今回の日銀の金融政策決定会合の決定によって、１７年ぶりに、金利が上昇することになりそうです。
そうなった場合、不動産投資に与える影響について、考察してみようと思います。
１．金利の上昇によって、返済負担が増える？
モデルケース
１億円 フルローンで購入
借入１億円 金利１％ 返済期間 ２５年の場合
返済額は、 ３７６，８７２円／月額
金利が１％上昇し２％になると、 ４２３，８５４円／月額 となり、月額 ４６，９８２円の負担増
２％上昇し３％になると、 ４７４，２００円／月額 となり、月額 ９７，３２８円の負担増
３％上昇し４％になると、 ５２７，８３６円／月額 となり、月額１５０，９６４円の負担増
８０年代後半のバブル期の金利上昇幅が３％位だったので、３％幅で計算してみましたが、最高４割ほど負担が増えそうです。
２．収支に与える影響は？
モデルケース
１億円 フルローンで購入
借入１億円 金利１％ 返済期間 ２５年の場合
追加項目
利回り８％
経費（管理コスト+固都税家賃）３０％ の場合
金利が１％上昇し、２％になると、
家賃／年 ８，０００，０００円
経費 ２，４００，０００円
返済金利２％ ５，０８６，２４８円
収支 ５１３，７５２円
かろうじて+の収支（トントン）となりますが、
退去が出て、修繕費用が発生したら、たちまちマイナスになりそうな、危うい展開ですね（汗）。
大規模修繕の積立など、とても無理ですね。
そもそも、未来永劫満室が続けれるか？家賃は下落しないか？という問題もございますので、利回り８％の物件を当初のモデルケースのような。状況で購入するのはどうか？！という問題もございますが・・・。
３．出口売却への影響は？
１０年後の残債
金利１％ ６２，９７０，０７６円
金利２％ ６５，８６６，１３９円
金利３％ ６８，６６８，３９２円
金利４％ ７１，３５９，３９６円
と予想通り、残債が、増えていますね。
ということは、
売却の手残りが減るので、
総合的に、毎年の収支も悪化し、売却時の手残りも減少することから、
残念ながら、
バブルのエリアに立地し、売却価格が跳ね上がらなければ、
不動産投資の利益が減ることとなります。
今回はここまで。