どもども！
しふです！
募集と条件変更のメモです。
繁忙期の間に絶対に決めたい場合、反響によって対応を変える必要があります。家賃を下げる、広告費を上げる、設備を増やすなど出来ることは山ほどありますが、原因を突き止めて対策しないと効果は限定的でしょう。
少しでもニーズがある場所にあるのに決まらない物件における絶対的な法則はただ一つ、
家賃が物件の見え方に見合っていないから
だと思っています。住みたい物件を諦める大きな理由は家賃が予算をオーバーすることでしょう。
家賃を下げれば決まるのに下げたくないならどう見せるかを考える必要があるなあと。
条件の見直しは以下のように考えるべしと何かで見ました。
1）SUUMO等の閲覧がない⇒条件が悪い
敷金礼金、家賃を下げる
２）SUUMO等の閲覧があるが問い合わせがない⇒条件は問題ないが中身が伴っていない
写真の入れ替え、ヴァーチャルステージング等
３）SUUMO等の閲覧があり、問い合わせがあるが、内見に至らない⇒条件は問題なく中身も伴っているが、問い合わせで得られる、見えにくい条件がネック
問い合わせ時のやり取りを賃貸仲介さんに聞いて原因究明
４）SUUMO等の閲覧があり、問い合わせがあり、内見もあるが決まらない⇒物件に行かないと見えない問題がある
清掃、日当たり、隣人、車庫入れ等、賃貸仲介さんに聞いて原因究明
原因が分かって対処できるなら対処して、変化があれば我慢、変化もなければ敷金礼金、家賃を下げる、って感じでしょうかね。
このCDPAを回していくには2週間くらいは必要で、繁忙期を1月から3月と考えると1月頭から3月頭までの二か月8週間で、最大4サイクルしかありません。竣工が遅れるとサイクル数も減りますので、家賃を下げない対策を打って変化が無ければ繁忙期を逃す恐れもあり、最初から家賃を下げるしかなくなるといったところですかね。
色んな所で言われていますが、閲覧数や内見数に比例して申込が増えるというデータ分析結果から考えると内見の数を把握することは重要だと考えています。また、賃貸仲介さんとは信頼関係がないと、聞いても正しくは教えてもらえないし、そもそもダメな理由も適当にしか聞いてない。原因究明は難しい…
今回やっと決まった新築戸建は自主管理で新規エリアです。竣工前から多くのはじめましての仲介さんにお願いしました。
SUUMO等の閲覧数を教えてくれる業者さんがいて、そんなに悪くないとか言ってくれました。しかし問い合わせにつながっていませんでした。竣工後に写真を入れ替えました。変わらず閲覧数はあります、から変わりません。
この辺で、ありゃりゃやっちゃったなと。
もう一つ決定的なのもあって、もう繁忙期も終わる、となり諦めてサクサクと家賃を下げました。ニーズがないところで天から降ってくるニーズを頼りに頑張ってもね…
ってことで失敗の記録と振り返りでした！
しふ