🏦 第4回｜法人不動産の「銀行評価」を高める“資産の見せ方”
―― 融資枠を広げる３本柱と、財務を“魅せる”リモデル術
銀行は「決算書の数字だけ」を見ているわけではありません。
不動産オーナーに対する銀行の目線は、
“この会社（オーナー）は融資枠を拡大する価値があるか” の一点です。
では銀行が判断するとき、何を見ているのか？
実はシンプルで、ポイントは ３つだけ。
この３本柱を整えると、借入れは驚くほどスムーズになります。
◆ 銀行評価の３本柱
① 返済能力（キャッシュフロー）
銀行は「利益」よりも キャッシュが残るか を重視します。
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営業CF（本業が生み出す現金）
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DSCR（返済余力）
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返済比率（年間返済 ÷ 家賃収入）
この３つが、銀行にとっての“心の安定剤”。
特に 返済比率50％以内、DSCR 1.2〜1.5以上 の会社は
“安全運転” と評価され、融資枠が広がりやすい。
② 財務健全性（貸借対照表の体力）
銀行が特に注目するのは以下の４つ。
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自己資本比率（20％以上は評価が高い）
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手元現金・流動比率
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借入残高のバランス（固定長期適合率）
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資産の評価（時価ベース）
借入残高が大きくても、現金が厚い会社は高評価。
これを理解しているオーナーは、内部留保を戦略的に積み増します。
③ 担保余力（物件の評価）
銀行が担保としてみるのは“時価”ではなく
「銀行評価ベースの担保価値」 です。
これは金融機関ごとに評価手法が異なるため、
同じ物件でも A銀行では＋評価、B銀行では▲評価 と分かれます。
→ だからこそ 銀行ごとの評価特性 を知ることが重要。
◆ 銀行評価を高める『財務リモデル術』
ここからが“実務のキモ”です。
評価を上げるには、以下の３つを整えると効果が大きい。
① PL（損益）の見せ方を変える
不動産オーナーの決算書は、
「税金を減らすための決算」から「融資枠を増やすための決算」へ
シフトさせる必要があります。
具体策：
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修繕費を分散する（１期に固めない）
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償却の調整（取り過ぎない）
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小規模法人の経費を圧縮し“キャッシュ創出体質”へ
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赤字決算を避ける（銀行は“継続赤字”を極端に嫌う）
→ PLを“安定感のある黒字”に整えるだけで印象が激変します。
② BS（貸借対照表）を“美しく整える”
銀行は 「貸借対照表はオーナーの性格が出る」 と本気で思っています。
改善のコツ：
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現金を厚くする（内部留保の積み上げ）
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未収入金・未払金・仮払金の整理
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役員貸付金は極力ゼロへ（銀行が最も嫌う項目）
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資産の時価と含み益を別途資料で提示
→ 短期負債と長期負債の整理は評価アップの“裏技”。
③ 銀行評価資料を“パッケージ化”する
優秀なオーナーは、
「銀行にとって読みやすい資料」を先回り準備 しています。
たとえば：
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最新のレントロール
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稼働状況（年間推移）
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時価評価表
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修繕履歴
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手元現金の推移
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今後の投資計画
これを１冊にまとめた “融資打診ブック” を作ると
銀行担当者の評価は一気に上がります。
◆ 銀行の本音：オーナーを見る３つの姿勢
銀行は数字だけでなく、
“オーナーの姿勢” を非常に重視します。
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決算書が整理されている → 経営姿勢が真面目
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相談が早いオーナー → リスク管理ができている
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修繕計画がある → 長期運営の意識がある
つまり、
「この人にお金を貸せば安心」
と思ってもらえるかがすべて。
◆ まとめ｜融資枠を広げる３原則
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返済能力 を整える（返済比率40〜50％・DSCR1.2〜1.5）
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財務を強くする（現金厚め・自己資本比率UP）
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銀行評価の“見せ方” を最適化する
→ これができると、銀行からの“評価基準”がワンランク上がります。
銀行評価が上がれば、
あなたの投資の未来は大きく広がります。
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