「不動産投資のシミュレーションってどうやってするんですか？」
との質問がありました。
ちょうど、某相談室に下記「新築アパートがどうでしょう」ってありましたのでこちらで説明します。
購入検討物件
名古屋駅までdoor to doorで30分
最寄り駅：徒歩7分 徒歩圏内にコンビニ、スーパーあり
木造3階、9戸、30m2 の1LDK
物件価格：9250万円 購入諸経費：350万円
年間家賃収入：664万円 表面利回り：7%
年間諸経費：65万円
銀行融資:変動2.4% 35年
➀シミュレーションするにあたり、価格を土地と建物に分けます。
土地の相続路線価を全国地下マップから調べます。
土地の実売価格は、公示価格の１．１～１．２倍と言われています。
路線価は公示価格の７～８割です。
そうすると、実売価格＝路線価÷０．８×１．１ となります。
＊あくまでも目安です。
土地＋建物＝物件価格なので、土地の価格がわかれば建物価格がわかります。
なぜ、建物価格を出すかと言うと、減価償却費などを算出するためです。
➁シミュレーションソフトに入力しましょう。
ご自身でお好きなシミュレーションソフトを使って構いません。
今回は、「楽待ち」にある無料（月３回まで）のシミュレーションでやって見ます。
https://www.rakumachi.jp/property/investment_simulator#simulationMethod__anchor
条件は上記の通りですが、所在地が不明なため建物価格を物件価格の凡そ６０％と仮定し６０００万としました。
頭金を物件価格の１０％とします。
家賃下落率は年間１％。１０年で１０％下落です。
年間経費は、新築なので２０％とします。
１５年目に大規模修繕で３００万を見込んでいます。
固定資産税は自動で表示されましたので、そちらを使用します。
入力します。
シミュレーション結果はこちらになります。
緑の線：家賃収入
オレンジの線：経費・返済などの支出
ピンクの線：CF
③シミュレーション結果から
減価償却費が無くなる２３年目からCFはマイナスになってしまいます。
上のシミュレーション結果からだと、１５年目の大規模修繕前に売却した方が累計CFは多いですね（ピンク）。
因みに、２２年目（減価償却費終了）の状況はこちらです。
如何でしょうか。
新築から購入して、大規模修繕前に売却することがお勧めです。
但し、残債よりも売却価格が上でないとなりませんので経済情勢との見極めが必要です。
また、購入時には、
・想定家賃相場が正しいか。
・将来も含め、ライバル物件はどうなのか。
・将来の人口減の確認。
なども考察してください。
～続く～