どもども！
しふです！
本日は1億円投資して五年後に累計で500万からIRRへ物件の評価指標を変えようかというお話。
1億円の物件を8%で買う。家賃年収800万の返済比率55%だと440万返済、元金均等9000万25年1.5%でそのくらい。
管理費5%、空室率5%、諸経費20%で残り15%、キャッシュフローは年120万、5年で600万。
元金返済分が年360万が5年で1800万、キャッシュフローと足して2400万。
購入時諸費用7%で700万、自己資金1000万と足して1700万。
売却は同値で1億円、諸費用3％300万。
買いと売りで2000万使って、2400万を5年で儲ける。年25万向上すれば何とか5年で500万。
みたいな感じを最低ラインと思ってました。
でもこれでは年100万なんで、自己資金2000万に対する利回りは5%なんですよね。キャッシュフローも少ない〜。
まあでもこれ、少し前ならフツーの物件ですよね…
25年融資をフツーに引こうと思えばRCで築22年鉄骨で17年木造新築から築5年の劣化対策等級3級、8%で売ってて五年後に同じ値段で売れるのはもう世の中にはないのでないかと。
これより良い物件はもっと無い。
けどこんなの欲しいなーと思ってました。
これからはIRR基準で見てみよかなと。IRRってどんな指標？
さっぱり分かりませんね
既存物件をいくつかIRRを算出してみて決めましょうかね。
まあ上記サイトのデメリットにも書いてある通り、将来予測が不確実な場合、IRRの信頼性は低下するし、投資の規模を考慮しない。初期投資額が小さければ非常に大きくなる。資金効率を測るのは良いのでしょうけど、これだけで見るのはちょっと違うかなー、という気はしてます。
が、拡大には資金効率、つまり出来るだけ小さい自己資金でレバレッジ効かせて買うことが大事！あとはどういう物件がハマるか！
まあどんな指標で見ても難しい物件しかありませんけどね笑
しふ