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都心利回り６％RC フルorオーバーローンで買って収支は合うのか？ はこちら
正直、都心の新築一棟RCマンション投資は、リスクフルです。
一つ目は、新築工事が始まってから、発覚するリスクというのがございます。
一番大きいのが地盤改良工事費用が、大きくなるリスクです。
※平成12年に「建築基準法」が改正され、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」も制定されました。この法律の適用により、現在では地盤調査がほぼ不可欠です。品確法は、「基本構造部分の10年保証」「住宅性能表示制度」などを定めた法律です。
都心RC新築投資を始める前に、
建築会社に見積もりを取ります。
取った建築費の見積もりで収支を取ると、確かに６％となっている為、「では進めましょう。」と設計契約→請負契約と進むのですが、
この時の見積もりの項目をよく見ると、「地盤改良費」の部分には、概算金額とされており、
※地盤調査後、正式に見積もりします。
などと書いてあるのです。
それで、実際、請負契約を締結後、正式に地盤調査を行ったら、地盤改良工事に要する費用がとんでもない金額であることが発覚することがあるのです。
実際、私のお客様の例でも、３件ほどそのようなことが発生し、その結果、建築費が上がり、
利回りが、１〜２％下がりました。
その他にも、
鉄道の線路に隣接する土地で、起こった事例で、
鉄道会社が、鉄道の運行に支障があってはいけないということで、
最悪の事態を想定した、施工管理を建築会社に要求した為、工事費が増加し、利回りが２％低下した事例もございました。
また最悪の事例としては、
RC一棟建築条件付き土地ということで、
建築会社から、購入した土地が、実は、モール商店街の一角で、建築規制がかかっており、
予定してた建物が建てられないということがございました。
それで、クレームを付けるために、その建築会社を尋ねたら、
建築会社らしき事務所はあったのですが、工事をやってるような形跡は全くなく、その会社の社長も行方不明とのこと。
ここまでくるとほぼ詐欺ですね。
泣く泣く銀行に、相談に行かれ、既に決まっていた融資を解約し、
土地を二束三文で損切り売却したとのこと。
これまでの例から、お分かりのように、いざ工事が始まってから、工事費用がこんなにブレることがあるので、
建てる前の図面だけで、迂闊に契約を締結しないことをお勧めしたいです。
もちろん建設後の物件なら、問題ありません。
続く・・・。