9月になりました。今月はいよいよ来月から開始されるインボイス制度の対応に向けて準備を進めなくてはなりません。場合によってはシステムの改修などが伴いますが、スムーズに移行できるようサポートさせていただきますのでよろしくお願いいたします。
さて、今月は、「地方の一棟アパート投資は危険か！？特徴と戦略を考える。①」について記載いたします。
一般的に、不動産投資をする際に「都心が安全で地方は危険。」という印象を抱かれがちになりますが、果たしてそうなのでしょうか。個人的に５０世帯以上の部屋を所有し賃貸経営をしておりますが、地方の一棟アパートをメインで投資対象としております。その経験から、地方一棟ものの不動産投資の特徴について列記いたします。
＜特徴＞
１，利回りが高い
３，融資が付きづらい
５，ライバルが弱い
上記の特徴について１つ１つ記載していきたいと思います。
１，利回りが高い
利回りとリスクは正比例します。地方一棟の方がリスクテイクしている分、利回りが高くなります。また、地方に比べて都心の方が物件価格が上昇していて利回りが低下傾向となっております。地方を狙う一番のメリットは、高利回りによるインカムゲイン（キャッシュフロー）を重視した投資ができる点になります。
２，資産価値（土地値）が低く上昇も見込みづらい
将来の売却価額、つまりキャピタルゲインは都心の物件の方に軍配が上がります。
都心部の土地の価格は下がりづらく、今後も上昇していく可能性もあります。
キャピタルゲイン（又は資産の保全）を狙うのが都心部で、インカムゲインを狙うのが地方投資と言えそうです。
３，融資がつきづらい
地方のアパート（特に築古）に融資をする銀行は少なく、購入の際に融資を利用しづらいという特徴もあります。これは、最後出口での売却をしづらいこととも表裏一体となっております。そのため、（１，２，とも関連しますが、）物件価格が下がりやすく、利回りが上がる傾向となっております。
４，人口減少地域が多く賃貸需要に問題があるケースがある
地方の投資をする場合、多くの地域は人口が減少しており、空室が埋められる場所なのか（賃貸需要がある場所なのか）をよく調査する必要があります。（特に限界集落の様な地域は投資を避けるべきでしょう。）
ただし、個人的には、この空室リスクについては、都心であっても地方とさほど変わらずあると思います。（むしろ個人的には都心の方が厳しい実感です。）都心は、新築の物件が次々と供給されるため、むしろ既存の物件は設備面などで苦戦を強いられることもあります。需要も多い反面、供給も多いため、イメージ程楽な賃貸経営はできません。もともと都心の物件は利回りが低いため、１つでも空室が出ると賃貸運営に支障をきたす可能性があります。
地方は多くの地域で人口減少をしますが、供給も増えにくい（新築の物件が建ちにくい）ので、良い場所を見つけられれば安定的に賃貸運営をできるという面はあります。
５，ライバルが弱い
地方には都心のように大手のディベロッパーなどは市場に参入してきづらく、ライバルはさほど強力ではないところには旨味があると言えます。
次月は、上記２，３，４のデメリットをどのように克服するかについて記載いたします。
では、今月もよろしくお願い申し上げます。