某相談室にご相談で、3,300万の資産で5年後に税引き後月30万のキャッシュ・フローを得たいとのことです。
考察して見ました。
８００万で賃料８万円が取れる戸建物件を３件 現金で購入します。
諸費用５０万 リフォーム代１５０万として1件あたり１０００万を使う。
８万×３件×１２か月＝２８８万
現金で購入した１件を共同担保として同じような物件を１件購入します。
諸費用１５０万 リフォーム代１５０万として1件あたり３００万使う。
共同担保に入れることで頭金は不要。
返済比率５０％。
８万ー４万（返済）＝4万
4万×１２か月＝４８万
合計３３００万の現金を使いました。
2年目 現金購入＋ローン購入１件で、２８８万＋４８万＝３３６万
固定資産税を含む経費１０％、所得税２０％として税金を計算すると手残り２３５万。
現金購入の１件を共同担保にしてローンで１件を購入 。
６５万は負担して３００万にして、諸費用１５０万 リフォーム代１５０万を賄います。
家賃収入は同じく4万×１２か月＝４８万とします。
３年目
現金購入＋ローン購入２件で、２８８万＋９６万＝３８４万
固定資産税を含む経費１０％、所得税２０％として税金を計算すると手残り２６９万。
現金購入の１件を共同担保にしてローンで１件を購入（現金購入３件目を使用） 。
３１万は負担して３００万にして、諸費用１５０万 リフォーム代１５０万を賄います。
家賃収入は同じく4万×１２か月＝４８万。
４年目
現金購入＋ローン購入３件で、２８８万＋１４４万＝４３２万
固定資産税を含む経費１０％、所得税２０％として税金を計算すると手残り３０２万。
頭金１６０万（８００万の２割）は負担して、ローンで１件を購入します。
諸費用１５０万 リフォーム代１５０万は手残りから支払い。
家賃収入は同じく4万×１２か月＝４８万。
５年目
現金購入＋ローン購入４件で、２８８万＋１９２万＝４８０万 。
固定資産税を含む経費１０％、所得税２０％として税金を計算すると手残り３３６万。
頭金１６０万が用意出来れば、ローンでもう１件購入します。
＊頭金が用意出来なければ、１年遅らせます。手残り２年分となりますので ３３６万×２＝６７２万。
４年目と同じで３００万を使います。
家賃収入は同じく4万×１２か月＝４８万。
家賃収入は、 現金購入＋ローン購入５件で、２８８万＋２４０万＝５２８万 。
固定資産税を含む経費１０％、所得税２０％として税金を計算すると手残り３７０万。
目標の5年以内に税引き後のキャッシュフローを月に30万円確保を達成となります。
達成するためには、
①決断力と即決できる判断力、行動力が必要
②程度の良い（あまりリフォーム代が掛からない）物件を探すこと
③再建築不可・違法建築などは気にしない。
④立地は大事
⑤ローンはノンバンクを使用するかもしれない。金利は４％近くなっても躊躇しない
⑥不動産相場を熟知する。
⑦リフォーム価格を大凡わかるようになる。信頼できる業者とタッグを組む
⑧管理は戸建なので自主管理
などが必要となります。
〜続く〜
