4月4日 四谷にて少人数制セミナー開催しました。

開催場所:四ッ谷 ビジネスラウンジ
       http://www.y-bl.com/
 


2名参加でしたが、すこしセミナールームが狭かったですが
密度の濃いセミナーができました。

また今回のセミナー施設は受付など対応がすばらしく
気持ちよく開催できました。
次回はすこし大き目の会議室にしようと思います。

受講者の方の評価が予想を上回る好評で、非常にユニークで盲点を
付いた内容との評価をいただきました。

開催準備が不慣れで、ばたばたしてしまい、開催写真を取り忘れて
しまいました。

セミナー後の懇親会も22:30まで盛り上がり、よりディープな情報
交換もでき、充実したセミナーとなりました。

今回のアンケートをフィードバックして、よりいいものにすべく、次回に
備えたいとおもいます。

セミナーの感想いただきました、ありがとうございます。
----------------- セミナーアンケートから----------------------
(Kさんの受講感想)
    体育会系不動産投資という命名の意味がよくわかりました。
    沢山のセミナーを受講しましたが、この視点からのセミナーは
    初めてでまさに目から鱗が落ちるセミナーでした。

    内容的にはとてもユニークでこれからやるべき行動もクリアに
    理解できました。
    自分では結果に向かって努力してるつもりでしたがアプローチ
    が間違っていたことがわかり感謝しています。

    知識やノウハウの割合が3割しかないというのは少し衝撃でし
    たし、決断が4割というのは自分の感覚としても腑に落ちる
    ものでした。
    でも決断できるようになる方法を解説されたのは初めてで、
    その点もすっきりです。

    また安い戸建てをいくら探してもない理由もわかりましたし、
    激安戸建が思ったより沢山コンスタントにあることも実例みて
    びっくりでした、やはり仲介経験があり業界裏事情を知って
    いるだけあると思います。

    ほとんどの大家を目指している人は、私と同じ間違いをしている
    ので時間がもったいないです、すぐにでもこのセミナーを
    聞くべきだなと感じています。

    今回は少人数制で私に合わせて丁寧に説明してもらえ、質問も
    沢山できありがとうございました。
    また懇親会での業界裏話はもっと聞きたかったです。

    実例演習もあり充実感でぐったりですが、
    とても有意義で高密度なセミナーありがとうございました。
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築20年過ぎの中古APをよく見かける訳

質問メールが来たので、そのテーマで書いてみます。
よく中古APを見ると当然築浅は少ないのですが、築20年ちょい
過ぎみたいな物件が目に付きます。

いまなら平成物っていう感じで、平成の初期ごろの物件あたりからは
施工も外壁サイディングも質がよくなっていて、いい物件が多いです。

築20年過ぎあたりの物件を売りに出すパタンというのはだいたい
下記のような理由があります。
(新築で建てたワンオーナーでのケースを想定)

 ①、減価償却が終わって、節税メリットが終わった
 ②、外壁や屋根の再塗装が必要で出費が待ったなし
 ③、古さが目立ち、入居付けに手間がかかるようになってきた
 ④、投資のROIが低下したので、利益確定で売却ー>次物件へ組み替え
 ⑤、新築APのキャッシュフローが無くなる時期(デッドクロス時期)

たいていの物件は塗装劣化、給湯器など耐用年数オーバー(一度交換後10年)
などで、そろそろお金がかかるし節税メリットも終わったし、キャッシュフロー
もぎりぎりだし、ローン返済もかなり進んで売却で手残りがあるから、ここで
売却して、手残りで次の新築建てるというパタンですね。

不動産の勉強して、事業計画を細かく計算できるようになると、新築アパート
での収支が築20年ぐらいで、キャッシュフローほとんどなくなる時期が
あることに驚きます! 
業界用語でこれを
  デッドクロス
と呼んでいます。
逆にいうとアパートの値段と家賃の関係はそんなぎりぎりに設定されて
成り立っているということです。
大家さん飲み会では「新築アパートは儲からない」という話が定番に
なっています。
ただし、融資なしで、全部キャッシュで土地持ちなら安定して手がかからない
選択肢というのがアパートということでもあります。
昔からの代々の大家さんや、ある程度資産規模も拡大して安定した大家さん
などにはいい選択でもあります。
  
ただ新築の場合はこのデッドクロスを我慢してローン完済すると、また
儲かるようになり、かつ担保なしなのである程度の共同担保として(土地値が
ある物件なら)使えるので、持ち続けるという選択肢もあります。

中古を買う側からこのような売り物件を見ると、ポテンシャルのある物件
(磨けば光る物件)を安く取得して、高い利回りにて運用するというのが
定番のパタンです。

ここで物件の選定力と、購入後の大家力(経営力)というところがポイント
となります。

ーーー広告不可物件とはーーー

レインズに掲載されているもので
「けっこういいかも」っていう物件の多くは
「広告不可」
って記載されています(^^;

とくに戸建てとか多いです。


この「広告不可」っていう指定は、
買仲介が一般ポータルとかに物件の
掲載できないんですね。

投資専門の「建美家」だったらOK
みたいなこともあります。

零細で業暦長い業者さんでも「建美家?」
って知らない業者さんもいて、けっこう
アナログメインな世界でもあります。


この「広告不可」物件は、自社の顧客
への電話とメール営業ぐらいになります。

だから、直接物件案内してもらえるように
業者への連絡先や希望物件情報については
しっかり教えておいたおほうがいいです。

つまり「広告不可」物件はポータルの
新着メール経由では情報来ないという
ことです。



ここで、鋭い読者の人は????
「なんで広告不可??」って思った
と思います。

これはいわゆる「両手狙い」
メイン理由ですね。

建前は売主が公開されるのを嫌っている
(いろんな人が勝手に見に来たり、
 近隣の目も気にする等)
ということですね。
実際にそういうこともあると思いますが。。。


レインズにはその他にも「両手狙い」って
解る物件がいろいろあります。
そいういパタンについてはまた書きますね!


ポイントは「広告不可」物件情報っていう
ものがあって、業者へのメール登録ルート
も大事っていう話でした。