『夢のマイホームがタダで手に入ります！』
えっ？
タダ？？？
良く目にするかもしれない広告。
さて、その手段は「賃貸併用住宅」です。
マイホームの半分未満に賃貸部分を作って、家賃収入で住宅ローンを支払ってもらうスキーム。
賃貸併用住宅についてのご相談があった日に、楽待ち相談室にも相談がありました。
今、ブーム再来か？
２０１５年ぐらいに一時期流行ったけど・・・。
で、ご相談された場合の私の考えは、
「おやめなさい」
です。
マイホームはマイホームとして、収益物件は収益物件として購入することの方がいいです。
メリットは住宅メーカーに譲るとして、デメリットをお伝えしますね。
➀投資効率が悪い。
住宅ローンで購入出来るし、住宅ローンの負担も減ると考えがちですけど、利回りで考えるとどうでしょうか？
たぶん、４～５％ぐらいになると思います。
それならば、別々の方が利回りは高くなり投資効率はよくなります。
➁音の問題
同じ建物ですので防音室仕様でもない限り伝わります。
➂入居者が変な方であった場合
自分は出ていけないので当然入居者に出て行ってもらわないとならないです。
そんなことになったら、夢に見たマイホームが不快になってしまいますよね。
➃売却が難しい
「一生住むので売却などしません」と、考えるかと思います。
生活スタイルに応じて住居も変更して行く方がベター。
子供が増えたり、親と同居したり。また、夫婦二人になったり。
将来のどこかで、 必ず、売却したいと思うでしょう。
その時に誰が購入するかです。賃貸併用住宅のニーズは少ないです。
投資家なら購入するかもしれませんが、オーナールームも貸すといくらの利回りと計算しますので当然価格が低くなってしまうでしょう。
中古だと融資付けも苦労します。
⑤賃貸併用で住宅ローンの借り入れが多くなると、信用棄損になる可能性があります。
収益物件をもっと買い進めようとした時に、融資にに支障をきたす可能性があるかもしれません。
⑥大家さんと同じ建物
これって、借りる側として嫌じゃないですかね。
私だと、嫌です。
なんか、気にしませんか？
⑦大規模修繕が同時に発生する
大規模修繕は必ず訪れます。その時、賃貸併用だと修繕費は規模が大きくなるので高額となる可能性が高い。
また、設備の取替え費用も一度に発生してしまうと・・・。
そんな理由で、賃貸併用住宅はお勧めしないです。
「何言ってんだ。リフォーム中の江ノ島物件は賃貸併用じゃないかよ。
言っていることと、違うじゃないか！」
ごもっともです。
ただ、音問題のために結構は費用を掛けています。
➀２階の床を遮音材として合板４枚重ね
➁１階と２階の間には吸音材としてグラスウール２４K
③1階の天井は吊り木を耐震吊り木に（音の振動を遮る）
④１階の天井は石膏ボード２枚重ね（遮音）
考えられることは一応すべて入れました。
これでも、音が気になる場合は・・・
・・・
・・・
貸さない！
4月末に完成予定ですが、5月は貸さずに2階で子供に使ってもらい音の検証をする予定です。もしも、音が気になる様でしたら貸さずに自分で使います。
～続く～
柱残してリフォームって言うけど、残っていた柱も順次交換するんですね。数本しか残らない？
