どもども！
しふです！
Xのこんなポストを見て、どうするかな？と考えてみました。
https://x.com/ari_ari1111/status/1773184383564021843?s=46
ふむむ。
私は知識が無くて一棟目を自己資金をドドンと入れて信金プロパーで買いました。
地銀と競らせて、毎月レントロール出せとか入退去を逐次報告しろとかいうクソなコベナンツを付けてきた地銀を悩んだ末に切っての信金プロパー。当時新築建売のアパートはよく知らず、目につく物件は利回り8％くらいで立地が微妙だったのでスルーしていました。一棟目で自己資金が減ってしまい、さらに買ってから二年目に経費の使い方をミスってしまい、決算書が汚れてしまいました。もう一つ二つ買えていればもっと拡大が出来ていたでしょう。
今振り返って言えるのは、私は属性がまあまあ良くてまあまあ自己資金があったものの、私が欲しかった物件は立地がまあまあで積算は伸びず、自己資金が無いと買えない物件だったということです。買う物件のタイプを変えないと大きく拡大は出来なかったのかなと。
さて、今から始める場合、利回りが低くて立地微妙な新築建売アパートを買うならどうするでしょうか。その是非は書きません。私が一棟目を買った年に売っていた新築建売アパートは8%～10%でした。今それらは売りに出ています。6%とか7％とかです。新築は7％か、6％台なので、満室であればさほど下げずに売ることが出来そうに思います。多分儲かります。今、将来のことはわからないので利回りの低いアパートが儲かるか損するかはわかりません。
さて、冒頭のポストに戻ります。自己資金を使わずに一、二棟買ったうえで自己資金を使って次も買いたい。
買うのを1億7.5％とすると家賃年収は750万。1億円フルローン1.6%元金均等で、7%、700万の諸費用を自己資金として、スルガやオリックスは35年との噂。地銀だと30年かな。
30年とすると498万円/年、返済比率は66.4%、経費15%とすると140万円の税引き前CF
35年とすると443万円/年、返済比率は59.1%、経費15%とすると195万円の税引き前CF
(経費率はこちらを参考→アパート経営の経費率はどれくらい？)
CCRは20%、27.9%。
ふむむ🤔
35年なら融資も出て、買えそうな気もします。するとスルガ又はオリックスですね。
ただし金利が1.8%、2.0%、2.4%などで変わってきます。35年引けても税引き前CFはそれぞれ175万、145万、115万。金利が上がると苦しい…
スルガ、オリックスの金利次第ですかね…
二棟買うと1400万使うので、自己資金3000万が1600万になります。税引き前CF195万×2で4年弱かけて1400万取り戻す。
ふむむ🤔
どうなんでしょうね。まず一棟なのか続けて買うのか。2つ買うと家賃年収1500万で借金2億で税引き前CF390万。
ふむむ🤔
一棟買ったらオーナーの仲間入り。三棟買えばまあまあの規模の大家さんになるので色々メリット出そう。
ふむむ🤔
2億買って債務超過が2500万とか3000万くらいかなあ。自己資金1600万で信金行けば決算書次第では相手してくれるかな。
ふむむ🤔
でも1年経てば390万のCFが来るので2000万にはなるのか。
ふむむ🤔
そうすると生活を変えず他の収入、サラリーマンとかしてれば再投資する額は大きくできるか。
ふむむ🤔
などなどと、色々考えてみたけど買うべきか否か分かりませんでした
満室を維持できるのか、家賃を維持できるのか、金利は上がらないのか、などなど自分でコントロールできない要素が多すぎるな…
でも家賃年収1500万だったらできることも増えるし、不動産投資は時間の投資。始めるのが早ければ早いほどいい。
私ならとりあえず一棟だけかなあ…
なんやこのオチ
そっか、まだ私はシミュレーションの精度が低くて、買うべき基準がはっきりしてないんだ。もう少し精進します！
しふ