, fraudsters can deceive all their property.
Beware of fraudulent investment solicitations, etc.
https://www.fsa.go.jp/ordinary/chuui/attention.html
Therefore, it is difficult for the government to make a speculative decision to invest more than 1000 trillion yen in personal financial assets.
However, if nothing is done, the Japanese economy will stagnate, so it is necessary to come up with a countermeasure plan.
We need to get young people with low annual incomes, temporary workers, and families with mortgages to think about investing.
For example, many young people are unaware of NISA and iDeCo.
I recently heard that a class on investment was incorporated in high school.
I feel like I lost it late, but it's good to study investment knowledge.
Investing is not always profitable, but investing is unearned income.
There are high risks and low returns, but if you make a long-term investment, the compound interest effect will almost double in 10 to 20 years.
However, young people may need funds such as cars and marriage after five years and may end up canceling.
It should be noted that if you cancel in the middle, the effect will be halved and it will be less than the investment amount.
After all, asset income cannot be doubled.
Note) iDeCo cannot be canceled halfway until the age of 60 in principle.
https://news.yahoo.co.jp/articles/f2c6024359833fd5bdbc8cf7dd677b2d969a5d6a
I think we need a system that allows us to borrow at low interest when we need it.
For example, you can get a 100% loan at a low interest rate with NISA or iDeCo as collateral.
In that case, you do not have to cancel NISA or iDeCo, so you can continue by paying in installments.
It seems that ordinary funded life insurance can be financed with collateral.
The problem with personal financial assets over 1000 trillion yen is that they remain in the bank and do not move, and if 1000 trillion yen flows as collateral, the same effect as investment can be expected.
The best way to invest the assets of the elderly and the wealthy is to introduce an asset holding tax.
Anyone can withdraw by taxing their savings.
That could lead to bankruptcy, so create an escape route for tax-exempt investment destinations.
It is necessary to devise tax-exempt investment destinations other than NISA and iDeCo.
For example, Local Telework Investment Foundation (pseudonym),
SME Vitality Improvement Investment Foundation (pseudonym),
Tourism Nation Revitalization Investment Foundation (pseudonym),
Cultural Arts / Sports Promotion Investment Foundation (pseudonym),
Science and Technology Innovation Investment Foundation (pseudonym), etc.
It is to open investment destinations and recommend domestic investment destinations under the initiative of the government.
However, it is necessary to make a foundation that does not go down to the sky so that it will not run in the red every year.
In case of poor management, the government must guarantee the investment.
List of Nippon Foundation
https://www.nippon-foundation.or.jp/who/disclosure/grant_recipients
At this rate, we cannot invest in the Nippon Foundation (more than 1200 groups) because we are afraid.
It is doubtful whether the management is suitable as an investment destination.
Also, since there are few investment trusts other than domestic stocks, we will invest overseas such as the United States.
Therefore, in the flow toward investment, funds will not be distributed domestically.
Therefore, even if 1,000 trillion yen of personal financial assets are invested, the economic effect seems to be low.
The asset income doubling plan should be carefully considered with an expert.
I look forward to the Kishida administration in the future.