みなさんのおかげさまで！
しんらいライフサービス株式会社 寺﨑道弥です。
本日は、年末の挨拶回り最終日でした。
厳密には、明日以前お世話になっていた会社に伺う予定ですが。
先程訪問したのは、建売住宅会社系列の管理会社さん。
守秘義務もあるので、名前出せなくてごめんなさい。
同業他社さんとは、必然的に業界動向の話が多くなります。
「マンション管理組合さんからの管理費値下げ要請ばかりで、いつも参っちゃいます。」
そんな言葉が切り口でした。
業者間では、地域集約や大量発注で業者を集約し、単価ダウンの動きが止まることはありません。
最近の管理組合さんからの値下げパターンは、大きく分けて３つです。
①来春からの+3％の消費税増税分値下げして！
②他社にかませで相見積を取り、その金額まで下げて！
③修繕積立金が不足して、管理費で補いたいから下げて！
私がこの業界に来たのが、十数年前。
その頃から、値上げの動きが少し出始めたのが、リーマンショック前。
その後すぐにリーマンショックで、また値下がり傾向。
15年以上値下げ合戦が続いていることになります。
一般論では長期的にモノの価格が下がり続けるというのは、あり得ない話なんです。
それでも耐えられている理由は、国内の労働者の賃金が全体的に下がってきている事です。
例えば、定期清掃アルバイト。
バブル期は、日給15,000円でもろくな人材は集まらなかったそうですが、
今は、日給9,000円出せばそれなりの人が集まります。
長期に渡る不況により、ビルメンテナンス業や清掃業に良質な人材が集まってきています。
バブル期に比べれば、圧倒的に良質な人材が清掃業に集まってきていますし、提供できるサービスの質も上がってきました。
（私がこの業界に入った頃は、コミュニケーションできる人が少ない業界でした。）
ハンバーガーだって牛丼屋だって、原価が変動すれば販売価格が上下するわけですから、少しはご理解いただきたいところなんですけどねぇ。
（外食産業は輸入食材比率が高いですから、円安で今後上昇傾向にあるのはご存知の通りです。）
何度も言いますが、マンション管理組合の管理費値下げ交渉は、2～3度が限界だと思いますよ。
あとは、サービスの低下を覚悟して、値下げ交渉するしかないですね。
「値段を下げて、サービスを上げろ！」というのは無茶な話です。
だって、時間＝コストである民間会社は、
値下げする度に皆様へのサービスにかけられる時間が、少なくなっていくってことですから。
マンション管理会社担当者が、○○マンションの事務管理にかけられる時間が週10時間だったら、
それが8時間→6時間と減っていくわけです。
「週一回マンションに顔出して下さい」とか「理事会を月二回やりたい」なんて話は、
会社として損失になるので「ごめんなさい」になって当然なのです。
それから、下げに下げ切った管理費では、いつか請けてくれる管理会社が無くなる可能性があります。
そこから、管理組合総会で値上げ決議採れますか？
自主管理にしますか？
あるいは、管理会社ワンストップを止めて、当社のような専門会社に分離発注するか。
実際、瀬戸際に来ている管理組合も出始めているようです。
今後、人件費は上昇傾向になります。
という事は、管理会社が「管理を降りさせて下さい」と言ってくる可能性も十分あるってことです。
最悪のケースは、請けてくれる管理会社がない可能性もありますよ。
何度も言いますが、値下げ交渉もほどほどに！
※何だか、大手マンション管理会社さんを擁護するような流れになってしまいました(笑)
それでは、また！
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