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【2025年最新版】関東1都6県の路線価動向と高齢者の相続対策 ～安心できる終活支援の視点から～
2025年7月1日、国税庁は令和7年分の「路線価」を公表しました。これは、相続税や贈与税の計算基準となる土地価格（1月1日時点評価）であり、都市部では上昇傾向が鮮明となっています。高齢の方やそのご家族が安心して相続・終活を迎えられるよう、関東1都6県の状況を中心に、解説いたします。
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■ 関東1都6県の2025年 路線価の現状と注目ポイント
全国平均で見ても、前年から＋2.7％と、コロナ禍以降４年連続の上昇となり、2010年以来で最大の伸びを記録しました。
関東地域では以下の通りです（国税庁公表・令和7年分評価）：
- **東京：＋8.1％**
- **神奈川：＋4.4％**
- **千葉：＋4.3％**
- **埼玉：＋2.1％**
- **茨城：＋1.0％**
- **栃木：＋0.1％（33年ぶりの上昇）**
- **群馬：▲0.1％（やや下落）**
東京を中心に大きく上昇し、首都圏の需要や開発の波が周辺県にも浸透しています。
特に地価が高騰したエリアとして、以下のような地域が際立っています：
- 東京・中央区銀座5丁目「銀座中央通り」：1平方メートルあたり▲4,808万円、前年比＋8.7％、40年連続で全国最高評価
- 東京・台東区浅草（＋29％）、足立区北千住（＋26％、702万円／㎡）など、観光・アクセス利便性や若年層の転入による住宅需要が背景です
北千住駅周辺は、JR常磐線や東京メトロ日比谷線を含む5路線が乗り入れ、東京・埼玉・千葉へのアクセスが良好で、都が誘致した複数の大学キャンパスにより15～29歳人口が転入超過という活気ある地域です。住宅情報サイトでは「穴場だと思う街ランキング」でも8年連続1位と評価されています。
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■ なぜ上昇が続くのか？背景を読み解く
- **住宅需要の回復と増加**：コロナ後の都市回帰やリモートワーク需要で住宅需要が復調しています。
- **インバウンド需要の戻りと観光地の活況**：浅草や銀座といった観光地の人気継続は地価を押し上げる要因となっています。
- **交通利便性と再開発**：北千住駅や中心市街地では再開発が進み、利便性と住環境の良さが評価されています。これが価格上昇に直結しています。
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■ 路線価上昇に伴うリスク：相続税負担の増加
路線価は相続税評価の基礎となり、評価額が上がれば課税価格も上がります。例えば東京のような＋8％以上の上昇エリアでは、相続税負担が思いがけず増えるケースがあるため、早めの対策が重要です。
今後想定される事例：
- 高齢者が所有する住宅地の評価額が大幅に増加し、相続発生時に納税余力が不足する。
- 相続後に土地処分を迫られるケース。
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■ 高齢者・ご家族が知っておきたい制度：国税庁の減免制度と相談チャネル
### ◇ 小規模宅地等の特例（相続税評価額を最大80％減額）
被相続人または同居する親族が居住していた宅地（特定居住用宅地等）や、事業用宅地（特定事業用宅地等）は、一定要件を満たせば評価額を**最大80％**減額できます。
- **居住用宅地**：330㎡まで80％減額（配偶者は原則無条件、同居親族は相続開始前から申告期限まで居住・所有）
- **事業用宅地**：400㎡まで80％減額（被相続人や生計同一の親族が事業を継続していること）
- **貸付事業用宅地**：200㎡まで50％減額
制度の適用には、申告期限（通常10ヶ月）までの居住・所有・継続要件など複雑な要件があります。詳細は国税庁の「No.4124」回答ページをご参照ください。
### ◇ 国税相談専用ダイヤル／税務署での相談
国税庁は、相続税負担軽減のための制度周知とともに、**電話相談窓口（0570‑00‑5901）**や各地の税務署での相談を呼びかけています。制度の活用可能性や手続きに関して、まずは相談されることをお勧めします。
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■ ご家族に伝えたい “備えのチェックポイント”
| 視点 | 内容 |
|------|------|
| **生前贈与の検討** | 生前贈与で贈与税枠を活用しつつ、小規模宅地等特例との関係を検討する必要があります。生前贈与を受けても特例対象外となる場合があるため、税理士との相談が必須です 。 |
| **遺言・遺産分割の整備** | 相続発生後に特例を適用するには、遺産分割が相続税申告期限までに完了していることが基本。見込書の提出方法も踏まえて構えることが大切です。 |
| **同居・居住実態の確認** | 同居していた親族や家なき子の要件など体制を整理し、証拠となる住民票や生活実態を確認しておくことが重要です。 |
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■ 高齢者を支える司法書士としての視点とメッセージ
司法書士として、高齢者とそのご家族が「土地評価の変化に翻弄されず、安心して相続・終活を迎えられるよう」寄り添うことを使命と考えています。
- 相続税評価とは？ から、小規模宅地等特例や生前贈与まで、**わかりやすく丁寧に説明**し、
- **不安な点を整理し、事前に制度活用**できるよう支援し、
- 必要に応じて専門家（税理士・行政書士・司法書士）と連携して、**手続きを総合的にサポート**します。
特に、土地評価が高い都市部にお住まいの高齢者には、**いざという時に評価額が想定よりも高くなっていた…**というリスクがあります。そのリスクを回避するためには、**今から備える実行力と知識**が重要です。
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◆ お困りの際は、お気軽にご相談ください。
「土地の評価はどうなる？」「特例が使えるか分からない」「誰が相続人として要件に該当するか不安」──そんな悩みや疑問に、しげもり法務事務所では**温かく誠実な対応**でお応えします。終活や相続は決してひとりで抱えず、ご家族と専門家の手を借りながら、一歩一歩安心の準備を進めましょう。
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