どもども!

しふです!爆笑

 

不動産には関係あるようなないようなお話。

 

ここ数年で信金さん辺りがEメールを導入してくれていて助かりますよね。

私がEメールを使い始めたのは1996年頃でしょうか。

えっもう30年も前なの?ガーン

 

1997年から働いてますが、会社では当然メールアドレスをもらいました。プライベートのアドレスもありましたが、会社のアドレスを使ってプライベートもやり取りしてましたね。緩い時代でしたね笑

 

当初は皆がEメールに慣れておらず、送ったけど見てないとか、メールがあるのに紙で回ってくるとか色々ありました。

 

それでも、最初に所属した部門はEメールの仕事の依頼が公式依頼の扱いでEメールの依頼に対して回答しなければ受信者が悪い、という感じでした。

 

2004年に異動したのですが、その部門は最初の部門とは異なり、けた違いに業務が多い部門でした。膨大なメールが毎日届き、それを捌かないといけません。かつ、お客さんが強くて期限管理が非常に厳しい業務が多かったです。

 

面白かったのは、同じ会社なのに、この部門ではEメールの仕事の依頼は公式依頼の扱いではなかったことです。

 

メールをした後、電話で「いついつ期限の仕事をメールで送ったから確認してね、期限厳しかったら言って」と言うか、対面で話をしないといけなかったんです。メールと電話または対面での確認がセットでした。なので、Eメールだけ送って頼んだ仕事が期限内にできていないと、依頼した側のミス。依頼した側が怒られるんです。

メールの依頼は簡単なんで、相手の都合を考えず無理な期限でも自分の都合だけで要求しがちです。いつも期限に追われている部門なので、無理な期限をメールで押し付けられると受け取った人がキレちゃうんですよね(笑)。

これはまずいと感じた偉い人が、このルールを作ったそうです。

 

電話や対面だと無理な期限をお願いするときは当然下から行きますよね。下から来られると依頼された方も受けざるを得ない。また、厳しい期限の理由も聞きますから、仕方ないとなるのか、こういう理屈で期限を延ばせないかの調整もできる。そこにはメールのやり取りとは異なるレベルのコミュニケーションが生まれます。それが非常に良かったです。

 

人間ですから、当然抜け漏れがあります。負荷の多い部門ではそれを許容して上手く責任を転換しているなと感じたものです。

 

 

さてここで冒頭の金融機関のメールに戻ります。

信金や信組はまだ支店に一つのメールアドレスしかない、というケースがありますね。

資料の送付や各種依頼はメールで実施しますが、私は必ずその後に、急ぐ場合は電話し、急がない場合は担当者の携帯へメッセージします。2,3時間経ってもメッセージに返信が無ければ電話します。

 

Eメールは高確率で見てないし、届いていることも知らないです。


2004年に異動した部門での経験がなければ電話もメッセージもしてなかったでしょう。

 

金融機関のデジタルレベルの低さは一般企業の20年前と同等、くらいに思って仕事をしています。

そりゃSBIグループが無双するわ…

 

しふ

どもども!

しふです!爆笑


今年はムッスメ2号の大学受験です!爆笑

1号が優秀すぎるので2号は大変なんですが、親から見るに2号もなかなかのものです。しかし2号は1号と比べるのでメンタルが弱い笑

色んなイベントで気分を落とし、安定して勉強を継続できていません。

親としては能力には疑いはないので、メンタルを支える声かけを一生懸命しています。


まあそうは言っても1号とは違って波があるので、内心では難しいのではないかと思ってはいました。


私にできるのは神頼みくらいかな、ということで、初詣にエビスさんではしっかりお祈り。

さらには共通テストの前日と初日の夜に近所の神社をハシゴしました。地域の神社とお宮参りをした神社です。

私は結構スピ系を信じている面があるのですが、これまで感じたことのない感覚でお参りをしています。その感覚によると、お宮参りをした神社は厳かな感じです。地域の神社はざっくばらんな感じ。

一応どちらも心配ないと言ってくれてるように感じています。


ところが自己採点では目標点に届かず号泣してましたガーン

こらアカーンとよく調べるとアレ?いけるかも、となり、翌日に塾で話を聞くとやっぱりいけるんじゃね?となり。

今年は難化したらしく、やっぱりまあまあの結果だったと言えるようで。

共テリサーチなるもので今は3日で合格確率が結構な精度で分かるらしく、それが出るまで気を抜かずに頑張れ、と叱咤激励しています。

あと一月と少し、しっかり走り切って、やり切ったという思いで2次試験に臨んでくれればと思います。

私はお参りを継続します。


ムッスメ2号、頑張れ!


しふ

どもども!

しふです!爆笑

 

とある勉強会に参加しました!爆笑

 

懇親会ではアメブロブロガーのブライトさんが来られてたので木造の新築について話してました。

 

今は関西の建売の木造アパートは6〜7%、高くて7.2%とかです。

立地が悪ければ高くなります。

物件を大きくすれば利回りは高くなります。

なので利回りの高い建売は微妙な立地の巨大物件が多いです笑

 

建売ではなく土地から新築でうまく行けば7.5〜8.5%くらいが私の出来る範囲。これを超える利回りを出す人は超人です。(※注 私調べ)

 

立地がまあまあの7.5%と、田舎の8.5%と、どっちが良いですか?

 

って話になりました。

 

1億円だと賃収が750万か850万、返済は元利均等2%30年フルローンで443万、返済比率は59%か52%。経費15%でキャッシュフローは年に200万から280万くらいな感じですかね。7.5%は返済比率が高くなりすぎるのでフルローンは出ないでしょうね。

キャッシュフローを見れば分かりますが、7.5%なんて全然現金が増えません。1割頭金入れたら1000万、取り返すのに5年もかかります。次のに行くのに着手から一年かかって家賃をもらい始めてから5年、トータル6年かかるということですからね。せめて3年にしたいですよね…

じゃあ冒頭の6.5%とかはどうやって買ってるのか?自己資金を入れる、年数伸ばす、ですよね。オリッ◯◯とかは35年とか出るはず。1割入れて35年なら2.3%でも返済は375万。6.5%650万の賃収があれば返済比率は58%ですね。

ちなみに私と同レベルでできる人はたくさんいるので、8.5%のアパートは、それができるエリアでガンガン建っています。

 

1/10のブログで書いたように、1/9のブログで紹介した本の感想のように、私の価値観では不動産は立地が全て。なので、私の選択はまあまあ立地の7.5%です。なかなか土地が見つからなくても、キャッシュフローを我慢してでも、まあまあ立地の7.5%です。年間80万の差なんて売却で値下げしたらすぐ消えます。1億円の物件に指値するなら少なくとも100万くらいですよね。

 

これが、10%の利回りが出せれば話は違います。返済比率44%なら今はどこの銀行でも融資してくれるでしょう。キャッシュフローは406万、年間200万の差はとても大きい。9%ならキャッシュフローは322万。1000万出しても大体3年で回収できますね。

 

田舎でやるなら9%以上は出せないと3年以上必要になり怖くてやれない、まあまあ都会なら5年後も心配なさそうなのでまあまあ都会の7.5%の方が良いってのが私の価値観です。

 

都会で8.5%とか田舎で10%とかができる超人になりたい笑

 

しふ

どもども!

しふです!爆笑

 

家賃アップについて磐田の大家さんからコメントいただきました!あざます!爆笑


家賃アップを申し入れた理由なんですが、このアパートは学生アパートで、入居者は皆学生です。

 

ふと私の学生の時の経験を思い出したのがきっかけです。

 

私が大学の時に住んでたマンション、4.2万で入ったのに一年後に0.2万アップさせてくれと言われて飲んだんですよね。私の通ってた大学、学部は3年からキャンパスが変わるので2年しか居ない。後一年しか住まないし、0.2万×12=2.4万のために一年で引っ越すのも面倒だし、当時は借地借家法の関係で断れると知らなかったし。

このマンションは入居の時に曰くがあって、私が申し込んで契約までした別のマンションが後から学生不可だと言い出して相手方都合でキャンセルとなり、代替物件として不動産屋から提案されたものでした。

3月20日頃に決まったような朧げな記憶があるんですが、GeminiやGrokに聞いてみると3/20〜23頃が合格発表日では?って言うので、もっと遅かったのかも…

最初に探しに行った時はもう大学の近くには空室が全然なくて、不動産屋さんから提案された大学から遠いマンションに決めて契約して帰りました。

4/1に原付で移動したように記憶してるんだけどな…AIによると4/8が入学式のはずで、スーツを買いに入学式の前に街中をうろついた覚えがあるんだけどな…だとすると3/24,25の土日にマンション契約、その後解約、翌週平日に新たなマンション契約になるけど流石にそんなことはないか。4/5とか6に移動したのかも。

 

この曰くの辺り、大家側の今なら色々と想像が膨らむ当時の関係者の事情笑

 

代替物件もキャンセルされたのでは?

決まってた物件をキャンセルさせた不動産屋が、代替物件を優先的に紹介してくれたのでは?

代替物件も3月末に空いてしまったので一年空室になるくらいなら、とオーナーと交渉してくれて安くしたのでは?

2年で退去するから1年後に値上げしましょうとか言ったのでは?

親父もわざわざ2回遠方まで行ったからには何か交渉したのでは?

 

みたいなことが妄想されますね笑

当時の契約をしてくれた親父はもう居ないので確かめようがありませんが笑

 

今回、逆にコレを俺がやってもええやんとなりまして。

 

値上げした部屋はどれも3月末ギリギリに売れ残ってた部屋を、地域最安値から1000円下げた家賃で募集をかけて入ってもらいました。安さで選ぶ人は他に安いところがないと、出て行くことに経済的なメリットがないと、出て行かないはず。

 

値上げしても最安値、周囲より高くするわけではありません。引越しには相応の費用がかかり、値上げ幅は1000円なので3年住んでも36000円。短期解約違約金がかからない、となっても多分経済的メリットがない。出て行かんだろと。

今思えば、短期解約違約金がかかる時期と退去予告何ヶ月前かと、なども絡めて時期を決めてやれば成功率がアップしそうな気もします。学生の住まいは住む年数が決まってて、入居者は世間知らず、親は遠方で事情知らず、オーナーの交渉力が相対的に強いはず。

コレがシェアハウスで、入居者や親と顔見知りとかなら情も移ってそのままにしといたろかとなるんでしょう。そっちの方が人生は楽しいでしょうねキョロキョロ

 

まあ出て行かれたらしゃーない、くらいに考えてます笑

賢い人なら断れるって知ってるので断ってくるでしょうから、ダメ元ですね。今はネットで調べればすぐに分かりますし。

 

ちなみに、このアパートは都市計画道路の計画実行によりこの一、二年で解体されるはずなんです。家賃アップを受け入れて住み続けると引越し代無料で出て行けて、入居者さんは引っ越しの手間は出ますが、いくらか儲かるはずです。それもあって家賃アップを申し出ている面もあります。まだどうなるか未確定なんで入居者には通知してません。このラッキーを引けるか引けないかは入居者さんの運次第かもしれません笑

 

結果はまた報告します!爆笑

 

しふ

 

どもども!

しふです!爆笑

 

西宮えびす、行ってきました!

夜は混むので朝派です!

寒かった🥶

 

 

 

 

良い天気!

 

並んでる人いるなと思ったら。

 

 

西宮えびす名物の賽銭を貼り付けるまぐろにお祈りする行列笑い泣き

並んでまでまぐろに貼るんか笑い泣き

 

さて、昨年末に金利が上がりました。

 

なんと、2.3%から2.9%へと0.6%ものアップ⤴️⤴️

 

 

振り返ると以下でした。

 

2023/2 2.00%

⬇️

2024/1 2.05%

⬇️

2025/1 2.30%

⬇️

2025/12 2.9%

 

激アツっすガーンいや、激サムっすえーん

 

なんですけど、絶対額が小さい物件なのでダメージは毎月5000円くらい。

 

地域最安値で集めたので、1000円くらいあげても良くね?キョロキョロ

 

と思って近隣を調べると、8戸のうち4戸、半分の部屋で2000円上げても地域最安値をキープできることが分かりました。募集時はこんなではなかったけどな…こんな場末の格安物件にも家賃値上げの波が来てるな…キョロキョロ

コレが5月になると入居が付かなかった部屋が少し下がる可能性があるな、今しかないな…キョロキョロ

 

管理会社さんに言うと、

 

爆笑5500円/戸でお手紙書きまっせ

 

と頼もしいお返事。

んー、となりましたが、まあえっか!

 

オナシャス!!爆笑

 

とお願いしてみました。さあ入居者の皆様は受けてくれるでしょうか?

 

しふ

どもども!

しふです!爆笑

 

またネタはXのポストからです!爆笑

 

https://x.com/otakutoshika/status/2008711040541094339?s=46

 

 

元ポスはこちら。明治28年に付けられてた108円の抵当権がまだ残っていたって奴。

 

https://x.com/yoshi_0san/status/2008550837174566928?s=46

 

 

引ポスに書いたように、私も似た理由で不動産をやってる面があります。

父が高度成長期の1968年に買った郊外の戸建は58年目を迎える今でも家賃を産んでおり、更にそれなりの値段で売れるはずなんです。

 

今も同じルールか知りませんが、相続したときに将来の売却を考えて調べると、購入価格が分からないと売却時の5%が購入価格とされて譲渡所得?を算出するとかが気になりました。契約書の有無が大きく関わるなと思って、相続後に一通り購入時の契約書を集めて見直しました。購入時の契約書の金額を見てびっくりしました。契約書を残してた父サンクス。もっと整理して置いといてくれたらもっと楽だったよ笑

 

Xでは詳しくは書きませんでしたが、父が購入した1968年は所得倍増計画の影響で毎年賃金が上がっていた時代。不動産もどんどん値上がりしていたので早く買ってローンを組んだものの勝ちだったと生前の父から聞いてました。

バブルの頃の感じや、今の感じ、そしてタワマンと似てますかね。

土地は相続税路線価で見ると買値から約4倍、今アットホームで売りに出ている近隣の似た土地の坪単価から計算すると約6倍になっています。父の選んだ場所は職場の近くという理由だし、買った時期は34歳の時なので本当にたまたまなのですが、ハズレではなかった時期と場所と言えるのかなと。

東京の土地ならもっと上がっているのでしょうね。

 

ポストにあった明治から令和では、戦後のハイパーインフレで大きく円の価値が毀損された期間が含まれます。高度成長期から令和の推移と一概に比較はできませんが、国家の運営では超長期的には必ず自国通貨の価値は下がっていくと私は信じています。目標とするインフレ率は2%、ってことは50年後には半額ですから。一世代では痛みに感じにくいものの不動産を持ち継承していく富裕層、国を支配している層は大変な恩恵がある、それくらいのところに設定しているのではないかと勘繰っています。(陰謀論笑)

 

一方で、私が田舎に建てた新築戸建賃貸の土地は、謄本を読み返すに平成5年に山林から造成された住宅地。31年後に買った私の買値は、噂で聞いた売主さんが買われた当時の値段から1/7近くまで下がっています。

 

不動産は時間の投資、だけどそれは立地を間違えないことが大事。

 

Xのポストで自身の周囲を振り返って、負けない投資のためには立地が大事だと再認識しました。

 

あと42年後には父が買った値段は紙切れみたいに感じるようになるのかな…

その時は私は95歳、私自身による答え合わせはできなさそうなので、子どもたちに伝えておいて、お墓参りで私に、私の父に、教えてもらおうと思います。爆笑

 

ん?キョロキョロ 

てことは私が買った不動産も土地の価値があるところは、孫やひ孫の未来のために歯を食いしばって持ち続けないといけないということか…

歯を食いしばり続けるのは…チュライ…キョロキョロ

 

まあ孫の代以降で豊かになれれば良いでしょう。

上手く自分の人生の楽しみと子孫の繁栄の折り合いを付けていきたいと思います!爆笑

 

しふ

どもども!

しふです!爆笑


年末年始はムッスメの受験勉強サポートでずっと家にいたので空き時間に本を読んでました。


不動産はコレ⤵️⤵️





金持ちは田舎を買わんと都会を買えっていう、


ガーンそりゃそうだろ…


っていう内容でした笑


第二版ですが、中身の相場観はちと古くて今の相場とは異なり、どうやったら買い続けられるのかは書いてません。駅を独自にスコアリングされた地図を見るのに、LINEでのコンサルに誘導されます笑 駅のスコアは私の肌感と合っています。問題はスコアリングと推奨に沿うと買える物件なんてまず見つからないことで、買い方は書いていません。


私が見てる界隈が変わったからか、最近こんなのがよく目に付くようになってきました。不動産投資では儲からずコンサルは美味しいからコンサル誘導して稼ぐ。コンサルやってる人の本って感じです笑


あっ、コンサルしてもらって買えればそれはそれで良いのでコンサルを否定するわけではありませんよ爆笑 買えなかったらコンサルしてもらうのを止めれば良いだけなんで。時間を買えると思えば安いもんですからね。ただ、コンサルって頼んでみないと成果が出るのかはわからないんですよね…それが難点です。


私の考えてる方向と同じだったのでこんな感想ですが、都会を買えという点に「そりゃそうだろ」と思わなかった金持ちの方には新たな視点があるかもしれません!


しふ

どもども!

しふです!爆  笑


また不動産関係ありまへん口笛

個人メモです口笛

 

ワタシ植物が好きらしく。

最近立て続けに育てるのが楽で絵になると言われる観葉植物を2つお迎えしました。

 

一つはフィカス・ウンベラータ。1年半前、なんかジモティでフェイクグリーンを検索してたら近所で一鉢500円で売ってたのでなんとなく購入。

 

 

 この時は綺麗な緑ですが今の葉っぱはもっと黄色くて元気が無いですショボーン

2mくらいに育たんかなと期待しています。昨年の夏の成長期の実績は20㎝、まだ7,8年かかる(笑)

 

もう一つはモンステラ・アダンソニー。IKEAのアウトレットで目が合ってしまいました。最近はビビッと来たら素直に従っています。500円でしたしね。

 

 

で、ウンベラータが葉の緑がきれいに出ないし、冬に葉を落とすしで、今一つ水分量の管理が上手く行ってないなと感じていました。


でも、ネットで調べると、冬場の水やりが多すぎると根腐れですぐに枯れるって脅されるんですよねガーン


自分で買うと通りがかりに機会があれば観葉植物コーナーに見に行きますよね。色々調べていくと、私が欲しかったのはモンステラ・デリシオーサという種類だったようで、アダンソニーを植え替える次の春にタイミングを合わせてどこかで買いたいと思っています。


で、水分計が刺さっている鉢を見つけました。

おお、これを買えばいいじゃない、と思ったらすぐ横に売ってたのがサスティー。

で、さっそく買って刺しています。

 

 

湿っていれば青く、乾くと白になるとかで、白くなったら水やりしましょうというものらしく。


これが、中身が劣化するとかで6か月で芯を交換しないといけません。こういう長期間の管理は私が最も苦手とするところ(笑)。


ちなみにですが、サスティーを刺して観察すると、ウンベラータは結構水を飲むのか、モンステラより乾くのが早そうです。ウンベラータの方がモンステラより多く水やりしてます。

葉も多いし大きさも違うのでそりゃそうか。

買って良かったサスティー。


お勧めです。

 

KITENのクリームと同様に、これをいつ始めたかを記録するためのブログです(笑)。夏になったら交換ですね。

考えてみると高くても交換しなくてもいい水分計の方がいいんじゃね?キョロキョロ

となって今調べるとサスティー3回分で買えるやん。

 

 

 

交換時期の夏になったらこれを買います!

 

しふ

どもども! 

しふです!爆笑

 

昨年末のサ活報告です!爆笑

 

忘年会も兼ねて、行ってきましたawa awa神戸!

 

 

最近リニューアルオープンしました。

車以外でのアクセスがかなりキツくて、実質HAT神戸民しか歩きでは来ない立地。後はバスかな…バス停からもまあまああるな…灘区で車前提だと対象が非常に狭い。そりゃ経営はキツいと思います(笑)

 

中はと言うとこれが最高!

 

温度違いの広いサウナが二つもあって、完璧な水風呂と外気浴スペース。

サウナが二つあるところって大抵一つは微妙で使わないことが多いので、これは良い驚きでした。

リニューアルできれいな休憩スペース、Breweryもあってクラフトビールが飲め、ご飯屋さんもオシャレ。

いやこれ、最高じゃね?

 

そしてもう一つ良い所は最寄り駅は遠いものの春日野道近辺には食べ物屋さんがたくさんあるところ。

サウナ大家の会で5人、6人で入れるサウナを探すと開催場所が限られます。

更にサウナ後の会食場所が難しい。お金の話をするので笑、できれば個室があって安くておいしい所が良いんですよね。

いつものサウナ近辺にはそういうお店が多くなくて、焼肉メインなのでいつも固定で行ってます。

 

サウナからはまあまあ歩くけど、春日野道は良いわー。

今回は12/30だったということもあり、開いてないお店も多く、日の出屋さんになりました。


日の出屋

 

これも良かったですねー。

 

また行きたいと思います!

 

しふ

どもども!

しふです!爆  笑

 

不動産関係ない話です!爆  笑

 

私は53歳のオッサンですが、日焼けのシミ以外の肌トラブルには無縁でスキンケアをほぼしていませんでした。夏と冬のスキーに日焼け止めを塗るくらいです。焼けすぎてしまうので。

 

ある日、オリエンタルラジオの藤森さんが過去にやっていた有楽町サウナクラブをポッドキャストで聞いたら、サウナには化粧水とクリームを持参していると聞きまして。

 

へー。ハンサムはちゃんとケアしてんだなーと。

 

で、私はPivotをよく観てるんですが、ここでもスキンケアの番組に気づいて観てみました。

 

小田切ヒロがスキンケアの基本を徹底解説

 

ほうほう、となり。

 

近所に二か所の回数券を買っているサウナがあるんですが、どちらも化粧水が置いてあるんですね。

ある日のサウナ上がりにペチャペチャやってみると、翌朝の肌の調子がよさそうな気がする!となりまして。

それからサウナ上がりには常時ペチャペチャするようになりました。

 

その話を美容の大先輩であるツッマにしますと、

 

ひらめきそりゃやる方が良いに決まってるやん、ワタシは岩盤浴行くときは必ずマイ化粧水を持って行ってるで!

 

と言われてそうなのか、となり。

 

前置きが長くなりましたが、クリスマスにツッマサンタにお願いしてマイ化粧水デビューしました!(ここまで来ても自分のお金では買わないスタイルwww)

 

 

詳しくないので分かりませんが、「アラサー~アラフォーのドラッグストアで買えるちょい良いライン」だそうです。

ツッマのチョイス、ドンピシャやないかwww

リンクはこちら。

 

風呂上り、朝の洗面後にピチャピチャやり始めています。若い頃に40代のおばちゃんってこういう匂いの人多いなー、と思っていた匂いがしますwww

もちろん、肌を触った感じが全然変わりました。

保湿大事。

 

で、もひとつ。

シミ取りに行くのは面倒なんですが、何とかならんかなというところに流れてきたXのこのポスト。(なんかアマゾンリンクがはじかれるようなのでテキストでコピペしました)

 

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今年買って良かったもの(1/24)
多分20年以上前から頬のシミがあって、加齢とともに更に濃くなって老けて見えるし嫌だったんだけど、これを毎日風呂上がりに患部に塗ったら1ヶ月くらいで消えた。美容皮膚科みたいなところで何度かレーザーしても無効だったのに。
— ロスジェネ勤務医 (@losgenedoctor) December 21, 2025
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マジか?と思って調べるとそれなりの口コミもあり公式で買えば初回は980円送料込み。

モノはこちら。

 

 


公式の方が安いと言っておきながらアフィリエイトにならないのでアフィリエイトリンクを貼るというセコさwww

情弱の方は上のリンクからご購入くださいwww


こりゃ試してみないと!と年末から試し始めています。説明書には結構怖いことが書いてあるのがリアルっぽいなと感じてますが、今のところ全く変化ありません(笑)。ポスト主は1.6万もフォロワーがいるのでステマのPRだったのかも、情弱だったのかも、とちょっとモジモジしてます(笑)。

 

顔の皮膚のターンオーバーには28日かかるらしいので、二回くらい買ってなくなるまで、3か月をめどにやってみようかなと。その振り返りの時に始めたのいつだったかなと確認するためのブログです(笑)

私のブログ読者でオッサンのスキンケアをわざわざ見に来た人はいないと思いますが(笑)、読者層は40代、50代が中心なので、響く人もいるかもと思いまして。

結果はまた報告します。リンクから買ってくれてお小遣いになりそうだしwww

 

しふ