外壁の塗装を経験しませんか

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おはようございます。
 

といっても、横須賀市内にある友達（Ａさん）の物件です。

築古戸建のDIY経過 | 横須賀アパート投資日記 (ameblo.jp)

Aさんは、昨年、再建不可の戸建てを購入され、改修方法について様々検討した結果
〇風呂とキッチンの水回り・アルミサッシをプロに、
〇畳のフローリング化をプロと一緒に、
〇外壁はプロに足場を組んでもらいＤＩＹ塗装
をされています。


4月23日（日）には、シリウスも外壁塗装のお手伝いをさせていただくことになりました。
（雨天・強風の場合は4月30日（日）に延期）


シリウスも一時期はＤＩＹに励んでいましたが、今はやる機会がほとんどなかったので、久しぶりの腕試しです。


現場の状況から、あと３人程入ることができます。


当日はＡさんから、投資実績、本物件の購入の経緯、ビフォーアフターの状況、購入やリフォームの費用、施主支給により経費節減、プロとの役割分担、苦労話等も聞くことができます。


これから戸建て投資を考えている方や興味にある方、一緒に外壁塗装を経験してみませんか。


なお、Ａさんのご意向は以下のとおりです。
〇汚れてよい服装必須
〇万一のことを考え、ヘルメットまたは帽子等頭の保護具の持参
〇怪我だけはしないように（自己責任にて）
〇スピードより丁寧さを
〇住宅地のため、静かな対応を


なお、特別な技術は必要ありません。
興味のある方は、ご連絡をお待ちしております。

kznk-yokosukaapart@memoad.jp
 

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伸びる久里浜・萎む衣笠・横須賀中央は？

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プロ野球日本ハムの新しい本拠地「エスコンフィールド」のブログを書くうちに、横須賀の状況も知りたくなったので、主要駅周辺の商業地について調べてみました。
『エスコンフィールド』周辺の地価は2倍に | 横須賀アパート投資日記 (ameblo.jp)


結論は次のとおりです。
京急久里浜駅周辺が伸び、
ＪＲ衣笠駅は萎み
京急横須賀中央駅、追浜駅はほぼ横ばい


一駅ずつ、公示時価の6年間の状況を見ていきます。
なお、比較する公示価格の額は、駅からの距離や周辺施設の状況が異なるので、参考程度に見てください。


【JR衣笠駅周辺】
衣笠栄町1丁目11番地（衣笠駅から徒歩2分、衣笠商店街内）
　令和5年：284,000円
　令和4年：287,000円
　令和3年：293,000円
　令和2年：299,000円
　令和元年：303,000円
　平成30年：305,000円
　平成29年：308,000円
毎年価格が下がり、6年で8ポイントの減となります。
周囲に開発予定もないため、今後も下がり続けることが予測されます。


【京急久里浜駅周辺】    
久里浜2丁目2番15号（京急久里浜駅から徒歩5分、ＪＲの引き込み線先の住宅街）
　令和5年：183,000円
　令和4年：181,000円
　令和3年：180,000円
　令和2年：181,000円
　令和元年：179,000円
　平成30年：158,000円
　平成29年：159,000円
令和5年1月に横浜マリノスの練習場が一部完成、令和7年3月には横須賀市総合医療センターの新設も予定されており、6年で15ポイントの増となります。
当面は、横須賀市の商業地で着実に伸びが期待できる街と思われます。


【京急横須賀中央駅周辺】
大滝町2丁目12番1号ほか（横須賀中央駅から徒歩４分、横須賀一のタワマン裏）
　令和5年：355,000円
　令和4年：340,000円
　令和3年：340,000円
　令和2年：343,000円
　令和元年：343,000円
　平成30年：343,000円
　平成29年：343,000円
駅周辺では複数の高層マンションの建設が進むとともに、駅前商業施設の再開発も着実に進んでいます。
令和5年は弱増となり、そのまま伸びるか注視したいです。


【京急追浜駅周辺】    
追浜東町３丁目53番12（京急追浜駅から徒歩7分、商店街の先にある消防署近く）
　令和5年：179,000円
　令和4年：179,000円
　令和3年：180,000円
　令和2年：181,000円
　令和元年：181,000円
　平成30年：181,000円
　平成29年：181,000円
微減となりますが、駅前の整備、道路の拡張、駅前ビルの再開発事業も数年以内に着手するため、伸びに転じるかは気になるところです。

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無断退去者は知らない街で普通に暮らしている

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おはようございます。


昨年の12月に、賃貸契約での“追い出し条項” が禁止される判決が最高裁で出されました。
賃貸契約での“追い出し条項” 初の使用禁止の判断 最高裁 | NHK


要は、賃貸借契約書の「2か月以上滞納し、連絡がつかなった場合、物件を明け渡したとみなす」条項が違法とされ、同様の条項があっても、すべて法的手続きに基づいた強制執行をしなくては、部屋は戻って来ないことになります。


条項が適法であれば３～4か月程の家賃分の実害で済みますが、法的手続きとなると、滞納が始まってから強制執行まで約1年を要し、その間の家賃が取れないばかりでなく、高額な弁護士費用がかかることになります。（弁護士を立てずに、自力で裁判をする場合は必殺さんのＨＰを参考にしてください。）
自主管理大家の日々 (fc2.com)


多くの大家は保証会社への加入を条件づけているので実害はありませんが、戸建賃貸等で、保証会社への加入を義務付けていない場合は大変です。


一方で、無断退去した人はどうしているのでしょか？


無断退去した人は、
どこかの街で普通に暮らしています。
保証会社を要しないアパートを見つけ、普通に仕事をしています。
また口上手ならＣＷを説き伏せ、どこかの市から生活保護を受給して生活しています。


5回無断退去された経験を持つシリウスの見た限り、これが実態です。


なお、アパートに残された物品に価値ある品はほとんどありません。


社会的に強者に位置付けられた大家は、無断退去されたら判決が出るまで、指をくわえて待つしかありません。
法は遵守しなければいけませんが、釈然としないのが本音です。

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新卒3年目の銀行員からの助言

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おはようございます。


確定申告書を提出するため融資をいただいている銀行に行ってきました。


ほとんどの銀行では添付資料に漏れていないか形式的な内容確認しかしませんが、ある銀行では担当者との面談形式での提出となりました。


担当者は新卒3年目の若い女性です。
名刺を見る限り、ファイナンシャルプランナー等の資格は持っていないようです。


一通り添付書類の漏れを確認した後に、
「アパート経営は順調ですか？」「前年と比べて今年の入居状況はどうですか？」「他に変わったことはありませんか？」

さらに「個人事業の状況はどうですか？」と聞いた最後に「次年度は個人事業をもっと伸ばしてください。」との助言をいただきました。


個人事業には、特に融資を受けていないけれど・・・素直に「はい。頑張ります。」とお答えしました。


シリウスの状況を上司に報告するのかな・・・？
でも、シリウスの言ったことのメモは取っていなかったし・・・
最後の助言が融資を受けていない個人事業を「伸ばしてください」と・・・


担当者の年齢や性別で判断してはいけませんが、何か違和感を感じました。

でも、銀行とのお付き合いは大切なので、言われた通り、個人事業も頑張ります。
 

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塗装を長持ちさせるコツ

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おはようございます。


外階段に砂が付着し、長期間放置すると塗装面を痛めます。

また、吹き溜まりにたまった砂をブラシで取り除くと、床面が小ぎれいになります。




 

大変地味ですが、年に2回ほど、砂を取り除く作業を行っています。

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生活保護者が入居すると退去しない！

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おはようございます。


生活保護の方（以下「保護者」）がアパートに入居すると、ほとんど退去しないため安定的に家賃収入が得られると言われています。


本当にそうなのか調べてみました。

 

今回は、令和4年5月に発表された『神奈川県の生活保護の概況について』から横須賀市部分を抜粋しました。（最新データは令和2年度）
神奈川県の生活保護の概況について - 神奈川県ホームページ (pref.kanagawa.jp)
 

【横須賀市全体の生活保護世帯数と人数（令和2年度各月の平均）】
4,123世帯（市全体世帯数の2.5％） 

5,258人（市全体人口の1.4％）
 

【令和2年度の廃止世帯数】

479世帯


廃止世帯数（479世帯）は、生活保護全体の世帯数（4,123世帯）の11.6％のため、いったん保護者が入居すると、8.6年間（100÷11.6）は入居が続くことになります。


『単身者の平均入居期間2～4年が66，9％（全国賃貸住宅新聞）』と比較しても、2倍～4倍の入居期間になります。


確かに保護者が入居すると入れ替わりが減ることになります。


神奈川県全体の保護廃止理由は、①死亡が46.7%、②就労収入が16.2％、③失踪が12.7％になります。

 

生活保護の制度的に、通常転居は許可されないため、保護者が入居すると、亡くならない限り入居が継続すると言えますね。


ただ、失踪者も一定数いるので、大家としては孤独死保険と保証会社への加入は必須ですね。

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海涼雑草茂

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おはようございます。


すっかり春めいてきましたね。
 

外に出たくシーズンです。

草刈りの合間に、海を眺めてきました。

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『エスコンフィールド』周辺の地価は2倍に

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おはようございます。


WBCの興奮が冷めやらぬまま、プロ野球が開幕しました。
日本ハムと楽天の開幕戦が他球団より1日早く、北海道北広島市に新設された「エスコンフィールド北海道」で開催され、新球場に注目が集まっています。


シリウス的にも気になったので、新球場について調べてみました。

アクセスは、札幌駅から北広島駅まで電車で19分、北広島駅からは徒歩で19分、またはシャトルバスで5分となります。

球場の土地所有者は北広島市で、元々ある総合運動公園の半分を日本ハム球団に無償貸与し、そこに球団が600億円かけて球場を建設しました。


様々な調整を経て2018年に正式発表し、今シーズンから使用が開始されました。

 

ここからが本題ですが、不動産投資家として気になるのが『地価』です。


球場に最も近い場所（広島市共栄町１丁目１０番３）の公示地価は、
計画発表前の2018年1月は19,800円/㎡でしたが、2023年1月には38,500円で、ほぼ2倍となりました。


ただ、これから北広島駅前にホテルと商業施設が整備されるだけでなく、球場の横には「北海道ボールパーク駅」の新設も計画されているため、地域の活性化がさらに進むことになります。

北海道ボールパーク駅

北広島駅前開発

そう考えると、地価はもっともっと上がるのではないでしょうか。
今後の地価を占うためにも、日本ハム球団の成績と観客動員数は気になるところです。
 

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JR横須賀線の各駅も減っている？

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おはようございます。


昨日の続きです。

神奈川県や国土交通省のオープンデータから各駅について抽出ができますが、まとまった数値がwikiにも出ていたので、wikiデータを参考にしています。


なおコロナの影響を受ける前の平成30年度（2018年度）データを最新のデータに採用しています。

	H７年度 1995年度	H30年度 2018年度	増減率
JR田浦駅	3,710	2,278	①0.61
JR横須賀駅	7,266	5,240	0.72
JR衣笠駅	11,558	8,568	0.74
JR久里浜駅	8,381	6,455	0.77
合　計	30,915	22,541	0.73

（参考）
JR逗子駅	28,155	29,266	1.04
JR鎌倉駅	39,052	44,838	1.15

京急の平均減少率は0.87ですが、JRは0.73です。

京急の最も減少率の高かった浦賀駅は0.66ですが、JR田浦駅は0.61です。

逗子市、鎌倉市、葉山町の高齢化が進んでしますが、乗車人員は増加しています。

セレブ地域では、高齢化しても役員として会社に出社？？？

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横須賀市内各駅の乗車人員は減っている？

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おはようございます。


神奈川県や国土交通省のオープンデータから各駅について抽出ができますが、まとまった数値がwikiにも出ていたので、wikiデータを参考にしています。


なおコロナの影響を受ける前の平成30年度（2018年度）データを最新のデータに採用しています。

	H７年度 1995年度	H30年度 2018年度	増減率
追浜駅	26,739	21,261	0.80
京急田浦駅	7,353	6,517	0.89
按針塚駅	2,210	2,386	1.08
逸見駅	2,585	2,664	1.03
汐入駅	13,222	10,538	0.80
横須賀中央駅	35,578	33,648	0.95
県立大学駅	4,143	6,252	1.51
堀之内駅	7,679	6,225	0.81
新大津駅	2,803	3,479	1.24
北久里浜駅	14,733	13,027	0.88
京急久里浜駅	25,301	21,544	0.85
YRP野比駅	8,908	9,416	1.06
京急長沢駅	4,297	3,692	0.86
津久井浜駅	3,703	3,237	0.87
京急大津駅	3,486	2,515	③0.72
馬堀海岸駅	6,719	4,535	②0.67
浦賀駅	16,008	10,537	①0.66
合　計	185,467	161,473	0.87

各駅については、近隣の大規模開発等が増減には影響していますね。

京急大津駅、馬堀海岸駅、浦賀駅の落ち込みが最も深刻ですね。

横須賀市の人口は、平成7年度：432,193人→平成30年度：396,971人で、増減率が0.92になります。

ということは、通学・通勤する世代が、その他の世代（＝高齢者）より減少していることになりますね。

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