参考 こちら
と書いて参りましたが、
肝心かなめの皆が知りたい
個人の不動産投資家への影響を考察してみました。
名古屋の不動産投資の市場は、
１．アッパー層：大型のオフィス、商業ビル、レジデンスに投資するファンド勢 ・・・１００億を超える単位の取引も内々に行われています
２．ミドル層：事業会社、地主家主、不動産・建築会社私募ファンド・・・３億〜７億が主流？ 表面利回り４〜６％で取引
３，個人投資家層・・・サラリーマン大家さんからメガ大家さん 銀行融資を利用し、収支が合う物件を選んで購入する為、最低でも表面利回り７％台は必要
の３つに分かれていると思っていまして、
影響
その１
今回の悪性インフレ+重税などで個人の可処分所得大打撃
によって、
住宅価格の下落だけではなく、
名古屋圏の企業収益が減退し、所謂地域経済が、不況となった場合、
ミドル層の人達が、緊急に物件を手放すことによって、物件の価格が下落し、
それまで、ミドル層の人達が購入していた物件の価格が下落し、
そのことで、個人投資家層の収支が合う価格まで下がるため、特にメガ大家さんなど規模の大きい個人投資家層にはチャンスが来ます。
但し、空室の多い物件は、家賃下落に見舞われますので、利回りは低下しがちとなります。
これはリーマンショック時に実際起こったシナリオです。
影響
その２
中小規模の個人投資家には、住宅価格の下落+地域経済の不況によって、
家賃の下落が考えられます。
住宅価格が５年前、１０年前の水準まで下落するのであれば、当然家賃の水準もそこまで落ちると思われます。
このような時に、市場で起こるのは、安い家賃のお部屋への住み替えです。
初期の段階では、
利便性の良いエリアの物件の家賃が高いので、少し利便性の劣るエリアで家賃の安いお部屋に住みかえるなんてことが起こります
郊外の庭のある戸建への住み替えも期待できるため、ボロ戸建オーナーの入居率も高まるかも。
不況が続けば、
今度は、利便性の良いエリアの家賃が下がり始めるので、今度は、逆に郊外から、都心部への住み替えが発生して来ます。
今考えうるのは、このような事象です。
どういう方向に行くのか次第ですが、このようなシナリオの発生も頭にインプットしておいた方が良いでしょう。