どもども！
しふです！
本日は資本金に続く失敗、物件購入時の費用の資産計上と、特別損失についてメモメモです。
資本金100万円で始めて何も考えず赤字にして、いきなり初年度から債務超過になった話を前回書きました。
これにはヘッポコの二つ目の失敗が絡んでまして。
当時は自分が分かってないのに、不動産投資専門の税理士事務所に頼んでたので大丈夫だろうと勘違いして、物件購入の費用の処理を良きに計らえーってやっちゃったんです。
それがひどいミスオーダーでした。
資産計上できるものをせず、物件取得にかかる費用を特別損失にしていなかった。また、償却年数の短い設備に、入れなくても良いのに大きな金額を入れてしまった。
資本金の少なさにこのミスオーダーのコンボで、いきなり赤字の債務超過の決算書ダメダメ法人爆誕だったわけです。
利回りが低いため利益も出ない。債務超過をなかなか解消できなかったです。まあそのおかげで長く繰越欠損金が残り、全然法人税を納めてませんが、全く拡大出来ていなかったので大失敗としか言えません。
私が頼んでた税理士さんは不動産投資といえば節税、赤字を出して節税、という意識だったんですね。
不動産投資は規模のゲーム。
家賃年収で3000万は無いと話にならない、というのが私の感覚です。そんなに⁉️と思われるかもですが、月5万の家賃の部屋で言うと50戸、8室のアパートで言えば7棟。これをすごい、大したことないなんて思えない、という方は私とは違うゲームをしてるということかと。
税理士さんもこのコンセプトに合わなかっただけで、何が正解なんてない。
みんな違ってみんな良い！
です。
で、計算すると。
利回り10%で言えば3億円は物件を買わないとダメで、利回り8%なら3.75億、7%なら4.29億、6.5%なら4.61億。現金で3億円とか4億円なんて持ってないから投資するわけで、それには良い条件で融資を引くのが不可欠、良い条件で融資を引くには綺麗な決算書が必要。節税は大きくなってからで良い。
その辺りからコンサル含みでしてくれる税理士さんが理想ですが、なかなかそういう税理士さんはいないようで…私がお願いしている不動産投資専門を謳う税理士事務所で複数の税理士さんと話しましたが、どなたも分かって頂けません。分かる税理士を探すより自分で会計を勉強する方が良さそうです。
こんなことを考えられるようになったのもMDさんのポストのおかげです。
入院中に大幅加筆改定した最新版【妻に送る不動産賃貸業法人決算書の肝：Final edition】…
— 賃収1.67億。不動産投資家＋建設業＋宅建業＋MDサロン主催、元外資系企業マーケ部長。通名：MD (@mktgxlandlord) 2024年2月13日
何回も読み返しています！
前にもこれは書きました。
2社目の決算はさすがに学習しました。だいぶ見た目が変わります。
と言うことでこれからもヘッポコとして銀行さんに頭を下げて融資していただきます！🙇
よろしくお願いします！🙇
しふ