前回のブログの続きです。

『２０２４　今時の収益不動産の投資判断とは？』【最新】不動産市況アナリストが解説！インフレが加速、金融動向はどうなる？2024年の不動産市況と展望｜記事を読む｜【オーナーズ・スタイル・ネット】…

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１．エリア

２．建築際調達価格

３．賃貸状況

４．物件周りの土地状況

次回以降、順に解説して参ります。

と結んでおりましたので、今回は、１．のエリアについて考察してみます。

今後投資対象エリアの選定は、重要になってくると思われます。

時代のルールが大きく変わる時には、それまでの王道が、新しい時代には役に立たなくなるという例は、枚挙にいとまがございません。

最近の政治や芸能の世界でも起こっていますね。

なので、不動産投資においても、新しい時代のルールに沿った投資先に投資した方が良い訳なのですが、

具体的には、内から外に広がっていたものが、外から内に収束されるという現象が日本各地で起こっています。

富山市などのコンパクトシティ化が良い例ですね。

これは日本の抱える、避けては通れない人口構造上の問題、財政上の問題、国策が道州制やコンパクトシティ化に向かっている以上、

全国で、ますます都市部に都市機能を集約させ、過疎エリアはより過疎化していく傾向が進んでいくとするならば、

不動産の価値も、同じように、都市部で上昇圧力、↑ 郊外（過疎地）で下落圧力↓がかかってくると考えるのが妥当です。

ただ不動産においては、そのような単純な公式が当てはまらない事象も多く、都市部でも下落し、北海道のニセコなど郊外でも価

値が上昇することもあり得ます。

ならば、エリアを選定する目安とは一体？

ここは、今までの常識を一旦忘れて、柔軟に考えると良いでしょう。

一つは、街が劇的に変わる予感をもたらすイベントの発生です。

北海道の基準地価、全国平均上回る伸び　ラピダス効果で - 日本経済新聞北海道が19日発表した2023年の基準地価（7月1日時点）は、林地を除く道内の平均価格（1平方メートル当たり）で1年前に比べ2.3%高い4万5000円となり、上昇率で全国平均（1.0%）を大きく上回った。最先端半導体の量産を目指すラピダスが進出する千歳市が住宅地・商業地の伸び率の全国上位を占める。「札幌並みの家賃設定だ」。北海道不動産鑑定士協会の斎藤武也副会…

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時給1800円のバイトも!　4万人の町に「半導体」の世界的企業進出　地元民「めちゃくちゃバブルっすね」（TBS NEWS DIG Powered by JNN） - Yahoo!ニュース熊本県の人口4万3000人の町に台湾の巨大な半導体企業が進出してきました。IT機器から家電まで、多くの製品に欠かせない「半導体」の世界的企業の登場に、町の暮らしや経済には大きな変化が生まれています。

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伊藤忠商事、福岡・多の津に物流施設を開発 2024年上期の着工目指す | 日本ネット経済新聞｜新聞×ウェブでEC＆流通のデジタル化をリード伊藤忠商事はこのほど、伊藤忠都市開発と共同で、福岡県福岡市東区において物流施設開発用地を取得した。今後、物流施設「（仮称）アイミッションズパーク多の津」として開発を進めていく。九州エリアにおいてもテナント企業向けに最適な物流センターの提供を

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北海道の千歳や熊本もそうですね。

世界のデカップリング化の影響が強まると、これまで世界の工場の役割を担っていた　中国　→ 日本への工場シフトが加速していくのであれば、今後もこのような事象がいくつか発生すると思われます。

もう一つは、

外国人の観光エリアです。

北海道の基準地価、ニセコ地域がバブル期大幅超え - 日本経済新聞北海道では世界的なスノーリゾートである倶知安町やニセコ町といったニセコ地域の2023年の基準地価が、バブル期の1990年の価格を大きく上回った。背景には外資系企業による開発がある。千歳市も最先端半導体の量産を目指すラピダス進出で地価が上がった。国土交通省が毎年公表する基準地価で各市町村で平均価格を出し、1990年と2023年で増減率を比べた。北海道は都道府県…

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ニセコの物価はもはや欧米か？

ニセコのラーメンは3800円⁉️ 他7店舗の実際のラーメンの値段を記載｜もりりんニセコのラーメン3800円時給も↑ - Yahoo!ニュース今、中国などでは「春節」の大型連休真っ只中。 news.yahoo.co.jp 昨日(2024/02/11) テレ朝サンデーステーションにてニセコについてのテレビが流れました。そちらにテレビ取材していただき出演しました！ TVerやYoutubeでも観れるのでよかった…

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２０１６年にニセコの土地を買っていれば、現在は６倍に！！

【日本イチの地価上昇率】北海道のニセコとルスツは本当に儲かるのか？Part1 | マネトレ大学｜GA Partners株式会社突然ですがみなさんは不動産価格が日本で一番上がっている場所はどこかご存じでしょうか。しかも今年だけではないです。ずーーーっとあがりつづけているのです。ニセコ、倶知安、ルスツ村の位置関係さて、今日は私の投資家仲間のみなさんが実際に行っているニセコとルスツという土地の不動産が本当にそんなに盛り上がっているのか？投資するにはどうしたらいいのか？などについて調査して…

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リニア開通や北陸や北海道の新幹線の開通などがそれを後押しします。

となると外国人観光客人気ランキング５位に急浮上した岐阜県（JR高山線)にも期待が？

次に、王道の

都市再開発案件です。

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全国で、再開発が、これだけ同時多発的に多いのは、私も人生市場初めて目にするので、

これらの効果は、異次元の効果が見込めると言えるかも＝じわっとバブルが来る？？

８０年代後半のバブルを超えてくる？

ここまでは特殊事象について書きましたが、

このような特殊事象が起こらないエリアでは、全国津々浦々一斉にヨーイどんで、

コンパクトシティ化+過疎地はより過疎化（郊外都市も過疎に向かう）

という傾向の為、

投資エリアになるかどうかの一つの判断基準として、新築のマンションや戸建てが供給されるエリアかどうか？ということが一つの判断基準になると思うのです。

開発業者が、今後、販売しても売れると見越して、分譲を手がけるエリアならば、投資先として申し分ないと思います。

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都市部では、タワマンや高級老人ホームが建設可能なエリア

都市郊外では、ファミリー層向けの新築分譲マンションや新築戸建てが供給されるエリアであれば、都市として残ると思われるため、一つの判断基準としてみたいと思います。

ここでまとめますと、

１．ラピダスなど、工場進出案件

２．外国人等観光案件

３．都市開発案件

４．分譲開発エリア

などにかかるエリアを選定した方が良いと思われます。

その最大の理由は地価の上昇が見込めるからです。

これまでの不動産投資は、特に郊外では、地価の上昇は見込めないのが常識でしたので、

より安く買って、とんでもない高利回り商品に仕立て上げ、通常の利回りで出口を取るという思想でしたが、

今後は、地価が下落するエリアよリも、

仮に賃貸経営がうまくいかなくても、売れば元がとれる

地価が上昇する見込みのあるエリアに投資家は流れていくと考えるのが合理的であると思われます。

ということで、投資エリアについて皆様も一度お考えになってみてはいかがでしょうか？

２０２４ 今時の収益不動産の投資判断とは？その２

２０２４　今時の収益不動産の投資判断とは？その２