某損団室に、
「売却益狙いの区分マンション購入について」
とありました。
こちら
普通の区分マンションで賃貸中の物件を安く購入し、退去後に高く売るって言う手法です。
この手法は昔からあり、再現性がありますよ。
なぜ、このようなことが発生するのか？
それは住宅ローンが使えないから発生するんです。
普通の方（不動産投資家じゃない人）は、不動産購入するとしたらマイホームです。それも一生に一度。
なので、住宅ローンを組んで購入する訳ですね。
賃貸中の物件には、住宅ローンは使えません。住宅ローンは自分が住む目的の方用です。
つまり、賃貸中の区分マンションを売ろうとしても住宅ローンで買えないので、値段を下げる必要がある訳です。不動産投資用のローンは金利が高いので返済額が増えるから。
返済額が増えて儲からないなら、誰も買わない。→価格を下げるしかない。
ここでギャップが発生する訳ですね。例えば、
住宅ローンが使える物件なら４０００万で売却出来る
賃貸中で住宅ローンが使えないとなると投資家にしか売れない。３０００万に下げるしかない。
↓
投資家は、
「３０００万で購入して、退去後にマイホームを探している人に４０００万で売れば儲かる」
と言う図式が出来る訳ですよ。
退去後にリフォーム費用を３００万掛けたとしても、７００万儲かる。
実際に、この手法で儲けている人もいますよ。
だけど、誰でも出来るかと言うとそうでもないです。
➀マンション相場を熟知していないとダメです。マンションは人気相場だから。
➁入居者がいつ退去するかわからない。ファミリー物件だと特に。
また、賃料が安いと他に引っ越ししないってこともあります。
なので、現況の賃料でもCFが出る物件を買う必要があります。
ご参考に。
～続く～
