前回のブログ こちら
の続きです。
今時の不動産市場で現実起こっている、物件取得競争の実態に迫ろうと、
直近で発生した事例を、描いてみました。
買い付けが既に複数入っている物件でも、諦めずに、頑張っていたところ、
購入することが出来たという事例でしたが、
このようなケースのリスクについて検証して見たいと思います。
競争の激しい時期は、売り手市場のため、
売り手の意向の多くを買主が了承する。
というケースが多くなります。
例えば、
・測量無し 境界明示無し
・現状有姿
・契約不適合責任無し
・部屋の内見不可
など、
を買主が了承の下、契約決済に臨むのですから、買主が抱えるリスクは増えると言えます。
特に
・検討時間が短い
ということが加わることによって、
何が発生するか？
考えられるのは検討漏れです。
収益物件購入の際に押さえておきたいのは、
１．権利関係
２．境界
３．都市計画
４．建築基準法
５．３・４に付随した都道県市町村の条例
６．建物本体の経年劣化による修繕リスク
７．建物の付帯設備に係るリスク
８．賃貸リスク（エリアの需給 お部屋の競争 入居者の滞納ほか）
９．地盤リスク
１０．金融機関 評価 融資
１１．収益性のチェック（保有時、出口）
などと、見出しだけでも、多岐に渡るのですが、
さらに、それぞれ枝分かれします。
例えば
１の権利関係では、
・本人確認１ 所有者本人の意思で間違いないか？地面師案件ではないか？
・本人確認２ 認知症の有無 成年後見要？
・相続の場合は、遺産分割協議は終わっている？
・登記簿甲区：仮処分ほか
・登記簿乙区：抵当権者の残債務
など、
「１．権利関係」だけでも、チェックする項目は多く、検討時間が短い場合、当然漏れが発生しやすい訳です。
また、現実では、まるで謎かけのように、
複数項目にまたがってくるような事案もございます。
例えば
２．境界
で、
売主の自宅の奥にアパートが建設されているため、
売却時には、分筆後に、お引き渡しします。
※分筆後の土地の形状は、所謂旗竿地（公道に路地上部分のみが接する土地）となります。
これを仲介さんから説明された
買主は、
「ふーん。なるほど。了解です。」
また、
５．３・４に付随した都道県市町村の条例を見ると、
路地状部分の敷地と道路との関係について こちら
これについても、
仲介さんから説明された
買主は、
「ふーん。そんな条例があるのですね。なるほど。了解です。」
で、これも終わりますね。
ところがよくよく考えて見ますと、
ここに重要なリスクが隠れているのですが、お分かりになるでしょうか？
これについては、
不動産仲介業者でも、気付かない人は多いのではないかと思われます。
また、これが分かる人は、優秀で、大変注意深い人かと思います。
続く・・・・。