資産管理会社を使って経営者の老後をどう豊かにするかをご自身の運用を使って説明頂いた。不動産投資の出口戦略。
会社のお金は私的には使えない
退職したらどうなるか？
退職金はあるか？
役員報酬には高い税率
利益800万で税率が大きく変わるので、超えないように会社を増やしてきた。銀行には全てを見せている。入居率、家賃収入、返済額、差額、借入額、評価額、銀行、固定資産税、残借り入れ、土地面積建物面積、満室想定と現状、総借入、借入先、金利、期間、返済比率などなどを会社ごと、物件ごとに一覧にする。全ての物件情報を並べて総額の推移も計算できるようにファイルメーカーで作成。
評価が低くても儲かるキャッシュマシーン物件（10-20%くらい）と利回りが低めでも評価の高いものを１つの会社内で組み合わせて利益を確保しつつ見栄えの良い決算にする。
評価が低いと言っても融資が出ないレベルのものは買わない。法定耐用年数超えは気にせず、融資がつくもの、つけてくれる銀行を探すこと。物件はどんなにボロくても何とかする自信があるので、資料だけ見て買い付けを入れることもある。
探し始めはエエもん、ピカピカ物件を探しがち。それだとキャッシュが出ない。まずはキャッシュの出るもの、その後にエエもんに行く必要がある。返済比率は会社ごとで60%以下、50%以下を目指している。
物件は10年後の銀行評価額を予想して選び、１つの会社内で組み合わせる。建物は必ず下がるため建物比率が高いものは下がりやすく、土地値の変動は緩やかなので下がりにくい（過去五年の所有物件の土地値は数%の変動だった）。
再調達価格は以下で計算する。
木造12.5
軽量鉄骨12
鉄骨16
RC19
SRC20
次の人が買えるか買えないかは売るときに残っている耐用年数で決まるが、残債が減っていれば売値を抑えられ、評価と残債の差が追加融資の枠になるので残債を減らすことに今は集中している。
銀行の担保評価のために担保評価額より売価が安い土地を買うのもあり。山林を宅地化して評価を上げると言えるので広い山林を評価額で買ったし、担保評価額よりはるかに安い売値だった駐車場も買った。
物件を個人で持っていたため、法人に移す時のキャッシュを元に新規法人を立てていった。
複数の資産管理会社の決算時期はまとめて一度にやるか分けるかはその人の性格による。
持っている物件は評価も耐用年数もというピカピカ物件は少ししかない。
ドロドロのをこねくり回して評価を得るためのものにしたり、とにかくキャッシュを産ませるためのものだったり。
〜〜〜
見せてもらった物件のスペックは、法定耐用年数超え、間近、と思っていたよりずっと泥臭いものだった。しかし表面利回りは10%越えが当たり前で、家賃年収は8000万弱あり、返済比率は55%。綺麗な物件よりも儲かる物件ということか。残債は4.9億。物件によっては手出しで、物件単体では収支が成り立っていないものもあった。残債を減らすスピードを上げるために融資年数を短く取りながらも、キャッシュを産む利回りの良い物件を持っているからできること。
将来的には会社ごと売却したいと言っていたが、玉石混交の物件を持つ法人を買う人がいるのだろうか？
銀行評価があっても耐用年数越えの物件を持ち続けても売価さえ下げる余地があれば何とかなるのだろうか？
まだ今の自分には理解出来ない領域だった。
まだまだ勉強不足！
神戸大家のしふさん