楽待の相談室に相談がありました。
「返済比率６５％は？ 自己資本と他人資本の考え方
返済比率６５％の物件購入で、CFがマイナスとならない様にするために頭金を入れるか、それとも多で投資した利益を投入するのか、どちらを選択するのか、と言う相談です。
そもそも、返済比率６５％の不動産投資はするものなのか？
返済比率65%だと、『投死』します。
固定資産税を含む経費として新築で20%、古くなると30%が平均です。
この数値もほぼ退去から１ヶ月程度で入居が決まった前提です。
管理費5%とすると、
新築で20+5+65=90% 10%が税引き前CF
古い場合で30+5+65=100%となります。
つまり、古い物件の場合は退去後に入居が決まらない空室期間が長引けはマイナイス（赤字）となります。
なので、返済比率は６０％以下が望ましいですね。
不動産投資は、将来賃料が下落するし、修繕費も嵩んで来ます。
購入時の利回りが一番高いです。
つまり、購入時は返済比率が65%であっても、数年して賃料が下落して行けば65%以上の返済比率となってしまいます。
なので、赤字がどんどん膨らんで『投死』となってしまいます。
頭金を多く入れて返済比率を下がることは可能ですが、頭金は拘束されているのと同じで利益を生まないお金となってしまいます。
頭金を入れずにそのお金で別で運用した方が利益が出ることになりますよね。
キャピタル狙いで、赤字を補填しながら運営出来たとしても将来の売却がどうなるかは、将来の経済情勢や物件価値によって左右されてしまいます。利益が得られるかは不明でしかないです。
売却は考えずにその土地を将来手に入れて自宅用地にすると言う考えであれば有効な手段となると思います。
～続く～
