今年も、あと大晦日を残すのみとなってしまいました。
今年は、いろいろな方からいろいろなご相談を頂き、その一つ一つの問題に対し、全力で取り組
んで参りました。今までの、そして新しい出会いに感謝です。
来年も、引き続き、どうぞよろしくお願い致します。
さて、今日も定期借家契約の問題点についてお話しします。
期間１年以上の定期借家契約の場合、賃貸人は、期限の到来前に、賃借人に対し、賃貸借が終
了する旨の通知を出す必要があります。借地借家法３８条４項は、「第一項の規定による建物の
賃貸借（定期借家契約）において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の
満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に
対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借
人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対し
その旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでな
い。」と規定しています。
では、 期間の満了の一年前から六月前までの間に通知することを忘れてしまった場合、定期借
家契約はどうなるのでしょうか。
この点、賃借人が、定期借家契約の期間が満了した後も、そのまま使用を継続していた事案に
おいて、東京地裁は、平成２１年３月１９付判決において、①定期建物賃貸借契約は、期間満了
によって確定的に終了し、賃借人は本来の占有権限を失うのであり、このことは契約終了通知が
義務付けられていない契約期間１年未満のものと、これが義務付けられた契約期間１年以上の
ものとで異なるものではないし、後者について終了通知がされたか否かによって異なるものでも
ない、②ただし、契約期間１年以上のものについては、賃借人に対し終了通知がされてから６か
月後までは、賃貸人が賃借人に対して定期建物賃貸借契約の終了を対抗することできないた
め、賃借人は明渡しを猶予されるのであり、このことは、契約終了通知が期間満了前にされた
場合と期間満了後にされた場合とで異なるものではない、と判示しました。
したがいまして、借地借家法３８条４項の通知期間内に、契約終了通知を出すことを失念し、定期
借家契約の期間が満了してしまった場合でも、その満了後に通知を出せば、その６か月後には、
定期借家契約は終了し、賃借人に対し明け渡しを請求することができることになります。
ただ、本判決にしたがいますと、契約期間１年以上の定期借家契約においては、賃貸人が、契約
終了通知を出す時期を操作することによって、定期借家契約の終了時期を自由にコントロールで
きることになりかねません。例えば、賃貸人が、賃貸を継続させたいと考えた時期の間は、終了
通知を出さないままにしておき、賃借人を退去させたいと考えた時期に、終了通知を出して、契約
を終了させようとするような場合です。
この点に関し、本判決は、「期間満了後、賃貸人から何らの通知ないし異議もないまま、賃借人
が建物を長期にわたって使用継続しているような場合には、黙示的に新たな普通建物賃貸借契
約が締結されたものと解し、あるいは法の潜脱の趣旨が明らかな場合には、一般条項を適用す
るなどの方法で、統一的に対応するのが相当」と判示していますので、注意が必要です。
また、本判決は、定期借家契約の期間満了後、新たに契約書の取り交わしがなかったという事案
を対象にしたものでした。
では、定期借家契約の期間満了後、終了通知が出されないまま、新たに、定期借家契約の要件
を充足した契約書の取り交わし等がなされた場合、この新たな賃貸借契約は定期借家契約とし
ての効力を有するのでしょうか、それともその効力を否定されるのでしょうか。
この点につきましても、当職にご相談下さい。