【１回】
まず最初に、登記手続のご依頼を頂いたら、
最新の登記記録を取得して確認します。
私の場合は、お客様がご依頼時に、
自ら取得したであろうものを持参してきたとしても、
基本的には、自分で最新の内容のものを取得します。
最新の情報のものでなかった場合が、意外と多くあるからです。
依頼者に悪気が無い場合が殆どですが。
・最新のものが必要だとは思わなかった。
・自分で手続したことを忘れていた。
・手元にある古い謄本をみて手続できていなかったと勘違いした。
・事務員・親族が手配してやってくれてた。
・他の共有者が亡くなって相続登記されていたのを知らなかった。
最新の情報を参照して書類を準備しないと、
書類の作成し直し、ハンコ貰い直し、取り下げ等、
余計な手間が二重三重にかかってきてしまうことがあります。
※過去に、登記申請した数日後に、法務局から、
「先生、申請された内容の一部は既に登記されてますよ～。
一部取下の手続をしてくださいね。」と連絡がきたことがありました。
【２回】
登記手続が完了した後に、必ず１通取得します。
お客様にお渡しする為でもあるのですが、
主な目的としては、ちゃんと登記記録に反映されたかの確認です。
たまに、法務局側の入力ミスもありますので、要チェックです。
基本的には上記”２回”の取得で足りることが多いですが、
登記の内容によっては、確認回数は増えます。
【３回】
取引関係（売買や担保設定）の登記のように、
”順位が重要なもの”かつ”絶対に取下できないもの”については、
必ず、当該取引の直前にも登記記録を確認します。
※第三者の権利登記がなされていないか、等のチェックです。
もし第三者の権利が登記されていたら、当該取引は中止（延期）です。
※たまに、地積・地目が変更されていたりすることもあります。
この場合、聞かされていなかったのは司法書士と銀行だけ、
というオチもあるので怖いです。
【４回～】
売買に関する登記で、とくに「任意売却」の案件の場合は
さらに、慎重に進める必要があるので、
さらに登記記録の確認回数は増えます。
※個人的には、
決済の２、３週間くらい前にご依頼頂いたケースだと、
決済予定の１～２週間くらい前に、もう一度、
登記記録を再確認した方が良いかと思っています。
不動産を任意売却するケースだと、
債権者（銀行等の一般債権者、税務署、等）が多数いることが多く、
いつ、仮差押・差押の登記が入るか分かりません。
万が一、仮差押・差押等の登記が入ってしまったら、
それらを取下げてもらう為の打ち合わせや、
取下書類の確認・準備をするための時間がさらに必要となります。
取引の「直前」まで気づかなかった場合は、
（普通は、直前の登記記録を確認することでしか気づけません）
もう売買代金の決済は、延期（あるいは中止）するしかありません。
当事者全員の予定を調整して期日を組んでいたのにと、
直前で予定がバラけてしまうと、全員にとってロスです。
少なくとも、当事務所の場合は、
スケジュールが重なった他案件を断っている場合もあるので、
その場合は、完全にマイナスです。
かなり前の案件ですが、
決済の当日に、仮差押が入っていたことが判明して、
”せめてもう少し早く判明していたら…”ということがあったので、
それ以来、任意売却の案件の場合は、
１～２週間くらい前にも再確認する様にしています。
※登記記録を確認するにも費用がかかりますので、
そこは、費用とリスクとのバランスです。
かつて、一度だけですが、元の決済予定の１０日程前に、
仮差押がなされていたことに気が付いた事がありました。
↑すんなりとリスケすることができて、
仲介や買主側の関係者には喜ばれました。
先日、なぜ謄本（登記情報）の取得費用がこんなにかかるのか？
と聞かれまして。
数回取得するのにはちゃんと理由があります、
という記事でした。
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司法書士 黒川雅揮
司法書士黒川雅揮事務所ＨＰ⇒http://k-legal.jp/
