どもども！
しふです！
相も変わらずアパート新築用地を探してます。
ポータルサイトサーフィンをしていたら、相場より安いぞって土地が出てきました。
ポータルサイトの情報で、2項道路、前道の道幅が狭く、ジャングルになってることまでは分かりました。公開されている住所だけ見るとまあまあ人気の駅の徒歩5分、路線価のある道は17万から22万もします。ここまでではまだ安い理由がわかりません。
おっと思って資料を取り寄せると。
長い長い2項道路のどんつき。
下水管の本管が前道ではなく前道と反対側の他人地から来てる
分岐管が土地内で接続されているのか他人地内で接続されているのかがわからない
2項道路は私道として管理が意識された区割ではなく、公道までの左右四軒ずつを通る形。
更に、近隣商業（80/300)と第一種中高層住宅専用地域(60/200)が半々くらいで建蔽率容積率がどうなるかパッと見るだけではわからない。
仲介は(1)。
でした。
坪単価で40万くらい安いので1500万くらい安い感じなんですが、そもそも安い今の値段と相場の値段の間くらいでようやく私基準の採算が合うか、程度の家賃しか取れないという土地相場が高く家賃相場が低いエリアです。なので仕上げるまでに想定外の手出しがあるとギリギリ私基準の採算になるか、基準を下回ります。
ただし、このエリアでの新築アパートの利回りはかなり低いので、私基準では合わなくても、資産性を考えると非常に高いとも言えます。
また、建蔽率/容積率が60/200だと採算が合わず、80/300だと採算が合い、70/210まで取れれば固いという絶妙な面積笑
確認申請が想定通り進み、上下水道や工事で揉めればさほど利回り出ないが、揉めなければ固い投資になる。ただし、綺麗な土地ではないので、将来の売却は容易ではなさそう。
これは私にとってはギャンブル。
これに買付書けるのが真の漢だな
と思ってたら当日に数人買付を入れたそうです。
熱い。熱すぎる。
世の中にはたくさんの漢がいますね。まあでも、総額で1.2億くらいのサイズ。既存の事業規模が大きければ多少トラブっても吸収できる。この立地で利回りが出るなら全然有りです。
最後どうなるのか見てみたい気もします。
しふ