どもども！
しふです！
ﾑｯｽﾒに住んでもらってるﾄｰｷｮｰ区分のまとめ、採算を検討したいと思います。
と言うのも、こんなポストをXで見かけたので。
https://x.com/kiitoshiroko/status/1747022598301732964?s=46
画像で貼っときます。
私にマネーリテラシーの差がホントにあったのか！
コレを検証します！
過去の記事に少し書いたように、そもそも購入を考えたきっかけは、入学前に当初2年の賃貸にかかる費用を計算した時です。
買った物件がどうなったかまとめてないことに気づき、まとめることにしました。
検討開始時、とある推薦物件リストから物件を検討したところこんな感じでした。
1)築30年18m2駅徒歩10分ショボ家具付6.8万
入退去諸費用込み2年住んだら200万
2)築23年23m2駅徒歩9分7.4万
入退去諸費用込み2年住んだら230万
3)築20年19m2駅徒歩5分8.1万
入退去諸費用込み2年住んだら260万
新耐震は譲れないので絞り込んでの結果です。 そのリスト上では築40年の一番安い部屋でも2年で150万円を超えていました。
4年住んだらほぼ倍です。
は？
駅徒歩10分18m2築30年のクソ狭い部屋で400万以上使うの？無理無理無理無理。
ん？コレって勉強のチャンスなんちゃう？400万損しても気分的にはプラマイゼロってめちゃくちゃ簡単やん。
でスタート。
学生の住まいは期間限定ですので比較的容易に居住期間が決まります。ウチの場合は3年から4年です。買ってから築4年経過したら売却または賃貸へ出すこととなる可能性が高い。
買う条件は紆余曲折あり、山手線内の駅徒歩7分以内1K20m2築20年前後。
アットホームで調べると、物件は駅の人気によって値段が異なり2000万から3000万。同じ駅なら築年4年の違いで400万も値段が違う物件なんてありません。有ったら即買いですね。
大体表面利回り4.5%前後で売りに出る感じで駅によって家賃が違い、8.5万なら2300万、9.5万なら2600万が表に出ている物件の相場という認識です。徒歩3分以内と7分以内の家賃差は数千円あるかないかで100万位の値差。なので駅距離よりもどの駅かが売値に大きな影響があります。
ホームズで見ることのできる売却事例の金額を見ると、ここ数年は大抵200万から300万上がっていて参考になりません笑 中には2600万で売りに出てる物件と同じマンションの別部屋が過去に1800万とかで売られてた事例なんかもありました。
まあ400万損しても経験が得られるし少なくともいい部屋には住めるからやってみるか。
てことで購入したのですが、購入することができた物件は残念ながら管積金が高いんです。
売買時の諸費用210万、管積金110万、火災保険に固定資産税22万、維持中の利払い90万。
計算してみると、四年生で退去して買い値と同じ値段で売却できたとしても430万強のマイナスです
計算通りかい…
実際は売却時に減価償却分で減価した分の利益が出て税金が発生したりもう少し赤字が膨らむかも。
てことで私のは大したリテラシーでは無かったことが分かりました！
ま、特に安く買えたわけでもないのでこんなものでしょうか。賃貸で類似物件に家賃を払うのと同じくらい、想定内です。
両手取引を約束すれば売却時の仲介手数料は下げられそうなので（不動産投資家としては禁じ手かな
）もう少し損失は下がるかもってのと、売却時に値上がりしてくれていれば少しマシになります。ﾑｯｽﾒ退去後にそれなりの家賃で賃貸に出せれば収入になるのでまた変わってきますが、利回りは低いのでキャピタルが出ないと430万のマイナスは埋められないかな。オーナーチェンジの方が売値が下がりますし、コレで決まるなら持っとくかと思える強気設定の家賃で募集しつつ、損したと感じない程度の値段で売りにも出し、結果待ちにしようかと思っています。
逆に見ると、管積金が相場通りで物件価格を100万くらい安く買えてたら良かったってことですね。ｿﾘｬｿｰﾀﾞﾛ
こう言う計算が出来るか否かがマネーリテラシーの違い、ということでしょうか。大したリテラシーではないのが明らかになってますが笑
以前も最低賃金の話を書きましたが、政府はインフレ誘導しています。年2%の物価上昇なら3年後には約6%家賃も上がり売値も6%上がるのではないかと期待しています。もちろん、値下がりすればどんどん損失が増え、賃貸で良かったやんな結末になります。
答え合わせは4年後。
卒業が迫ったら市況を睨みながらどうするか考えたいと思います。
しふ