どもども！
しふです！
近所の戸建を二軒も見せて頂きました！
駅から遠い買ったばかりのと駅激近でリノベと言ってもいいくらいのフルリフォーム終わり間近のと。
詳しいスペックは聞いてませんが、築50〜60年40m2って感じでした。（あくまでも「感じ」です）
いずれも再建築不可？一つは超擁壁。
500万から600万で仕上げて賃貸付け。
近隣の募集状況をアットホームで調べると、6万から7万になるような気がしました。
表面利回りで14%から12%になるのかな。
この二つはどちらもアットホームに出たもので、私も気づいていました。地図を見て、エリアは悪く無いけど道路付けが悪くて土地は小さく大した担保にもならなさそうだし、15%はまず出ないだろうし、客付もしんどそうだなあと思った記憶があります。
私は築古戸建再生の経験がありませんのでこの手の築古戸建に入居する層が全く想像できないのが弱味
ですが一応築古戸建も見てはいて、これまた一応の目線は15%再建築可能道路付け良しです。
見せて頂いた物件は土地値がまあまあ高いエリアで、18%とか20%はありえません。
しかし、担保としては難しくても、隣地所有者から売ってくれ/買わないかと言われることもあるでしょうし、土地値が高いエリアでは化ける可能性はありますね。
元々高い物件でもなく、土地貯金だと考えるならこの利回りでも良いのかな、という新たな視点でした。
まあただ、決算書上は意味がないかマイナス評価だと思われるので慎重な検討が必要です。個人で買うと譲渡益五年縛りの刑だし。
もう少し規模が大きくなって気持ちの余裕ができたらトライしてみてもいいかもしれません。
しふ