どもども！
神戸大家のしふです！
今回はRC1号を運営しての振り返り。
この記事からもう2年半も経ちました。
我が社は8月決算。残念ながら後の物件を買えないまま今期も終了です。
色々動いてはいるものの買えないのは、この間たくさんの物件を見せて頂き、勉強を重ねて、さらにRC1号を運営してきて、私が儲かる儲からないと考えるラインが朧げながらにも見えてきて、欲しいラインが明確になってきたからなんではないかなと。
一言で言えば目線が上がったということに他ならないんですが、目線が上がるとはこういうことかな、とまとめてみようかと
2年半運営して私が思う不動産投資の良いところは安定性。
安定性の理由は収入源の分散と、特定の収入源から収入が得られる期間が長いことだとRC1号の運営を通して考えるようになりました
区分マンションが好きではないのですが、私にとって、これはひとえに、運営が安定しないから。
退去するとゼロ（管積金を考えるとマイナス）、入居したらイチ。イチかゼロかでは運営、引いては経営は安定しません。
RC1号は9戸1のマンション。社会人ばかりで同時退去は今までありません。退去しても3ヶ月以内で入居が決まっています。年に一回退去があるとして年間でならせば、12×9-3=105、108/105=97.2%です。これが学生向けの新築とかだと四年に一回大きな入れ替えがあって大変でしょうが、この安定性はすごい。
続いて経費。
RCはお金がかかると言われています。知識がたくさん必要だとも。2年半運営すると大体のことは一周します。
固定資産税、エレベーター保守、消防点検、退去のリフォーム、入居付け、日常清掃に定期清掃、水質検査、植栽の剪定。
これまで突発的なのは、宅配ボックスの故障、オートロックの故障、電気温水器などの大物設備の事故対応。
残るは大規模修繕になるであろう、外壁塗装と屋上防水、古くなると出てくる漏水に配管入れ替え。
返済比率が50%でも運営はできるな、という実感が持てました。また、90%の入居率に返済比率が高くても60%という意味も腑に落ちました。一斉に退去されて収入が60%を切るというのはなかなか考えづらいです。そう考えると、返済を自腹ですることはない。法人への一棟貸しとか、やたら高いテナントが入ってて賃料構成がいびつとかは安定性の低い物件かもしれませんね。戸数が増えれば増えるほど安定に近づくのは間違いない。まだまだ買いたいです！
で、儲かるのか？
なるほど、利回りが大したことないと儲からないんだ、ということもわかりました。
コストダウンにも、バリューアップにも、限界があります。
コストダウンとはつまり、無駄な支払いを無くすか、外注を内製化するか、外注先を厳しく選定すること。DIYや施主支給、電力会社の変更などです。それぞれの効果はしれてます。やることは同じで、人件費を単価の安いところに依頼することで下げるだけ。掛け率の無い個人大家では原材料や設備などは頑張ってネットで買っても大して安くならないから、本質的な費用は下がらないからです。ならプロに頼んだ方が手間はかからないし時間が空くし仕上がりは良いし身近なところにお金を回せるしで良いことばかり。
バリューアップとはリフォームや外壁塗装、その他で家賃を上げること。家賃は広さや設備などの物件仕様と立地に依存しており、大巾なアップは難しい。探してみたものの見つかりませんでしたが、確か投資家けーちゃんが、広さ、駅からの距離、家賃、これが賃貸物件を選ぶ要素のビッグ3だと言ってたかと。
また、元々満室で空いた後にリフォームして新たに借りてくれる人に高く貸すという流れだと、年に一戸しか空かないと、インパクトに欠けます。例えば一部屋4万円の10戸1のマンションで、一戸空いて家賃を4万から5万に25%も上げることに成功したとします。しかし、家賃年収で言うと4×10×12=480万/年が、(4×9+5×1)×12=492万、2.5%の上昇にしかなりません。売却時にはもちろん大きく効いてきますが、保有中はしれているのです。
元々かなり安く貸していたなどの特殊な事情がないと、これまた限界があります。
結局、物件の持つ力が全て。
実はこのことは買う前から薄々はわかっていました。買う前に失礼ながらメールでえべっちゃんに相談させていただき、言われていたんです。
が、経験も欲しかったので、破綻することはなかろうとシミュレーションを重ねて少し無理をして自己資金を多めに入れて買いました。その結果、経験は得られたし、その後は市況は右肩上がりなので結果オーライでしたが、市況に頼ると安定性が失われるので今同じ条件で買うかと言われると微妙です。
そして、金利が上昇したら更に手残りが減ります。
ここまで運営してみて、次のは同じように、もしくはもっと、安定性が高くて、儲かる物件が欲しいと思うようになりました。私なりに物件の持つ力を算定するようになりました。
すると、買えなくなりました🤣🤣
同じ目線では買えないけど、目線を変えると手間がかかるし融資付けやリフォームやトラブル対応の新たなスキルが必要だし、もう一つ大して儲からない物件を買うのはしんどい。
でも買えば得られるものは必ずあり、買わないと何も得られないどころか、人生の残り時間が減る分、マイナスです。
ううーんとなっていますが、RC1号購入時より悩んでるレベルは上がってます！
まだまだ物件探しの旅は続きます。
神戸大家のしふ